老板风声鹤唳、大佬集体谢幕，当下的房地产行业，还在勇敢发声的，或许就只有万科郁亮了。

　　对市场，郁亮直言，目前市场情绪确实比较悲观，9月销售数字好转、却没有明显好转。究其原因，房产过剩论、政策没用论，对市场情绪产生着影响。

　　房产真的过剩了吗？首先要明白，我们都被平均了。

　　数据显示，中国城镇人均住房面积38.6平方米，城市居民的住房面积被镇上居民平均了；一二线平方米，大城市被小城市的人均面积平均了。

　　另一方面，当下人们对房产的需求更多元，养老需求、旅居需求、精神居所需求等很多类型的住宅也在平均这个市场。

　　根据测算，中国每年10亿-12亿开工量是合理水平。郁亮认为市场短期有压力、长期有机会。

　　对行业，郁亮指出，无论民营还是国有房企，目前压力都很大，行业阵痛还没结束。

　　目前的状态很像跑马拉松过程中的“撞墙”（体内的糖消耗完了，开始消耗体内脂肪，转换过程中给人跑不动了的感觉）。动能转换这个阶段，仅仅靠“熬”还不行，必须学会改变。

　　“没有成功的企业，只有时代的企业。”

　　这句话是郁亮从海尔学来的。他表示，只有根据时代变化去学习才能活得久，所以万科的宗旨是两个——和客户同步发展、和时代同步发展。

　　首先，如何与时代同步，得意识到房地产必须赚长线的钱，尤其经营服务性业务是赚小钱，开发也不怎么赚钱了，所以应该转变心态。同时，必须和客户同步，这是很重要的，必须有好产品才能有市场。（内容详见风财讯深度视频号)

　　交流会上，万物云董事长朱保全讲了蝶城、讲了美团、讲了家装…似乎就没正正经经地讲房地产物业。以至于有万科高管戏称“朱保全花了很长时间‘与地产脱钩’。”

　　而当万科物业跨界，或许不少行业需引起关注。例如家装行业，强大的“挑战者”已经来了。

　　朱保全在会上花了大篇幅讲述万物云“研选家”家装业务。

　　其表示，万物云“蝶城战略”进展顺利且效果显现，截至6月底，万物云推进150个蝶城供应链改造，覆盖超过1000个住宅项目。

　　得益于蝶城战略的推进，万物云得以在63个蝶城内重点推动“研选家”业务（即在3公里服务半径内，为10年楼龄以上的老房子提供改造焕新家装服务），快速布局家装市场。截至今年9月，“研选家”的合同量累计近一万户，同比增长超150%。

　　朱保全认为，家居行业发展至今仍没有非常突出的龙头企业，行业分散度很高。一定程度上，这受到目前房地产行业多为“毛坯验收”的标准状况有关。但例如日本此类成熟市场，精装修已成为市场主流验收标准。中国房产交付标准也存在从毛坯转向精装的强势。

　　而通过打造精装房的机会去做装修、渗透家装行业，这个想法似乎已经在万物云的脑中生根发芽。

　　万科不再是单纯的地产商，万纬物流张旭也强烈传达着这个信号。

　　万纬物流张旭上场伊始，就分享了一张图——万纬服务的1600 全球品牌。这俨然已经是一个消费行业服务者的角色。

　　的确，在万科的业务板块中，和地产“脱钩”最明显的其实就是万纬。在万纬物流的业务版图中，开发的比重已经退居N线，围绕仓库的系列服务和围绕资产管理的服务，成为其更主要的业绩来源。

　　在2023年上半年，万纬物流19.5亿元的营业收入中，冷链业务营收同比增长30.3%，高标库稳定期出租率达到85%，冷链稳定期使用率为79%，带动公司营收同比增长17.0%，保持快速发展。

　　万纬“物流综合服务商”的定位愈加明确，其实也是万科多元业务发展的一种折射。

　　作为房地产行业早一批发展多元业务的企业，如今万科在多元业务领域的“学费”基本上交完了，截至2023年6月30日万科经营服务业务全口径收入实现267.3亿元，同比增长11.9%，成为继开发业务以外贡献率最高的部分。

　　“经营服务是赚长钱、小钱和辛苦钱。”郁亮直言，经营性业务是万科抓住未来的工具，万科会保持耐心。

　　【责任编辑】杨程成(PO417)

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