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　　@免责声明：本文根据业绩会记录整理提炼

　　权益净利润增长10.6%，营业收入2,069.2亿元，同比增长23.8%，权益净利润122.2亿元，同比增长10.6%。财务和资金状况保持稳健，三道红线评级保持“绿档”，净负债率35.5%；信用评级行业领先：穆迪Baa1、标普BBB+、惠誉BBB+；在手货币资金1,410.7亿元，是一年内到期有息债务626.4亿的2.3倍；经营活动产生的现金流量净额82.9亿元；有息负债结构进一步优化，短期负债占比22.4%，较去年同期下降9个百分点；存量融资的综合融资成本4.08%，其中上半年新增融资成本3.59%。

　　经营服务业务快速发展，开发业务：销售金额2,152.9亿元，41个城市市场排名前三；经营服务业务：全口径收入241.1亿元，同比增长30.6%；租赁住宅：收入同比增长12.3%，开业17万间，集中式公寓开业规模全国头部；物业服务：全口径收入143.5亿元，同比增长38.2%，境外分拆上市获中国证监会核准；物流仓储：收入同比增长39.1%，其中冷链增长94.7%；冷链仓储可租赁建筑面积162万㎡，全国头部；商业地产：收入同比增长10.4%，印力累计输出管理项目35个，第三方项目占比63.5%。

　　信用评级保持行业领先，经营性净现金流为正。维持行业领先信用评级。“三道红线”指标维持“绿档”水平，保持行业领先的信用评级水平。经营性净现金流为正。经营活动产生的现金流量净额为82.9亿元。现金保持充裕。期末持有货币资金1,410.7亿元，对一年以内到期的有息债务覆盖倍数为2.3倍，是下半年到期有息负债的6.1倍。净负债率长期处于低位。期末净负债率为35.5%，连续21年低于40%。

　　有息负债规模小幅增长，融资结构改善。有息负债规模小幅增长。有息负债总额2,802.3亿元，较上年末增长5.4%。有息负债结构进一步优化：短期负债占比22.4%，较去年同期下降9个百分点；银行借款占比58.9%，债券占比24.5%，其他借款占比为16.6%；境内负债占比76.8%，境外负债占比23.2%。

　　保持多元化的融资渠道，融资成本处于行业低位。合理利用债务融资工具。通过公司债券、中期票据等融资工具，置换存量债务，持续优化债务结构。融资成本进一步下降。期末存量融资的综合融资成本4.08%，上半年新增融资的综合融资成本3.59%。信用水平领先。存量有息负债中无抵押无质押融资占比为96.2%。

　　开发业务：实现销售金额2,152.9亿元

　　上半年实现销售金额2152.9亿元，同比下降39.3%。新开工面积1068.8万m²，同比下降38.9%,占全年开工计划的55.7%。竣工面积1443.7万m²，同比增长17.8%，完成年初计划的37.0%。集团克服疫情对施工不利影响，实现11.5万套住宅的平稳交付，35%的项目实现交房即交证。

　　开发业务：结算面积及金额有所增长

　　开发业务结算面积1310.2万m²（+17.5%），结算收入1788.8亿元（+23.9%）。结算均价为13652.8元/㎡。结算毛利润率为21.9%，扣除税金及附加后的结算毛利润率为17.3%。合并报表范围内已售未结合同面积4326.8万m²（-7.4%），已售未结合同金额6672.7亿元（-6.1%）。

　　开发业务：严格投资标准，保障投资质量

　　精挑细选，选择片区市场稳定、经营收益优质的项目，上半年新增土地地价总额386.8亿元，权益地价总额248.3亿元，计容建筑面积307.8万㎡，权益计容建筑面积213.1万㎡。

　　项目资源保持在合理水平，在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约13722.8万㎡，其中，在建项目总计容建筑面积约10007.4万㎡，规划中项目总计容建筑面积约3715.4万㎡。

　　开发业务：加强项目分级分类管理，稳定项目产出

　　加强产品线建设，拉通产品标准，在重点城市选了一批代表性的项目，开展住宅产品迭代研究。上半年对56个重点项目开展产品力提升专项工作，选取15个种子项目拉通产品线建设。重要复杂项目加强分级分类管理，通过产品能力中心，汇集内外部专业力量；根据《产品策略和规划设计的管理办法》，对集团内93个重要复杂项目开展专项评审和集中作业，根据投资额、影响力、技术难度、团队组织匹配度、项目阶段的紧迫度等维度，分类分级管理，把控关键节点，保障产品做对。

