租金、出租率下降多只产业园区、仓储物流REITs开年暴跌近三成

葛毅明135246785152年前 (2024-09-12)仓库出租信息220

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　　仓储基础设施REIT终于在今日迎来反弹。截至收盘，该REIT涨幅为2.99%。Wind数据显示，今年仅8个交易日，该REITs项目跌幅达到了28%。

　　这主要源于一份续租情况公告。1月4日收盘后，嘉实仓储REIT发布关于武汉项目主要承租人续租情况的公告。

　　公告指出，仓储REIT武汉项目完成了5年续约，目前，武汉项目可租赁面积 52,154.66平方米，整体出租给湖北京邦达供应链科技有限公司（以下简称“湖北京邦达”），2023年执行净有效租金为33.37元/平方米/月。

　　截至2023年12月31日，武汉项目公司、运营管理机构及承租人经友好协商，签署了续租协议：自2024年1月起，续租首年起始净有效租金调整为28.98元/平方米/月，续租租期为2024年1月1日至2028年12月31日，在续租期内租金标准继续按照原租赁合同的约定每年增长3%。这意味着，经调整过后2024年的净有效租金较2023年降低了13.16%。

　　1月5日，嘉实京东仓储基础设施REIT开盘呈现出跳空低开行情，全天下跌7.571%，成交金额1979万元，市场抛售压力较大。1月9日，该REIT宣布紧急停牌1天，并于1月10日起复牌。

　　不过停牌未能止住下跌态势，作为复牌后的首个交易日，1月10日，该基金开盘后直接跳空，下午价格一路往下走，并在14:00左右接近跌停。

　　当天，嘉实基金发布公告称，将使用固有资金投资嘉实京东仓储基础设施REIT。公告显示，本次增持方式为二级市场买入或交易所认可的其他方式，增持金额不超过1000万元。本次增持计划不设定价格区间，12个月内，嘉实基金将根据基金交易价格波动情况及二级市场整体趋势，在符合法律法规和上海证券交易所规定的前提下，择机实施本次增持计划。

　　图：嘉实基金宣布使用固有资金投资嘉实京东仓储基础设施REIT 来源：基金公告

　　此外，该基金原始权益人北京京东世纪贸易有限公司也于11日发布增持计划，本次增持金额不超过1800万元，增持基金份额不超过500万份，增持计划将在一年内完成。

　　嘉实京东仓储基础设施REIT并非个例，今年以来，华安张江产业园REIT、中金普洛斯REIT的跌幅也超过20%。因为1月9日大跌6.41%、连续3个交易日累计跌幅13.11%，华安张江产业园REIT也决定在10日开市起停牌1小时停牌。

　　面对REITs在二级市场的暴跌，投资者正在从“逢新必打”的狂热中冷却下来，开始深入探究其背后的底层资产到底质量如何。

　　“REITs并不是一劳永逸的固定收益资产。首先REITs投资的标的自身可能会出现问题。现存的REITs基金底层资产可分为：产业园、仓储物流、生态环保、高速公路等，目前来看一些底层资产已产生分化。如果底层资产出现资金回笼不达目标的情况，可能影响REITs的价格。”有公募REIT投研人士表示，“其次REITs基金的底层资产价格会产生波动。如生态环保领域中的发电厂、污水处理厂以及产权类的仓储物流以及产业园，上述不动产会面临市场供需关系的影响，从而造成二级市场上的价格变动。”

　　日前，多只公募REITs披露了蕞新的基本面情况。从数据看，红土创新深圳安居REIT、华夏杭州和达高科产园REIT、红土创新盐田港REIT等项目2023年运营情况良好，出租率数据较为稳定。

　　1月8日，红土创新深圳安居REIT公告称，2023年下半年，该REIT的四个基础设施项目公司运营情况良好，经营业绩好于预测情况，数据显示，四个基础设施项目的保障性租赁住房月末时点出租率均值在97.95%-98.97%之间。

　　华夏杭州和达高科产园REIT也发布公告称，日前所投的两家基础设施项目，2023年整体运营情况良好，12月末时点出租率在81.56%-99.37%之间。

　　1月8日，红土创新REIT公告称，两个基础设施项目公司2023年下半年运营情况良好，经营业绩整体好于发行预测情况，12月末时点出租率分别为95.23%、100%。截至去年底，现代物流中心项目出租率为95.23%，年度平均出租率为98.60%，高于预测出租率95%。

　　1月8日，华夏合肥高新产园REIT公告称，所投的三个基础设施项目在下半年的月末时点出租率均值在88.77%-92.7%之间。