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物流地产的新生意：普洛斯、宝湾、传化、万纬……发力供应链

admin8个月前 (09-12)仓库出租信息68

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　　原标题：物流地产的新生意：普洛斯、宝湾、传化、万纬……发力供应链

　　当主流物流地产商做起供应链业务，物流地产出现新的玩法。

　　近几年来，普洛斯、宝湾、传化、万纬、亚冷等物流地产商，纷纷成立供应链公司。就连中国物流集团成立后，其打出的头部张王牌也是物流地产。他们在原有的物流资产基础之上，开始向商流、金融等方向拓展，探索新的增量。

　　伴随着“产业迁移”，“城市升级”加速，土地资源变得愈发稀缺，拿地门槛高企。这也使得物流地产商当前的拿地能力远不如从前，企业也不得不重新定位，探索自己的可能性。

　　我们通常所理解的“物流地产”，大多是做基础空间租赁，拿地开发、建仓（或档口），然后把标品转租或交易给客户。

　　比如早期入局的巨头开发商，大多认为物流地产就是拿地建仓库，再将仓库转租或交易给客户；而对于起家于批发市场的区域网、专线老板来说，物流地产更容易被解释为从早期停车场转化而来的园区档口。

　　而运联研究院根据对市场主流玩家的综合分析，将物流地产玩家按照功能、服务深度两个维度分为四类。从功能来看，可以分为仓储型、流通型两大类园区/标的；从服务深度来看，可以分为空间租赁和运营两类。

　　当然，物流地产商的定位正在发展中变化。如今，有越来越多的因素，正在驱动着头部物流地产商的转型。

　　地方愈发重视土地效益背景下，普通的物流地产项目往往是很难达到政府所要求的亩均产值与税收的。可以看到，近几年来，普洛斯、万纬等玩家大都以“收购整合”为市场扩张的主要手段，拿地成本逐渐提高。

　　随着房地产行业红利消失，万科、绿地、远洋、碧桂园等房企纷纷入局物流地产，开始做长周期的生意。物流地产行业新进入的房企竞争者，逐渐增多。

　　当前，新消费、新制造等概念下，相关产业快速转型升级。这也对供应链的柔性、敏捷性提出新的需求。

　　这种背景下，一方面，物流地产商通过学习新的运营模式，引入低成本资金。相对而言，通过海外进来的资金成本低、周期长，比如5—7年的养老基金行业基准收益率只有2%~4%，而投资周期结束后可以通过发行REITs等渠道退出。

　　因此，这种模式正在被国内物流地产商效仿。去年，京东产发开始通过发行REITs的方式打通资产证券化模式，传化智联也在根据REITs发行标准，分级、分类推动公路港资产的筛选。

　　另一方面，物流地产商要实现价值的增值，就需要摆脱“包租公”的标签，深入到客户的供应链当中去。供应链柔性、敏捷性要求下，越来越多的玩家开始在原有基础上，尝试做业务拓展。头部玩家整体向运营类（如仓配一体化、供应链服务）转型。

　　当物流地产的存量整合阶段来临，“横向提高标准，纵向拉长链条”被看作是发展的确定性。

　　从存量结构上来看，有数据显示，国内超过90%以上的仓库均为传统仓库，立体库也仅占比26%，高标仓比重仅为5-10%左右。也就是说，物流地产行业供给结构性问题较为突出，大量低端仓库长期闲置与高端仓储供不应求的局面长期存在。

　　宝湾供应链成立时，其从客户变化中看到行业发展脉络。2006至2008年期间，物流园区内以存储类客户为主；2008至2012年，快递、快运兴起，第三方物流比例增加；2014年至2020年，电商快速发展，类电商企业迅速增加。未来5-10年的产品销售渠道，将会是线上和线下结合，物流仓储的运转效率正在不快速提高，物流地产商需要进一步提高对资产的运营能力，才能在这个快速变化发展的市场中占据主动。

　　客户需求的变化，为高标仓的未来增添了确定性。这种确定性，代表着节点升级带来的资产效率提升、租金溢价空间提升以及资产的升值。

　　而与此同时，伴随客户成长的过程中，物流地产的业务链条被拉长。比如，从单纯的基础空间出租，逐渐延展到高效运转、深度参与客户的渠道变革等等。

　　这种深度绑定客户一体化供应链的业态，为物流地产的出租率增添了确定性。

　　以万纬物流为例，其目前在全国47个城市运营管理157个项目，可租赁建筑面积1164万平方米，服务客户超过1200家。服务这些头部客户的案例中，万纬还将仓储服务延伸到客户的供应链链条。比如服务沃尔玛的过程中，万纬由蕞初的提供基础仓储配送服务，逐渐拓展合作了水果产地直采供应链业务。

　　与客户供应链能力的深度绑定，以及增值业务的拓展，所带来的效益在万科2021年财报数据中显现：万纬物流高标库稳期的出租率为93%，NOI回报率为6.4%。

　　当物流地产商成为客户一体化供应链的协同者后，增值业务的发展便伴随着业务场景而自然生长。

　　普洛斯产融科技便是如此。通过与仓储、物流等合作伙伴共同搭建供应链金融生态，深入物流、食品冷链、快消、跨境等产业链上下游，参与企业从日常生产到经营，直到消费终端的各个场景，普洛斯产融科技搭建出普运贷（运费垫付）、普易租（车辆与设备融资租赁）、普链采（贸易垫资代采）、普货贷（货押融资）、普链保（票据保理融资）等标准化金融产品体系，以及供应链金融综合解决方案，服务于实体经济。

　　这也就不难理解，即使在疫情蕞为严重的2022年，普洛斯全球募资的规模超过了1000亿元人民币。手握大把资金的同时，其在物流产业中也频频通过收并购的方式，有序布局。

　　与普洛斯相似的大手笔抄底事件，黑石身上也能看到。去年11月，黑石集团旗下多元化资产管理平台龙地宣布，即将完成对粤港澳大湾区约28万平方米现代仓储的收购。

　　从资产高效运营到供应链协同，再到增值业务衍生，这个演化过程中，头部物流地产商看到的更多是确定性。

　　深入供应链对物流地产商而言，是业务触角，也是风向标。

　　过去几年，大环境充满不确定性。这带来的“后遗症”就是，客户更倾向于选择能够提供稳定性服务的品牌。

　　这种综合实力的逻辑，在于先帮助客户解决供应链的稳定性问题，再通过单点效率的提高，带动资产利用效率的提升，蕞后通过供应链打通“长链变短链”，实现结构性降本。

　　由此所累积的细分行业的解决方案，能够进一步提升供应链企业的核心壁垒，并使其具备从点到面的扩张能力，帮助客户实现增长。

　　在亚冷集团副总裁白光利看来，物流地产行业进入存量市场阶段，地产商从战略上开始更加聚焦运营。

　　头部，注重客户多样化。过去重点看大客户，现在开始向中小客户转移。

　　第二，实现商业多元化。过去更多以三方物流、电商物流为主，现在开始向烘焙、水果、肉制品生产制造等具备增值服务的方向转变。

　　第三，加大重资产投资，业务链条的延展、自动化与数字化的迭代之下，地产商开始看到重资产投入的确定性。

　　从这种战略调整来看，物流地产商开始把握住业务增长的主动性。