仲量联行：深圳办公楼市场新增供应放缓餐饮业态成交强劲促零售租金企稳

葛毅明135246785151年前 (2024-09-12)仓库出租信息209

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　　深圳新闻网2023年7月6日讯（记者田晨夕）2023年上半年，深圳经济延续恢复态势。尽管新增供应放缓，购置自用需求保持相对平稳。与此同时，餐饮业态因消费需求大幅释放，租赁成交数量占上半年深圳优质零售市场租赁成交数量的近四成。头部跨境电商推动华南非保税物流仓储市场去化，但部分城市受到上半年新增供应冲击，非保税市场空置率有所上扬。深圳房地产投资市场总交易额约为48亿元，接近去年全年交易总额的56%。

　　仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示：“上半年，深圳经济向实向高趋势明显，主要高技术产品产量持续增长，金融业为高技术产业发展提供有力支持。同时，贸易结构不断优化，新能源汽车、光伏产品、锂电池外贸‘新三样’抢占出口新赛道，激发外贸新动能。深圳坚持 ‘制造业当家’ ，积极培育现代化产业体系，拓宽高新技术产品海外贸易通道，将为全市经济保持平稳向好提供坚实的内生动力，本地商业地产有望迎来更高规模与质量的增量需求。”

　　深圳甲级办公楼市场企业自购自用需求较稳定

　　2023年上半年，深圳经济社会恢复常态化运行。在稳增长政策引领下，一季度经济呈现良好复苏开端，社会消费亦加速反弹。疫情压力缓解与经营预期转好带动企业信心重塑。

　　统计数据显示，成本节约型租户在办公楼租赁市场占据主导地位。深圳企业在购置自用办公楼方面的需求保持相对平稳，2023年上半年录得多笔TMT与金融企业的成交记录，南山前海片区多个项目也完成了整层面积出售。此外，浙商银行深圳分行于近期发布了拟购买福田超4万平方米营业办公用房的公告。

　　但整体而言，企业自购自用需求较为稳定，对办公楼市场净吸纳量起到一定的支撑作用，二季度深圳全市甲级办公楼市场净吸纳量约8万平方米，较一季度稍显逊色。

　　仲量联行的监测数据显示，在二季度的搬迁成交中，约一半的企业租户从非甲级办公楼升级至甲级办公楼，亦有近三成企业租户入驻更高品质的甲级办公楼宇。

　　深圳上半年全市仅有2座楼宇竣工入市，新增供应体量较小，且其中一栋楼宇为全自用总部项目。

　　2023年上半年，金融、TMT与专业服务业持续占据深圳办公楼租赁市场主导地位。由于各行业处于不同发展周期，租赁需求表现有所分化。金融行业中，证券公司、私募基金等传统金融服务类租赁需求保持相对稳定。而随着大型通信、互联网企业业务持续调整，TMT行业整体租赁需求下滑，且单笔成交面积明显收缩。与此同时，以会计师事务所、律师事务所为代表的专业服务业企业在新增需求中占据较显著的份额。

　　下半年深圳甲级办公楼市场将迎来新项目落成高峰。约170万平方米新增供应中，近40%位于前海片区。同时，罗湖片区亦将面临较大体量新增供应。

　　今年2月以来，深圳地铁月客流量超过2019年平均水平。线下消费场景修复，各大购物中心客流较去年明显回升，餐饮消费活力旺盛，复苏态势超出预期。

　　随着积压的消费需求及假日经济的周期性集中消费逐渐释放，叠加宏观因素综合影响，二季度深圳零售市场进入常态化复苏阶段。全市1至5月累计社会消费品零售总额同比增长13.2%，较1-4月同比增速收窄0.3个百分点。消费整体延续平稳向好趋势，但消费品和服务CPI的走势显示，服务消费的恢复性增长优于商品消费。

