这一风口火了！巨头都在“扫货”

葛毅明135246785151年前 (2024-09-12)仓库出租信息166

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　　最近，这条赛道火起来了，巨头都在布局！

　　11月以来，不动产投资巨头普洛斯宣布旗下最新的三期中国基金累计募资超200亿元，且均投资于物流地产、产业园区等新基建项目。

　　除普洛斯外，今年以来，凯德投资、黑石集团、红杉中国、高瓴资本等国内外投资机构也多次布局物流地产相关业务。

　　业内人士表示，二级市场公募REITs受捧，让一级投资人看到了投资新基建相关资产又一退出路径。此外，近期地方政策的鼓励或也成为机构频频入局的原因。长期来看，包括物流行业、电商行业等在内的中国新经济高质量发展的趋势，是投资巨头持续加注国内新基建赛道的重要动力。

　　刚刚过去的11月，普洛斯先后宣布三期新基金募集完成，规模合计超过200亿元。

　　11月25日，普洛斯中国收益基金VII完成募集，规模达54亿元，将投向位于上海、青岛、武汉、长沙等物流核心枢纽的13处已稳定运营的现代化物流基础设施，为电商、物流以及零售行业的头部企业提供服务。11月22日，普洛斯中国物流增值基金IV首轮募集12亿美元(约合人民币83.74亿元)。普洛斯表示，该基金将聚焦于收购存量资产，通过积极主动资产管理，对园区重新定位、运营优化、改建冷库等，以提升资产价值。11月7日，普洛斯中国收益基金VI完成募集，规模达76亿元，将投资于中国19个城市的20处物流基础设施。

　　除普洛斯外，其他头部机构也正在涌入新基建这条赛道。

　　11月10日，凯德投资宣布成立两只在岸人民币基金，规模合计近40亿元，将投资于中国的产业园项目。11月8日，顶级投资公司旗下的资管平台龙地宣布，即将完成对粤港澳大湾区约28万平方米现代仓库的收购。10月24日，高盛资产宣布与森瑶中国共同设立合资公司，预计首期投资规模约6.75亿美元，将用于收购、开发和运营上海及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目。

　　国内机构同样不甘示弱。11月初，CBC康桥资本购入上海青浦工业园区生命科学园区内一块约84亩工业用地，计划将其开发为高规格的科技园。8月，高瓴资本旗下首只新基建基金完成募集，规模约20亿美元(约合人民币140亿元)，该基金主要投资于生命科学园、绿色数据中心和物流及工业基础设施等。年初，红杉中国新基建股权投资基金完成募集，该基金将聚焦于助力数字经济、新能源和生命科学的基础建设，投资基础设施、高标准物流、冷库、、新经济产业园、高端制造厂房、生物医药产业园等。

　　“最近这个风口确实挺火。”一位业内人士对中国证券报记者表示。

　　以物流地产、产业园区为代表的新基建何以成为机构们热捧的“香饽饽”？就最近来说，这位业内人士表示，该赛道频获青睐和二级市场的公募REITs深受热捧有一定关系，投资机构看到了投资此类不动产的一个新的退出机会。此外，或和政策鼓励有一定关系。

　　他表示，过去几年，由于各种原因，一些物流园、产业园区的运营被长期搁置，这些资产需要被盘活。类似于普洛斯、黑石等机构作为运营方，可以介绍新兴产业相关企业入驻。在这种情况下，这些园区能够重新投入生产，促进当地经济的发展。此外，除了公募REITs，入驻企业或可在后期收购园区，这对于投资机构来说也是一个较为畅通的退出通道。

　　11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，其中提到，要积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

　　相关专业人士认为，对于一级私募股权投资机构来说，当前无论从标的估值还是政策鼓励层面，都是出手不动产的较好时机。

　　长期来看，包括、电商行业等在内的中国新经济高质量发展的趋势，是吸引投资巨头持续加注新基建赛道的重要原因。

　　APG资产管理公司亚太区不动产业务负责人Graeme Torre表示，如电子商务行业的增长和产业供应链的结构性升级，都在驱动物流市场需求不断增加。以增值策略来投资这一成熟的投资标的，更能释放和抓住价值。

　　克而瑞研究中心表示，由于大型外资和港资企业资金较为充足，且对工业园、物流地产、租赁住宅等中国新经济资产的未来发展较为看好；随着中国地产纾困持续稳步推进，未来外资的长线投资或许将获得较大收益。

　　“在全球范围内，中国电商产业增长较为领先。随着国内生鲜电商及医药相关仓储需求不断增加，冷链基础设施的市场需求持续走高，预计到2025年，市场规模将不止翻一番。”普洛斯中国资产联席总裁王天兵认为。

　　此外，对于头部机构来说，不动产投资在其资产配置中也长期占据着重要位置。

　　某头部外资人士对记者表示，第一，不动产投资的周期性很强，对于机构来说，收益逻辑很清晰，在资产被低估时买入，被高估时卖出；第二，不动产投资具有较强的杠杆性，往往不需要特别大的本金；第三，类似于险资等长线机构，对短期收益率要求不高，但看重投资收益的稳健性，在没有系统性风险的情况下，不动产特别是商业地产往往可以作为一类避险资产。

　　“外资更看重在标的国际资本市场上的变现能力。相较于住宅市场易受政策调控影响，仓储、商办、物流地产等资产标准化高、稳定性强，是未来值得看好的优质资产。”他表示。