普洛斯：全球物流设施提供及服务巨头

　　普洛斯是全球现代物流设施提供商，管理着全球20多个国家121个市场的2800多个项目，包括4890万平米的物流基础设施，形成了服务于4900家客户的高效网络。

　　普洛斯的项目主要分布在中国、日本及巴西三大地区，国家贸易额是普洛斯选址布局的重要考量因素。

　　2013年，中国、日本、巴西的进出口总额分别为41590亿美元、15483亿美元、4818亿美元，10年间分别增长了2.6、0.5、2.0倍。中国、日本、巴西三国贸易往来频繁，中国是日本、巴西最大的贸易伙伴。2013年，日本18.1%的出口商品销往中国，21.7%的进口商品来自中国。同期巴西19.0%的出口商品到中国，15.4%的进口商品来自中国。

　　图：2004年与2013年中国、日本、巴西商品进出口情况

　　普洛斯中国布局主要分布在东部经济发达地区、交通枢纽城市、工商业繁荣城市，选址于临空、临港、加工基地等贸易集中流转区域。

　　表：普洛斯中国区域已完工项目分布情况

　　国内消费是推动普洛斯物流设施需求的主要驱动力。

　　普洛斯物流园产品形态以双层、单层仓库、集装箱堆场为主、辅以办公室附属设施。物流园平均规模12万平方米。园区分3-5期进行开发。

　　截止2014年，普洛斯已与全球4000多家企业建立了良好的合作伙伴关系，客户类别主要以第三方物流公司、制造业和零售业企业为主，大型企业占多数。其中国物业出租率已达到90%以上，部分物业出租率甚至已经达到97%。

　　开发、运营、融资采取一体化联动管理模式，保证资金流动效率。普洛斯将其主营业务分为三大部门来运营。

　　从普洛斯收入构成来看，2013年4月1日至2014年3月31日，普洛斯集团营业收入5.98亿美元，其中租赁收入是普洛斯营业收入的主要来源

　　利用上市公司地位直接在资本市场融资和发行房地产投资信托基金（REITs）是其在产业地产开发领域最大的优势。

　　腾飞集团是新加坡裕廊集团旗下以产业地产开发和招商为主营业务的子公司，为新加坡产业地产的标杆企业。旗下拥有三个成功上市的信托基金，管理亚洲区域内多个私募房地产基金。业务遍及新加坡、中国、印度等10个国家和地区，开发项目包括科技园、物流地产、孵化器等多种类型，代表项目有新加坡科学园、印度班加罗尔国际科技园、中国苏州工业园区的腾飞新苏等。

　　大区选择主要布局在亚洲范围内：腾飞集团的产业地产亚洲范围内分布广泛，包括新加坡、印度等10个国家和地区。在中国内陆的产品布局范围涵盖北京、西安等7个城市。

　　区位选址普遍位于或毗邻已有工业区或邻近交通枢纽：

　　产品主要开发科技园、工业空间、办公和商务空间、物流和配送空间、定制空间等：

　　表：腾飞集团不同产品优势及代表项目

　　建立配套设施，周边配套服务设施齐备：

　　招商策略采取多领域、大企业带动品牌效应：

　　搭建系统化服务平台，为企业提供一体化服务：

　　以REITs回笼资金，带动滚动式开发：

　　图：腾飞集团地产开发与融资流程示意图

　　以上就国际产业地产的翘楚—普洛斯和腾飞集团，从项目选址、产品定位、特色服务、资本运作等方面进行了详细解析。由于国内行业环境、政策等均不同于国外，国内产业地产商正在摸索中，下一期中我们将对此进行分析。

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