　　开发业务：首创交房即办证，全周期服务好客户，共建美丽社区

　　持续开展“工地开放”活动。邀请业主定期参与建造质量查验、组织面对面交流会，客户对交付质量的满意度较2021年提升3个百分点。上半年已交付11.5万套住宅，70%+的准业主在正式交付前至少1次现场到访。30家城市公司的94个交付批次实现交房即交证，占全部交付批次的35%，较2021年提升10个百分点。疫情期间，为提高客户签约的便捷性，公司全面启用线万套住宅实现线上签约销售。持续开展“与业主共建美丽社区”的客户关怀计划，上半年针对18个城市中的92个老项目进行共建，延续社区业主“自治”和政府参与支持的模式，改造焕新老旧小区。

　　租赁住宅：管理长租公寓21万间，租购并举时代的租住首选

　　业绩表现持续领跑行业，管理租赁住宅收入14.8亿元，同比增长12.3%，管理长租公寓21万间，其中已开业17万间。出租率94%，在深圳、北京、天津、成都、武汉、西安、合肥等城市的出租率超过95%，其中在深圳运营管理项目数量占比37.7%，目前出租率已超过96%。

　　在深圳、广州等7个城市新获取10个项目，房间数9674间。

　　拓客能力、运营效率领先，自有渠道获客提升至79%。线%，同比下降0.4个百分点。

　　有温度的服务，有保障的租住，服务客户60万+，服务获得客户认可，满意度95%，续租率56%。

　　万物云：全口径营业收入143.5亿元

　　收入稳健增长，万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%；其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，同比增长34.8%；商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，同比增长39.7%；AIoT（人工智能物联网）及BPaaS（流程即服务）解决方案的收入11.6亿元，

　　同比增长59.0%。规模保质提升，社区空间居住消费服务（万科物业）布局全国超过120个大中城市（含香港），服务4096个居住小区；商企物业服务（万物梁行）聚焦互联网、高端制造、金融、战略性新兴产业等行业，服务1929栋写字楼/产业园；城市空间综合服务（万物云城）进入25个城市，统筹管理59个街区项目。

　　分拆上市方案获证监会核准，2022年7月18日，万科分拆万物云境外上市的方案获得中国证监会核准。

　　物流仓储：冷链业务高速增长，运营服务赢得客户口碑

　　规模及运营效率行业领先，营业收入18.6亿元，同比增长39.1%，其中冷链营业收入8.2亿元，同比增长94.7%。全国47个城市运营管理157个自有项目，可租赁建筑面积1164万㎡，其中高标库1002万㎡；冷链园区162万㎡行业头部。积极应对疫情下客户变化，稳定期的高标库出租率保持91%，冷链使用率78%。

　　打造以运营服务为核心的竞争优势，持续提升运营服务的质量和效率，打造以运营服务为核心的竞争优势，以专业服务标准赢得客户口碑。库内运营、配送等服务收入同比增长138%，与沃尔玛、泰森（全球蕞大肉类供应商）、百胜等多个行业头部客户实现全国多个园区的业务合作。

　　运营服务能力受到合作伙伴认可，与中国融通集团、黑龙江省交通投资集团、深国际集团、宁波商贸集团建立战略合作，进一步完善仓网布局，服务更多客户。

　　商业开发与运营：聚焦价值提升，巩固长三角区域竞争优势

　　经营业绩稳健增长，集团商业营收40.1亿元，同比增长10.4%，开业1年以上项目出租率91.6%。其中，印力管理的商业项目上半年营业收入27.5亿元，同比增长12.2%。

　　新开项目回报可观，2020年开业的上海南翔印象城MEGA，2021年开业的温州印象城MEGA、杭州奥体印象城等项目的首年NOI回报率均超过6%。

　　长三角地区巩固竞争优势，持续深耕长三角，收入占比45%，近三年收入增长年均15.2%，管理规模515万㎡，市场占有率领先行业。疫情解封后恢复迅速，万科在上海的商业，非主力店销售额6月恢复率85%，8月中旬恢复率98%。

