原标题：【超级干货】一文详解物流园区的总体规划

　　它是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所做的总体安排和布局。通过土地利用总体规划，国家将土地资源在各产业部门进行合理配置，首先是在农业与非农业之间进行配置，其次在农业与非农业内部进行配置，如在农业内部的种植业、林业、牧业之间配置。

　　总体规划涉及到的范围主要包括：城乡总体规划、区域总体规划、园区总体规划、都市区总体规划、开发区总体规划、高新区总体规划等。

　　它是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所做的总体安排和布局。通过土地利用总体规划，国家将土地资源在各产业部门进行合理配置，首先是在农业与非农业之间进行配置，其次在农业与非农业内部进行配置，如在农业内部的种植业、林业、牧业之间配置。另外，《中华人民共和国土地管理法》还明确规定：国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。因此，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。

　　在当前的经济形式下，全球性的金融危机所带来的新一轮经济组织形式的重构，必将是一个复杂多变和漫长的过程，逐步将影响到以实体经济为主的中国，尤其是对以产业聚集为手段、产业成本为竞争力的园区化发展，有非常深远的影响。产业园区的发展将更多的符合经济活动的核心规律，也将从一般性的成本竞争转向为效率的竞争和技术能力的竞争，将从一个规模化园区时代逐步走向“功能化园区”的时代。

　　物流园区项目的建设，必须有一个总体规划，规划的合理与否将对物流园区项目的设计、施工与应用及对其作业质量、安全和作业效率，以及对节省投资和运营费用等，都会产生直接和深远的影响。

　　物流园区项目的总体规划，就是在空间和实践上，对物流园区项目的新建，改造和扩建进行全面系统的规划。

　　物流园区项目总体规划是物流园区项目规划设计中的重要部分，除此之外，还包括物流园区项目控制性详细规划、物流园区项目修建性详细规划。

　　随着我国投资体制的改革和投资主体的多元化，物流园区项目建设的投资问题日益受到关注和重视。据相关资料统计，在物流园区项目的总体发展战略规划阶段，影响物流园区项目建设投资的可能性为95%～100%；在详细规划阶段，影响投资的可能性为75%～95%；在建筑方案设计和初步设计阶段，影响投资的可能性为35%～75%；在施工图设计阶段，影响投资的可能性为5%～35%；在施工建设阶段，影响投资的可能性小于15%。显然，影响物流园区项目建设投资额的关键在于规划设计阶段，但是长期以来规划设计的重要作用并未引起业内的重视。

　　物流园区项目规划设计一般分为三个阶段

　　以确定项目建设的相关要素是否合理可行，理清思路，明确定位，重点完成科学布局功能地块、交通系统和信息平台等规划；

　　（包括控制性详细规划和修建性详细规划），进一步确定公共设施和市政公用设施的位置与规模，落实每一地块的建筑高度、容积率、建筑密度和经济建设化率；

　　3、进行建筑方案设计、初步设计和施工图设计

　　这样的规划设计步骤符合《中华人民共和国城乡规划法》所规定的法定规划步骤，为物流园区项目的规划实施和管理提供了便利。

　　物流园区的总体规划是主要针对物流园区的性质、定位、发展重点等进行的宏观性规划，它的具体内容主要包括以下几个方面。

　　总体规划的背景分析，主要从较为宏观的角度着手，可以从国际环境、国内环境、省市大区域的环境等方面进行着重阐述。

　　2、规划和建设物流园区的必要性分析

　　按照总体规划的背景分析内容，从宏观以及本地的实际需要出发，实事求是地进行总体规划和建设物流园区必要性分析。

　　物流园区现状条件分析是进行总体规划的前提，现状条件主要有发展现状、建设存在的主要问题、发展趋势等。

　　规划的依据、原则以及指导思想，对物流园区总体规划起到提纲挈领的作用。

　　物流园区总体规划依据、原则以及指导思想，如下。

　　中华人民共和国国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》

　　尊重现实与立足长远的原则。规划要注重区域的带动作用，强调区域的动态协调发展，高起点、高标准地进行整体规划，近远结合，分期建设，滚动发展。最终形成规划所确定的科学合理的物流园区布局结构形态。

　　尊重地形地貌和节约用地的原则。规划区地形为冲击河谷地貌，湟水河蜿蜒流经规划区南部，绝大部分用地为未开发建设用地，生态条件良好，建设时应注重原生态的保护，突出特色，减少工程量。努力打造山水特色突出的新型物流园区。

　　通过对园区土地资源的优化配置和合理使用，提高园区土地资源的利用效率。同时，充分尊重地形，道路依山就势，尽量节约基础投入的成本，减少资源消耗，避免资源浪费。

　　可持续发展和可操作性原则。坚持资源、环境、社会与经济之间的协调发展，规划留有弹性和余地，为未来留有操作空间；多考虑规划管理和实施中可能遇到的实际问题，尽力把工作做深做细，使规划方案更便于操作。

