4月18日，上海举办的2023观点资本圆桌现场，以“破局与重构”为主题，诸多专家学者及从业者进行了专业的讨论和交流。 “不良资产处置新途”、“REITs扩募与Pre-REITs”，以及“不动产基金的投资机会”成为本次会议的焦点。复星商业流通产业发展集团(以下简称“复星商流”)总裁助理、星唯基金总经理吴丹以《物流地产基金的投资机会》为题做了演讲。

　　吴丹在会上表示，国内物流仓储与先进市场相比，存在两大差距，“一是人均面积与发达国家相比有较大差距;二是高标库供需缺口为1亿平方米。”2021年，全国物流仓储的总面积大概是9.6亿平方米，是仅次于美国的，但是由于我们国家人口数量比较多，人均物流仓储面积大概只有0.7平米，美国的人均面积达到3.8平米，日本是4平方米。

　　虽然我国整体仓储面积比较充沛，但是现代物流仓储设施的库存占比不到7%，这个比例比较低，明显低于发达国家。但是得益于新型城镇化、消费升级、先进制造业的发展，国内物流仓储需求快速增长，而其中高标仓更是呈现出较大的需求。旺盛的需求对高标物流仓储行业的发展是一针强心剂。

　　另外，物流资产和写字楼资产的资本化率在国内处于倒挂的状态，所以物流仓储这块未来有一定的增值空间。

　　据悉，复星商流的核心竞争力是做GSP标准的物流园区，而复星内部有非常多的产业赋能和产业融通，包括复星医药、国药控股等。吴丹表示，医药客户不容易进来，也不容易走，甚至不断有扩租的需求，所以一旦进来了以后，承租能力也是比较强的。

　　吴丹认为，对于收购的资产包而言，她认为要一城一策，北上广深毫不犹豫要拿，尤其是一手项目都是非常值得拿的。

　　目前，国家政策大力支持商业和工业不动产的发展，主要是以存量改造和资产盘活为主。商业不动产主要包含住房租赁、购物中心和写字楼，工业不动产主要包含物流仓储、产业园和数据中心。因此，一批批Pre-REITs基金和公募REITs纷纷成立。

　　吴丹表示，目前REITs试点范围已经延伸至消费基础设施领域，所以未来商业不动产和工业不动产也逐渐看见了退出边界。

　　此外，关于市场化的退出通道，吴丹表示公募REITs是其中之一，但今年可能更多的是怎么零买零卖，做一个分拆的出售，分拆来把每个资产价值充分放大。

　　吴丹认为，这几年已成熟资产以基金募集为主，开发类基金基本上没有新的出来，都是一些原来老的开发基金的扩募状态。目前，整个仓储物流的C-REITs上市表现上也是稳中向好，底层的市场还是非常优质。

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