　　面对经营业绩的不确定性，大部分零售商延续单店租售比管控策略，持续在业务扩张投资中加强风险管理。商场是否具备成熟的经营管理水平和充足的客流保障，在零售商选址租赁决策中的重要性愈发凸显。仲量联行监测的全市优质购物中心数据显示，2023年上半年深圳零售市场租赁成交数量与2022年同期相仿。

　　餐饮消费需求的大幅释放，推动上半年餐饮业态占录得租赁成交数量的近四成。受益于家庭聚餐、商务宴请等活动的有序恢复，地方菜系类餐饮的租赁成交数量与去年同期相比上涨超50%。不仅有鲜潭、客语等受本地消费者喜爱的大众连锁餐饮品牌积极拓店，亦有数家中高端餐厅首进鹏城，如SAVOR Group联手粤菜名厨谭国锋于深圳湾万象城开设全新高档粤菜馆明筵，以及老牌本帮菜馆吉士·星座进驻平安金融中心。

　　上半年深圳高端消费品牌资源汇聚卓有成效。不仅Valentino、Gucci等成人奢侈服饰品牌进入更多零售项目，Burberry Kids、Dolce & Gabbana Kids、Emporio Armani Kids等数家奢侈童装品牌亦于高端商场拓展门店。部分本地服装制造企业利用租金低位乘势进入优质购物中心，加大品牌形象提升力度，拓展线下销售渠道以谋求与消费者建立更紧密的联系。

　　2023年上半年全市共3个优质零售项目入市，新增供应近19万平方米。租金方面，随着线下消费场景逐渐修复，餐饮业态租赁率先回暖，市场租金得以止跌。

　　下半年，深圳零售地产市场预计将有3个新项目入市，共计新增供应超28万平方米。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“核心物业业主信心的进一步回升有望带动优质零售购物中心整体租金持续上行，但项目层面租金表现分化仍将持续。”

　　华南非保税物流仓储市场跨境电商表现亮眼

　　2023年上半年，跨境电商在华南非保税物流仓储市场中表现十分亮眼，相关企业目前依然保持了较快的发展与扩张节奏，其对于仓储空间的需求正处于上升期。今年上半年，仲量联行观察到多家跨境电商头部企业在华南地区完成了体量可观的租赁成交，如三家头部跨境电商企业在广州、东莞和佛山三市合计租下了逾60万平方米的非保税仓储空间，显著推动了市场去化。

　　2023年上半年，广州、深圳、东莞、佛山和惠州组成的华南地区五大非保税物流仓储市场（以下简称“华南五市”）新增供应体量可观，合计约116万平方米。因此，截至二季度末，除上半年无新项目入市的深圳，以及年内新项目去化情况较为理想的佛山以外，其余三个城市的非保税物流仓储市场空置率与去年年末相比均有不同程度的上升。其中，二季度广州非保税物流仓储市场的空置率更突破20%，与去年年底相比上升超过10个百分点。

　　消费的复苏有助于企业信心和预期的修复，且对于下半年华南地区非保税物流仓储租赁需求也将起到一定的支撑作用。

　　目前，数家国内头部跨境电商企业依然在华南地区积极寻求扩张机会。仲量联行华南产业与物流服务部董事杨靳一表示：“预计此类企业在今年下半年将继续成为租赁需求的重要来源，助力市场去化。”

　　2023年上半年以广州和深圳为主的华南区房地产大宗交易录得数据约为164亿元，达到去年全年交易额的71%。其中，深圳房地产大宗交易总额约为48亿元，接近去年全年交易总额的56%。以物业类型划分，办公楼占比最高，交易额约38亿元，占总额约81%；从交易面积看，办公楼的交易面积接近6.5万平方米，占比约为62%。

　　深圳办公楼投资市场需求依然以自用为主导，81%的办公楼成交皆为自用，但对比去年，自用比例有所下降。买家以银行、保险和证券等金融企业为主，共占约一半（48%）成交。

　　除办公楼物业外，零售类资产得益于消费复苏以及消费基础设施纳入公募REITs，关注度有所回升。物流仓储、产业园及长租公寓依然是投资机构关注的热点板块。