　　动态发展的原则。强调区域的、动态的、协调的观点，使规划区结构具有开放性与弹性，协调区域生长的时序关系；协调规划区与周边区域城市发展之间的共生关系。

　　规划的弹性原则。在进驻企业不明朗的情况下，企业的性质、规模、建设时序及产业分区并不是绝对的，市场的影响是显而易见的，反映在地块的划分上，规划应具有很大的灵活性，所以在划分地块工作中应遵循近远结合并留有弹性的原则。

　　低碳的原则。采取低碳的生活和生产方式，延伸产业链，循环利用，节能减排，太阳能利用和中水回用。

　　遵从“问题导向”和“目标导向”的指导思想。从相关要素分析入手，找准问题，把握规划重点，明确物流园区发展的目标和方向，从而制定有针对性的、与省政府长远战略目标和国家大政方针相吻合的规划方案和实施措施。

　　问题导向：就是从解决现实和发展中的主要问题入手，使规划方案具有针对性和可操作性,使园区的用地空间布局结构科学合理、系统性、整体性更强。

　　目标导向：就是规划要以实现政府长远战略目标为前提，依托区位、政策、资源等优势，积极培育优势、特色产业，力争将物流园区建成在全国范围同行业有竞争力的的独具特色的物流园区

　　d.近远结合，滚动发展，强调科学合理性与可操作性的结合。

　　既要考虑现代物流在功能配置、用地布局以及运作管理模式的要求，又要照顾创建初期物流企业自身特点和适应现实市场的需求，不同时段采取不同的规划理念、建设目标和布置手法，分期建设、近远结合、滚动发展。

　　保证效率的前提下打造更加景观化的交通体系。对外交通重效率重便捷联系；布置便于各入驻物流企业方便。

　　内部交通重舒适重景观。内部交通组织人车分流，对外交通与内部交通即相互联系、又相互独立、避免相互干扰。在干道节点组织规模不等的绿化或集散广场，达到良好的景观效果。

　　尊重原有地形地貌，更加注重人与自然的和谐共处。道路系统组织，水面形式，建筑布局等充分尊重原地形地貌，即可减少土石方量，节省投资和成本，更重要的是营造独具特色的生态景观风貌。同时，保持生态多样性，如水系、湿地、生态绿地、原有生物等等。

　　大实大虚，疏密有致。规划布局贯彻“大实大虚，疏密有致”的原则，该密则密，留出足够的用地，作开敞空间和景观。

　　物流园区总体规划的范围和期限，如下。

　　物流园区的定性分析包括园区定性分析、园区规划定性和园区规模。物流园区的性质，以其覆盖范围大小，可以分为区域性物流园区（市域、省域、跨省）、国家性物流园区、国际性物流园区；以其园区交通依赖，可以分为临空物流园区、临港物流园区、铁路物流园区、 公路物流园区等。

　　发展现代物流业，必须依赖政府的大力扶持，在这方面，政府至少做到以下四点：

　　一是要制订物流产业发展规划，有的放矢地在交通方便、集散能力强的地区建设一批物流基地，形成辐射地区的大物流体系；

　　二是要在做城市规划时，把物流用地纳入其中，因为大型物流基地必须设立在城市交通方便处；

　　三是要鼓励专业物流企业、连锁企业建立物流配送中心及其区域配送中心，整合企业物流，提高流通效率；

　　四是应尽快成立推动现代物流业的协调委员会或领导小组，避免重复建设和资源浪费，组织、引导传统物流企业与工业、商业企业组建战略联盟，并制订、研究系列优惠政策等。

　　综合运输体系是指各种运输方式在社会化的运输范围内和统一的运输过程中，按其技术经济特点组成分工协作、有机结合、连续贯通，布局合理的交通运输综合体。

　　综合运输体系大致由三个系统构成：

　　有一定技术装备的综合运输网及其结合部系统；

　　其二是各种运输方式联合运输系统；

　　其三是综合运输管理、组织和协调系统。发展综合运输体系是当代运输发展的新趋势、新方向当代运输的发展，发展综合运输体系是我国运输发展的新模式。

　　目前，根据国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》城市用地可以分成大类、小类。

　　物流园区土地利用规划为例，对物流园区总体规划中土地利用规划内容进行详细阐述，用地统计。

　　公共设施用地。布局原则：布局在园区中心，交通方便的位置，便于为园区各企业服务。

　　此外，为便于物流园区职工餐饮、购物、休闲娱乐等活动，在该区域还配套布置有便利中心，设有商店、饭馆、银行、医疗服务点、酒店及培训等公共设施，为物流园区服务。

　　仓储用地。布局原则：便捷、安全；同时，危险品仓储与其它用地之间要通过道路和防护绿地进行隔离。

　　对外交通用地。布局原则：实用、适度超前。

　　道路广场用地。布局：尊重自然地形，保持物流园区完整性。

　　市政公用设施用地。布局原则：完备、超前、人性化，保持安全距离；

　　绿地。保护周边区域生态环境，减少环境污染，使物流园区成为环境优美、景观突出、绿色环保的现代物流园区。合理均匀分布绿化用地，尽量保持原有林地,使园区所到之处均有绿地分布。

　　水域及其它用地。布局原则：在不影响泄洪能力的前提下，对规划区内泄洪沟采取“裁弯取直”，节约用地。

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