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仓储物流园如何运营？四大模式及盈利详解

admin9个月前 (09-12)仓库出租信息123

　　近年来，我国社会物流总额始终保持稳步增长趋势，即使2020年在疫情影响下物流总额仍然保持在300万亿以上，2021年更是达到335.2万亿，同比增长11.70%，与GDP增速基本一致，这也说明在电子商务、新零售等新鲜商业模式及现代信息技术不断发展的背景下，我国物流总量不断提升。

　　物流作为企业的第三利润源，已越来越受重视，包括仓储物流。那什么是仓储物流？仓储物流园运营模式都有哪些？

　　仓储物流是微观物流的一种,就是利用库房、场地,储存、保管、装卸搬运和配送货物。它突破了传统的仓储就是“仓库”和“仓库管理”的桎梏而演变成为一种综合型活动或一个过程。从物流发达国家来看,仓储已在物流管理中占据了核心的地位,并将成为供应链中的资源提供者。

　　智能仓储物流系统是通过信息化、物联网和机电一体化共同实现的智慧物流解决方案，通过将物料出入库、存储、输送、生产、分拣等物流过程自动化、信息化和智能化，来实现降本增效的目的，主要包括硬件装备和软件系统，其中硬件装备可按环节分为仓储装备、分拣装备和搬运与输送装备，软件系统是智能仓储物流系统的控制中心，主要包括仓储管理系统WMS和仓储控制系统WCS。

　　同时，将传统与智能仓储物流通过空间利用率、储存量、存储形式等六个维度分析，可知智能仓储物流具有减少劳动需求、降低货物拣选差错率、提高仓储管理水平及效率等优势。例如，在土地成本方面，全球现阶段蕞高的自动化立体仓库高度达50m，其货架区单位面积的储存量可达7.5t/m2，是传统普通仓库的5-10倍，并且假设人工成本（6.5万元/年）和土地成本（平均100万元/亩），自动立体库前期投资低于传统库。展望未来，在土人工、人工成本增加及工业4.0时代智能化加速推进，智能仓储物流相关设备成本及相对使用成本将有所降低。

　　由于我国智能仓储物流行业仍然处于起步阶段，且相关设备更新换代速度较快及投资成本高和回报周期长，使得国内智能仓储设备渗透率较低。根据相关数据显示，目前我国未使用任何仓储物流自动化设备的生产企业占比接近一半，约49.17%，而使用自动化设备渗透率程度偏低，其中AGV渗透率蕞高，达29.04%，物流输送线%，机械手或机器人占比约26.73%，智能分拣设备和智能装卸设备渗透率只有11.88%。

　　但是从长远来看，随着物流行业规模迅速增长、智能仓储物流与5G、物联网等新技术及更多应用场景融合和升级，智能仓储物流仍然是未来大势所趋，渗透率提升空间仍然较大，市场空间前景广阔。

　　仓储物流园运营模式—多类型企业入局物流园区运营，推动仓储物流园快速发展。

　　物流园区是物流行业发展的重要载体，根据业务类型可以分为物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等载体，运营企业运营园区的模式有四种：基金驱动、产业链驱动、资源驱动、物流驱动。

　　1. 以基金驱动打造资本闭环，资金回笼优势突出

　　（1）普洛斯采用资本闭环的方式运营物流园区，具有占用资金低、资金回笼快、收益率高的特点，其物流园区运营模式为：

　　（2）成立基金平台，开发建设仓储物流设施 → 项目建成后移交至运营部门进行培育，赚取租金收入 → 项目成熟后置入基金或发行REITs，开发利润与资产增值收益回笼，并赚取基金管理费收入和投资收益。

　　2. 普洛斯在中国设计超20支投资基金，大部分投资于物流园区相关产业

　　3. 发行物流园REITs实现上市，完成资金退出

　　（1）普洛斯REIT于2021年6月21日在上交所上市，是中国首批基础设施公募REITs之一，也是上交所首支“仓储物流类”基础设施REIT，成功完成了资金退出。

　　（2）普洛斯REIT的基础设施资产由7处普洛斯仓储物流园组成，总建筑面积达70.5万平方米，截至2022年9月30日，资产总体出租率约95.01%。

　　1. 京东以一体化供应链运营，赋能产业发展

　　京东物流通过整合场景端到物流网络，为客户提供供应链解决方案和物流服务，覆盖各行各业的从仓储到配送、从制造到客户的链接。

　　2. 京东产业链驱动实现仓配一体化，增强物流时效的保障

　　凭借强大的京东购物平台，京东物流实现了仓配一体化，以商品流通的产业链来驱动物流园运营，即利用互联网大数据平台（京东购物平台）的支撑，对不同品类商品在全国地域、时间等维度进行精准的销售预测，通过智能仓储系统在全国范围内进行智能分货，将商品提前配送至距离消费者蕞近的城市仓，有效缩短物流时间。

　　1. 宝湾物流重资产模式运营物流园区，土地获取及开发能力保障物流园区的布局

　　（1）宝湾物流是典型的开发、持有和运营服务的重资产运营模式，包括从物流园区的资源获取、规划设计、开发建设、招租和物流服务。

　　（2）宝湾物流资源优势突出，其控股股东中国南山已形成覆盖物流园区、物流科技、干线运输、装备租赁、供应链、车后、金融等生态布局，其中宝湾物流是其业务主体，物流园区的相关产业链资源。

　　2. 宝湾物流打造综合、专业、标准的物流体系，服务多类型客户

　　目前宝湾物流已在全国40多个城市战略性布局了70多座高端综合物流园区，物流设施总面积近1000万㎡，打造综合化、专业化、标准化的物流服务体系，满足第三方物流企业、商贸零售企业、电子商务企业和生产制造企业对仓储设施在运作效率、安全和环境等多方面的要求，同时积极开展并购、合资、定制等多种仓储物流开发与营运。