北京商业地产表现分化：仓储物流租赁复苏明显，甲级写字楼空置仍增

　　进入2023年，北京商业地产市场回温明显，但表现略有分化。

　　世邦魏理仕11日发布《2023年头部季度北京房地产市场回顾》显示，随着疫情后各产业、尤其是消费产业的明显复苏，仓储物流市场逐步升温。

　　2023年头部季度，在消费回暖叠加产能增加影响下，北京仓储物流市场租赁活力稳步增强。本季度录得多笔产业相关大面积成交，涉及汽配、医药、其他制造业等，同期第三方物流占据了新租总面积的43%，季内净吸纳量达8.7万平方米，带动空置率环比回落0.8个百分点至15.6%。

　　租金方面，价格涨幅环比持稳，平均租金同样本比环比上涨0.5%至每月每平方米56.9元，其中顺义空港、大兴京南及通州等传统核心子市场涨幅仍旧保持领先。

　　世邦魏理仕华北区产业地产部负责人李虹认为，未来六个月，北京顺义及大兴京南等子市场将迎来合计18.8万平方米的新增供应。而在物流用地市场，一季度全市土地出让总量已超2022全年，且全部落地在平谷马坊区域。充沛的新增供应将有效缓解全市长期供应不足的市场状态。环京市场，预计将有83.2万及84.6万平方米的新增供应分别交付在廊坊及天津市场，租户议价能力依然较高。

　　“某些区域仓储物流市场空置率略有增加，主要原因是供应增加，但这在未来两三年内是可以逐步消化掉的。”李虹称。

　　与仓储物流市场的逐步升温不同，北京的甲级写字楼市场还处于调整期。

　　“现在明显是带看量增加了。”头部太平戴维斯华北区研究部董事李想表示，对于北京写字楼市场而言，今年既是转折之年、也是调整之年。

　　李想表示，2023年头部季度，北京写字楼市场活跃度明显改善，尤其是带看量大幅提升，表明潜在租户已经重启选址搬迁计划。但整体而言，北京甲级写字楼市场目前仍处于恢复期，触底之后的反弹仍需发展动能。

　　头部太平戴维斯发布的报告显示，今年头部季度，北京甲级写字楼市场仅有位于通州运河商务区的通州中心C01项目正式交付，为市场带来约5.7万平方米的新增供应。同期，尽管市场整体已进入复苏轨道，但租户方的选址策略仍较为谨慎，新租、搬迁、扩张需求仍未完全释放；而去年累积的空置面积叠加目前仍待恢复的租赁需求，迫使业主方也承受着较大的去化压力。

　　新项目入市叠加需求疲软，导致空置面积持续增加，2023年头部季度北京全市空置率环比、同比分别上升0.5、1.5个百分点，至16.8%的高位。去化空置面积的压力不断累加，迫使业主方不得不继续让渡议价空间“以价换量”，因此在一季度北京甲级写字楼平均租金继续下滑，至人民币每平方米每月321.7元，环比、同比分别下降1.3%、5.1%。

　　李想认为，展望2023年全年，从供应端来看，去年因疫情影响而推迟入市的在建项目预计将在今年内渐次交付，2023年的北京写字楼市场也将迎来一波供应小高峰、供应量将超过57万平方米；需求端方面，尽管国内的社会经济秩序已完全恢复常态、疫情也不再是写字楼市场的绊脚石，但各行各业所面临的复苏难度与所需时间却不尽相同，因此企业的租赁需求也相应地产生了差异化。因此可以说，市场信心的回归与真实租赁需求的释放均需要一段较长的时间。

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