新能源汽车拓店放缓仓储物流市场季度供应创新高

葛毅明135246785151年前 (2024-09-12)仓库出租信息108

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　　优质零售物业市场持续回暖，游客回归带旺核心商圈零售市场。仓储物流市场季度供应创历史新高，零售复苏带来市区仓储需求，同时，市场写字楼成交主导市场。日前，CBRE发布了2023年第一季度广州房地产市场研究数据，数据显示，多方利好正持续提升商业市场的活跃度。

　　写字楼：超八成供应将来自琶洲和金融城

　　从写字楼市场来看，一季度，广州录得分别位于鱼珠和万博的两个项目，共12万平方米的新供应投入市场。受新供应增加的影响，全市空置率环比上扬1.0个百分点至16.0%。值得关注的是，春节后，写字楼市场的问询量、带看量较年前有大幅增加，商务活动活跃度提升，但转化为租赁成交仍需时日。目前写字楼用户的动态以续租或整合搬迁为主，降低成本仍然是企业考虑的重要因素，如某游戏公司从地标项目搬迁到同区的乙级写字楼，某大型电信通讯类企业从甲级写字楼退租、回到自用物业。

　　数据显示，一季度季内净吸纳量为1.0万平方米，环比减少90%。楼宇继续采用租金优惠来促进去化，全市租金面价环比下降0.5%，至每月每平方米152.6元，租金跌幅环比收窄1.3个百分点。其中，TMT、第三方办公服务运营、专业服务业和金融业表现最突出。TMT的新成交以软件类和电商为主，如拼多多在万博租用6000平方米；第三方办公服务运营商在广州设点、扩张，以国内或本地品牌为主；金融业和业继续在中央商务区拓展，金融业以证券、基金等非银金融最为活跃，而律所的升级成交推升了业的占比。

　　华南区顾问及交易服务部办公楼负责人程志文表示，2023年，全市将有77万平方米的新增供应落成，84%的面积来自琶洲和国际金融城。预计年内租赁需求逐步回升，新供应的预租成果将带动吸纳回弹。随着市场信心的进一步好转，租金有望止跌企稳。

　　零售物业：餐饮新租户占据租赁成交半壁江山

　　在零售物业市场，尽管市场显著复苏，但是品牌拓展显然滞后于人流的反弹和营业额的恢复增长速度。天河城百货北京路店的结业带来了7万平方米的空置，致使一季度空置水平升至季末的11.5%，环比上升0.2 个百分点。而天河路则得益于大面积租户的开业，空置率下调至3.1%，环比减少1.3个百分点。租金方面，零售市场回暖给予了业主信心，季内租金叫价止跌回稳。

　　从租户成交来看，餐饮新租户占据半壁江山，零售业态仅占比三成，而新能源汽车的拓展则有所放缓。在重点关注项目的新租品牌中，轻食软饮、特色餐饮、时尚服饰零售、美容健康服务、快餐和运动娱乐体验业态位列前六位，占全部录得成交的83.3%。汽车一季度仅录得五宗成交，较2022年第四季度有所放缓。就区域而言，天河路商圈零售业态新租占比达到40.7%，较全市总体水平高10个百分点。

　　2023年，广州预计将有32万平方米的优质零售物业投入市场，包括珠江新城和北京路的小体量新项目，以及大悦城的广州首个项目。供应量将较2022年减少4%，在需求回暖的预期下，空置率有望小幅下调，整体租金将触底，核心商圈优质物业有望获得租金反弹。

　　今年是广州商办市场的供应大年，仓储物流也同样如此。一季度，广州共录得47宗、共247万平方米的工业土地出让。录得10宗含有仓储用途的土地，总用地面积达到99万平方米。其中包括希音获得的位于增城区中新镇49万平方米的仓储用地。而另一宗同位于中新镇的工业兼容仓储用地，规划建筑面积则高达101万平方米。另外，小鹏汽车亦于一季度竞得位于黄埔区中新知识城一幅工业用地，规划建筑面积14万平方米。可以看到，一季度，广州迎来供应高峰，而需求仍在逐步恢复中。三个项目共48.2万平方米的高标仓库落成，是有记录以来供应最多的季度。而新落成项目均位于广州北部的花都区和从化区，其中花都区供应达到41.4万平方米，占全部新增供应的86%。租金方面，空置压力较大的广州北部以及南沙，均有项目下调租金报价。全市租金受此影响，环比下降0.6%至季末的每月每平方米40.0元。

　　世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部产业地产负责人邓伟表示，2023年将是广州仓储物流的供应高峰年，余下三个季度，广州还有约37万平方米的新增供应入市，令全年的供应量接近85万平方米。近年来广州发力跨境电商产业，利用空港海港和陆港枢纽发展物流，加大了仓储用地供应，带来了今年及未来2-3年的一波供应高峰。而需求方面，第一季度来自零售商及与内需相关的需求问询有所增加，他们更青睐靠近市区的仓库，利好广州黄埔、番禺和佛山顺德的项目，同时来自的需求仍在增加，将利好空港区域的项目，这些成交预计将在接下来的半年内显现。