C-REITs2022年度报告解析之仓储物流行业

葛毅明135246785151年前 (2024-09-12)仓库出租信息242

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　　1、2022年物流行业运营保持恢复态势，社会物流总额的稳步增长将为仓储物流市场的发展提供动力。

　　2、从仓储物流REITs2022年度主要财务指标完成情况来看，两只仓储物流类REITs均超额完成全年EBITDA和可供分配金额目标金额，盈利能力以及分红能力较好；从资产运营基本面来看，两只仓储物流类REITs运营稳定，租金水平上涨；两只仓储物流REITs项目估值提升。

　　3、2023年仓储物流REITs板块将重点关注REITs新发和扩募、供需变化以及绿色发展。

　　2022年仓保储物流行业简要分析

　　2022年，国家政策支持引导力度持续强化，物流发展支撑体系不断健全、制度环境进一步改善。物流在深化供给侧结构性改革，突破堵点、卡点、脆弱点，增强产业链供应链的竞争力和安全性等方面均发挥了重要作用，产业地位和作用日益凸显。

　　根据中国物流与采购联合会统计，2022年物流运行保持恢复态势，社会物流总额实现稳定增长，社会物流总费用与GDP的比率小幅提高。全国社会物流总额347.6万亿元，按可比价格计算，同比增长3.4%，物流需求规模再上新台阶，实现稳定增长。社会物流总费用与GDP的比率为14.7%，比上年提高0.1个百分点。从结构看，运输费用9.55万亿元，增长4.0%；保管费用5.95万亿元，增长5.3%；管理费用2.26万亿元，增长3.7%。中物联预测2023年社会物流总额有望实现5.5-6.5%的增长。社会物流总额的稳步增长将为仓储物流市场的发展提供动力。

　　回顾2022年仓储物流的供需情况，2022年一线城市的高标仓迎来了一波新增供应入市，北京仓储物流2022年全年放量约77.1万平方米，突破历史最高水平，顺义空港、平谷马坊和经开区亦有新项目入市，导致短期空置率有所提升；上海物流仓储市场共录得总计52.1万平方米的新增供应。奉贤、闵行、临港等多个子市场放量之下，推动全市高标库总体量超过700万平方米；广州物流仓储市场共录得总计21.5万平方米的新增供应，花都区是物流用地的主要供应区域。在经历了3年的供应空白后，2022年深圳录得一个新增供应入市，增加了6万平方米的高标仓。从需求端来看，我国物流需求基础雄厚，超大规模依然优势明显，除了传统仓储的需求，跨境电商、新能源汽车及生鲜电商等对仓储的需求也明显提升，一线城市的仓储物流仍保持韧性。

　　来源：中国物流与采购联合会，CBRE

　　2022年主要财务指标与项目运营情况

　　通过对中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT已披露的年报进行分析，可以看出两只仓储物流类REITs均超额完成全年EBITDA和可供分配金额目标金额。从市值分派率角度，截至2022年12月30日，中金普洛斯REIT实际分派率为3.28%，较预测分派率提高了约18BP；红土盐田港REIT实际分派率为3.52%，较预测分派率提高了约24BP。两只仓储物流REITs的盈利能力以及分红能力较好。

　　从息税折旧摊销前净利率角度，中金普洛斯REIT2022年息税折旧摊销前净利率为69.27%，较上年有所下降。

　　从出租率以及平均租金水平来看，中金普洛斯REIT 2022年末平均出租率为94.18%，较上年末下降4.6%，出租率下降主要是普洛斯通州光机电物流园单一租户退租以及普洛斯淀山湖物流园换租导致的。随着疫情防控转入新阶段，招商情况有望改善。2022年年末时点平均租金44.43元/平方米/月，较上年末增幅3.52%，其中普洛斯广州保税物流园和普洛斯淀山湖物流园租金涨幅较为突出。红土盐田港REIT2022年年末出租率为99.8%，依然保持几乎满租的状态，平均租金为 40.86 元/月/平方米，较上年末增幅3.92%，平均租金稳步提升。

　　两只仓储物流REITs底层资产均通过收益法对估值对象的市场价值进行测算，主要考虑到市场的租金水平，对于不同区域的租金水平进行考虑，以及根据不同剩余年限的折现率考虑和租金增长情况，主要估值参数如下：

　　与上一年度估值参数对比，2022年采用的折现率以及期间租金增长率未发生变化，估值的调整主要受土地剩余年限和收入端影响。结合上述的估值参数，两只仓储物流REITs项目估值的情况如下：

　　虽然2022年疫情反复、经济疲软，但是仓储物流行业市场发展依然保持稳定，市场租金水平稳步提升，两只仓储物流REITs估值小幅上涨。其中，中金普洛斯REIT估值提升幅度为0.41%；红土盐田港REIT估值提升幅度为1.90%。

　　通过对两只仓储物流REITs持有人进行分析，可以看出两只REITs户均持有的基金份额和机构持有人份额占比持续提升，其中中金普洛斯REIT户均持有的基金份额较去年上涨40.58%，机构持有人比例由94.73%提升至96.38%；红土盐田港REIT户均持有的基金份额较去年上涨34.50%，机构持有人由86.87%提升至为89.87%。

　　通过对基金前十名流通份额持有人合计占比来看，两只仓储物流REITs平稳经历第一次解禁后，前十名流通份额持有人合计占比均总份额比例的50%。其中，中金普洛斯REIT前十名流通份额持有人合计占比为58.38%，主要份额持有人类型为保险和券商；红土盐田港REIT前十名流通份额持有人合计占比为50.64%，主要份额持有人类型为券商。

　　1、新发与扩募将成为常态化。从新发的角度，2022年四季度我国首单民企仓储物流REIT-嘉实京东仓储物流审批通过并于2023年2月8日上市。我国仓储物流行业属于“一超多强”的格局，随着已上市REITs的示范效应，宝湾物流、中外运、ESR、万纬物流等物流相关企业均已公开表示将参与REITs领域。从扩募角度，2023年3月31日，两只仓储物流REITs扩募项目均获得中国证监会变更注册批复，仓储物流作为市场化程度较高的行业，有望成为快速扩容的品类之一，公募REITs常态化发行工作又向前迈关键一步。

　　2、一线城市仓储物流迎来放量供应。2023年作为“十四五”规划承上启下的关键一年，随着疫情防控转入新阶段，国民经济有望整体好转，对仓储物流市场带来更多利好。受疫情影响，部分2022年新增供应项目延期至2023年，CBRE预计全年国内主要城市高标仓净吸纳量有望超过640万平方米，同比增长30%。供应链物流的快速发展将带来新的需求动能，2023年全国仓储物流需求有望同比增长30%，需求的增长点体现在高端制造业以及电商需求。随着一线城市的放量供应，市场活跃度提升的同时需要提前关注换租以及招商进展。此外，投资者还需要关注周边卫星城的租金水平以及空置率情况。

　　3、关注绿色发展。随着我国正式宣布碳中和目标以及“十四五”规划对绿色发展的要求，减碳已成为必然的趋势。物流园区的特点很好支持了分布式光伏发电的应用，当前我国物流仓储资产与分布式光伏相结合已成为新热潮。光伏发电不仅能够支持物流仓储工业用电的需求，减少碳排放，也能够为园区提供经济效益。未来，物流园区预计将更注重绿色智能化运营，在多方面践行绿色发展。