在房地产市场逐步调整之际，近期一大批外资选择更关注中国地产行业。中指院指出，今年以来，包括黑石集团在内，贝莱德、大和房屋、易商红木、凯德、博枫等知名国际开发商、资管公司，加速在中国拿地、布局项目，投资路径涉及写字楼、商业CBD中心、长租公寓、物流园区、旧城改造等多个领域。除此之外，外资还开始在土地市场拿地，股票债券市场收购出险房企境外债以及低吸高抛房企股票以套利。

　　目前土地成交溢价率处于低位，外资布局多选重点城市

　　外资的频繁动作，在一些业内人士看来，这说明了外资正从“低进高出”的角度，加快布置物业。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，从近期的案例来看，较为典型的例子是凯德案例。10月17日，凯德集团以底价20.37亿元成功拍下位于北京CBD的博瑞大厦。此番拍卖，只有凯德一家报名，最终成交价仅为评估价七折。“从目前外资投资物业的分布来看，主要是一线城市和新一线城市，属于经济基本面不错的城市。对于此类项目的投资，恰可以反映出此类外资从中长期角度进行了新一轮的投资布局，尤其是此类城市的物业明显被低估，投资拿地或收购的成本属于历史低位。”

　　“当前我国房地产市场处于深度调整，资产价格相对较低。重点城市土地招拍挂成交，许多地块溢价率较低，甚至底价成交，近期300个城市住宅土地成交溢价率不足2%，处于近年的低位。” 中指院企业事业部研究负责人刘水告诉记者，“外资机构具有较强跨周期经营能力，具有潜在的盈利价值是外资进场投资的根本标准，主要整体市场稳定、行业具有发展潜力、当前资产价格有优势等都是评判标准。此外，外资具有全球化视野，经历过多个国家房地产市场周期变化，善于跨周期经营，规避周期性风险，在市场调整期积极进入。”

　　仓储物流、产业园等资本化率高于传统商办项目

　　对于外资加大商业地产的布局力度，在刘水看来，是由于中国整体经济具有韧性，对商业地产的需求不会间断，特别是物流、租赁等房地产细分领域具有良好的发展潜力，因此当前受到境内外资本的青睐。

　　戴德梁行华中区资本市场部主管及董事布丽斯表示，近两年外资投资者基于宏观环境与市场变化等因素，确实在逐步调整在中国内地市场的投资方向与策略，但还并未到可以被定义为“加速”的程度——今年前三季度外资投资房地产的金额同比并未见明显上升，同时外资对传统商办项目投资机会关注度也有所下降，转而对仓储物流、产业园、数据中心等项目的获取更为积极。“近年来，国内仓储物流需求高涨，数据中心市场也在飞速发展，无论是仓储物流还是数据中心，资本化率水平高于传统商办、住宅项目；同时，二者均作为公募REITs试点领域之一，市场流动性将进一步增强。从公开的交易信息来看，吉宝、黑石、领展等外资，这两年在大湾区的投资也是集中于这两个板块。”

　　严跃进指出，对于内地房企来说，一方面这也意味着存量资产盘活的机会增大，要积极和此类企业做合作；另一方面也要求关注此类企业带来的竞争压力，在房地产市场压力大的时候，依然要密切关注竞争机构的动向，主要研究应对策略，尤其是一些商业办公持有型的房企。

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