地产开发模式下的物流园区，开发商关注点在于物业销售，园区招商引入企业入驻即可，至于企业发展状况、经营模式、相关投入及维护等问题往往忽略，这也致使园区与入驻企业“粘性”较差，企业一旦遇到更低的租金价格、更优惠的招商政策、更便捷的交通环境等就会离开园区。由此，园区缺乏核心竞争力，招商不理想，空置率高，经营封闭且效率低。

　　改变“重收费轻服务、做房东收房租”的发展模式，做好园区基础服务的同时，更应完善创业和创新服务，在“双创”中实现转型。

　　随着国家政策层面对于互联网+的引导和重视，作为“互联网+园区”的典型产物，电商物流园区建设进入新一轮高潮。对于一般性物流园区（公路港、大宗物资交易、多式联运等为区域提供专项服务的园区不计）发展来说，借助电商运营，可以看作是园区经济效益增长的“倍增器”、发展方式的“转换器”和产业升级的“助推器”。针对物流园区向电商运营发展，我们必须关注以下几点：

　　针对园区入驻企业提供专业电商运营服务，是物流园区未来发展的业务核心之一。园区电商运营服务方向，可以是协助一些想要开始尝试电商这一行业，或者是想要转型做电商的传统公司进行互联网的运营和销售，从最开始的建立网站、营销推广、技术支持，到数据统计分析、仓管物流、专业客服等方面；也可以提供专业化、系统化的电商孵化服务，包括人力资源服务、金融服务、政策服务、人才培养、电商及跨境电商运营等。根据园区不同的规划定位，电商运营服务也是有一定差别的，其目的都是为了园区与企业共成长。

　　2、园区运营业务下沉，拓展统仓共配、云仓等服务

　　园区服务从单纯的园区管理具化到园区智能仓储管理、分拣包装、城市配送、电商等业务上，打通园区电商、园区云仓、园区配送、园区创客等环节，搭建“仓+店+链”一体化运营模式，内部赋能园区，建设园区以生态闭环为特色的园区智慧产业供应链生态。

　　3、园区服务向园区内外两条价值链延伸

　　在多年的园区招商运营实践中，我们提出的园区供应链，能够整合产业供应链、城市供应链和企业供应链，以内部服务链和外部业务链，实现园区运营从供应链到产业链到价值链的转型提升。

　　依托物流园区形成物流与供应链生态圈，向园区内外两条价值链延伸。园区内部服务链延伸：包括仓储服务、车辆服务、信息服务等；园区外部供应链延伸：包括物流总包服务、统仓共配、统一结算等。园区与入驻企业、客户形成良好的结算关系，在园区内甚至园区间实现业务互动，同时形成强大的资金池，便于后续服务及灵活运营。

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