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　　中国产业经济信息网 时间：2024-06-14

　　备受关注的仓储物流REITs重磅新品华夏深国际REIT（基金代码：180302）发售时间定档。6月14日，华夏基金发布公告，华夏深国际REIT发售价格为2.49元/份，将于6月17日起正式发售，按照发售份额6亿份计算，华夏深国际REIT此次募集资金总额达到14.94亿元。

　　凭借权属清晰、收益良好、现金流稳定等特点，仓储物流REITs一直被视为优质资产，是境外成熟市场的热门品类。在国内，仓储物流行业整体尚处于蓬勃发展阶段，特别是经济活跃地区，高标准物流仓储（简称“高标仓”）需求强劲；同时，随着国内无风险利率不断下行和当前宏观政策环境逐步改善，仓储物流公募REITs具有较大的投资潜力。

　　在此背景下，作为2024年首只物流仓储REITs，华夏深国际REIT受到了市场的青睐。华夏深国际REIT以两个成熟运营的高标仓项目为底层资产。一是位于杭州市钱塘区“大江东产业集聚区”的深国际物流港杭州（一期）项目，区域内先进制造业、电商企业等产业资源充沛，又具备海港、空港、陆港、信息港“四港联动”的综合区位交通优势，带动该项目出租情况保持在杭州市头部梯队。二是深国际物流港贵州·龙里项目，地处贵州省“东出三湘，南下两广”的重要通用集散型货运枢纽，省内90%的包裹在此区域集散分拨，区位优势显著；项目建筑形态匹配快速周转的物流需求，是电商、快递、快运等客户的首选。

　　根据基金招募说明书测算，华夏深国际REIT在2024年、2025年的可供分配金额预测值分别为7027.36万元、7196.61万元，（年化）分派率预测值分别为4.7%、4.81%。

　　据悉，在询价阶段，网下有效认购数量总和为1.3842亿份。同时，华夏深国际REIT初始战略配售发售份额为4.8亿份，将有产业协同方、大型保险公司及其他金融机构等13位外部战略投资者参与认购。

　　专业运管赋能 有利维护长期配置价值

　　在业内人士看来，仓储物流REITs的主要收益来源是通过物业管理获取稳定的租金收入和服务客户获取增值服务收入。选址是影响仓储物流REITs收益的“先天条件”；而专业的运营管理能力，则是有更长远影响的“后天因素”。

　　作为华夏深国际REIT发起人，深国际是深圳市属国企中唯一整体境外上市、以交通物流为主业的重点骨干企业。至2023年底，已在深圳、佛山、上海、北京等粤港澳大湾区、长三角和京津冀等核心经济带的高能级城市投资运营的高标仓项目达37个，总运营面积超470万平方米，逐步进入稳定成熟运营期；此外，还有在建、代建项目21个，累计获地面积超900万平方米，可扩募资产储备充沛。园区运营管理方面，深国际充分发挥国企优势，与广铁、国货航、多家省级港口集团及万纬等央地国企、细分领域龙头企业协同打造铁路物流港、航空物流港、水运物流港、冷链物流等市场稀缺的物流基础设施产品，构建独具特色的“水陆空铁+智冷”全景物流生态。

　　华夏深国际REIT的原始权益人兼运营管理机构是深圳市深国际物流发展有限公司，是深国际为在全国布局物流项目而专门重点打造的物流投资营运专业平台，在管项目31个、在建项目17个，积累了丰富的现代化物流园区投资开发、建设、运营经验和良好的服务口碑。

　　项目计划管理人中信证券和基金管理人华夏基金在REITs领域拥有丰富的经验，参与的公募REITs项目数量多，涵盖资产类别广，具有领先的市场地位和竞争优势。

　　多方能力、优势“加持”，有利于维护华夏深国际REIT的长期配置价值。

　　行业发展韧性强 可扩募资产储备丰富

　　业内人士认为，受到经济发展、贸易增长、消费习惯变迁以及物流行业发展环境向好等多重因素的影响，中国物流仓储市场近年来呈现出高速发展的态势。展望未来，居民消费能力进一步提高，城镇化不断发展，以及电商行业、零售行业、第三方物流、制造业等相关行业持续发展，都将推动仓储物流行业需求增长、经营收益持续上升。

　　深国际表示，物流业务是深国际的核心业务，此次发行公募REITs，旨在推进仓储物流板块滚动发展，与公司的战略目标高度契合。近年来，深国际先后通过发行Pre-REITs和公募REITs，着力打造“投建融管”商业模式闭环，回笼资金用于新项目的拓展，预计至“十四五”期末，其高标仓运营面积将达到800万平方米，管理规模可望跻身“深圳头部、湾区前三、全国前五”。

　　良好的行业发展前景，优良的底层资产，叠加专业的运管能力，为华夏深国际REIT未来稳健的业绩表现提供有力的支撑；深国际充沛的可扩募资产储备，也将为投资人带来持续分享REITs市场的广阔投资机遇。建议投资者关注华夏深国际REIT，乘风上市国企力量，共享仓储物流红利！

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