　　ESG：绿色建筑持续引领行业，践行可持续发展的业务理念

　　截至2022年6月30日，万科满足绿色建筑标准的建筑面积累计超2.97亿平方米。

　　物流仓储：目前累计6个项目获得LEED铂金认证，2个项目获得LEED金级认证，21个项目获得绿色仓库三星认证。2022年上半年，新增绿色仓库三星认证项目16个，新增LEED铂金级认证2个，其中万纬杭州钱塘新区冷链园区是国内头部个LEED物流与分拨中心体系铂金级项目，同时也获得了LEED物流与分拨中心认证项目的全球蕞高分。5月，万纬上海奉贤临港园区获得德国莱茵TÜV与英国建筑研究院（BRE）净零碳建筑认证证书，这是国内该认证体系下的首个物流园区净零碳建筑认证项目。

　　印力：目前累计1个项目获得LEED铂金认证，2个项目获得LEED金级认证，9个项目获得绿色一星/二星认证。

　　ESG：持续提升ESG工作，表现获得广泛认可

　　主动制定多维可持续发展目标。已制定约50项可持续发展目标，涉及减排、减废、能源使用、气候变化、客户、员工、供应商等多个方面，为未来的可持续发展树立目标，指明方向。

　　开展气候变化风险分析。基于气候变化相关财务信息披露指南（TCFD）分类，识别行业及企

　　业运行层面的实体风险和转型风险，形成气候风险矩阵，并将应对气候变化措施融入产品设计、材料采购、项目建设和运营全生命周期。

　　积极推行绿色金融。发行两期三年期绿色中票，发行规模分别为30亿元及20亿元人民币，票面利率分别为3.0%及2.9%。

　　ESG：巩固拓展脱贫攻坚、乡村振兴

　　继续响应国家巩固脱贫攻坚成果和乡村振兴有效衔接的战略部署。2022年7月，公司参与广东省、深圳市630济困日活动，持续助力乡村振兴。在广东省韶关市，继续推动乳源县多镇连片乡村振兴示范带建设，已完成乳桂公路3公里绿道示范带、桂头小学扩建及运动场改造、瑶客共生前广场主题区等工程建设，24公里绿道、杨溪小学扩建、必背八景及必背大村等工程施工计划2022年底完工。在广东省汕头市，正开展8个公立镇中心幼儿园捐赠工作，解决当地教育配套欠缺问题。

　　下半年本集团将按照年初的部署，继续重点围绕“止跌企稳、稳中提升”开展工作：

　　一是坚持稳健经营、保持健康的财务状况，继续加强现金流管理，持续优化债务结构与融资成本，保持行业领先的信用评级。

　　二是开发业务方面，充分发挥开发经营本部的统筹和集中管理作用，建立能力共享、标准统一、精益管理的机制，提升集团整体经营水平。做好交付，全周期服务好客户。

　　三是经营服务业务继续提升经营效率和竞争力。

　　促进销售，把握局部竞争关系及市场窗口的快速变化，采取积极的销售策略；营销资源精准投放，快速结佣；各级负责人参战入战，促进权重项目的提速及解题。

　　在资源配置、产品策划、项目操盘、集中采购等方面建立能力共享、标准统一、精益管理的机制。持续提升综合住

　　区各产品线的产品力和综合竞争力。

　　精准投资，提升投资质量，加强投后管理，从源头保障未来业绩。

　　在租赁住房“产策、建造、运营一条龙”的能力优势基础上，持续扩大管理规模。

　　保持运营效率的行业领先地位，实现经营利润增速大于收入规模增速，2023年实现成本法下（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利。

　　住宅物业夯实“好服务”金字招牌，发掘存量市场机会，依托好服务构筑长期竞争力的基石。

　　万物梁行进一步提升客户服务能力，满足不同客户的企业服务需求。

　　万物云城加速拓展，计划到2022年末累计落地100个城市服务项目。

　　持续完善在全国主要物流节点城市的高标仓及冷库的仓网布局。

　　巩固冷链业务的行业领先地位，在连锁餐饮和商超零售领域完成从库内运营服务向整体供应链解决方案的突破。

　　高标仓强化客户纵深，持续拓展制造业客户，为实体产业提供仓储及其他供应链需求的解决方案。

　　扩大新一代产品的竞争优势，在南翔印象城MEGA、温州印象城MEGA的基础上不断完善，保持超大型体验中心竞争力的市场领先。

　　“重轻并举”持续在重点城市扩大管理规模与客户影响力。

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