近日，一处仓储用地拍卖罕见吸引了近万人围观，最终因竞拍超过700次，溢价高达4亿元在行业内掀起一阵风波。

　　京东拍卖网站显示，2月9日，由成都市中级人民法院处置的成都市新津区一处仓储用地资产公开拍卖。经过近30个小时的激烈竞争，多方出价706次，最终由四川陆海云港集团发展有限公司以6.013亿元价格收入囊中，溢价4.1亿元，比去年11月成交的成都国际铁路港物流仓储用地高出了75%。

　　根据京东拍卖页面公告显示，标的物为位于成都市新津区普兴镇邓家寺北路13号，包括坐落于该门牌号地址内的2栋、3栋、5栋、9栋仓储用房、接待室1、接待室2用房，以及位于普兴镇邓家寺北路13号、金华镇砖桥村1组、2组、村集体的三宗仓储用地，以及新津区物流园区邓家寺北路13号厂区内的“四川国储天府物流有限公司铁路专用线台行车。

　　从仓储用地的标准来看，该地块用于重要战略储备物资保障用地，集仓储、加工、集散分拨为一体，厂房、铁路线和机器设备等均处于安全试用期内，维护保养状况良好。

　　从交通来看，百度地图显示，标的物位于兴物六路西侧，距离全市四个主要铁路货运场站之一的新津普兴站直线米。《成都市城市总体规划（2016-2035年）》提出，将通过清白江、淮州和新津三地协作构建铁路港枢纽格局，强化新津的门户地位及带动作用。根据规划，普兴站作为成昆线上的货运站点，将承担起成都面向东南亚及孟中印缅经济走廊的供应链要素配置的重要功能，成为成都南部重要的陆港型物流枢纽中心。因此，普兴站周围布局了普洛斯新津物流园、东百集团成都新津物流中心、京东物流、小米仓库、广汽物流、广久物流等众多物流头部企业以及成功落户的银隆新能源成都产业园、格力成都产业园、宁德时代、中国中粮等……

　　根据成都产业定位，新津区未来将成为天府新区西翼核心区，成都智能制造“四大产业基地”布局中的核心集聚区，成都产业发展的新高地。另外，作为一处仓储用地，该地块周边规划落地了大量高质量配套，包括骑龙湖公园、杨柳湖、白鹤滩湿地公园、天府明珠公园、成都市机关三幼、成都外国语学校天府校区、四川省骨科医院天府新区分院、成都市妇女儿童中心医院等。

　　从以上因素来看，作为四川本土企业，四川省一级国有资本投资公司四川省港航投资集团有限责任公司100%控股的子公司，普兴这块难得的仓储用地一释放，陆港云海便做了充分调研。陆海云港表示：“作为集团第一个陆港型铁路物流园区项目，新津普兴铁路物流园项目的竞得进一步丰富和补强了陆海云港物流枢纽节点。未来，将依托该项目独特的地理门户、体量规模优势，助力成都南向延伸发展……”

　　但这些，还不足以解释本来相对廉价的仓储用地溢价4亿，出价700次，竞价30小时的火爆现象，这背后的根源，更是近年来仓储用地投资价值显现和资本竞相抢滩的因果。

　　需求强劲、回报稳定、REITs加持

　　仓储用地，城市用地组成部分之一，与城市其他功能部分，如工业、对外交通、城市道路、生活居住等有着非常密切的联系。与大众认知不同的是，仓储用地与快递行业有着本质区别：快递和电商的仓储业务，仅占仓储地产所有业务的三分之一，更多仓储面积被制造业、第三方物流所租用。

　　近年来，随着万科参与普洛斯私有化交易，普洛斯入股平安不动产工业物流公司并托管其全国仓储资产，苏宁深创投合作物流地产基金，顺丰、京东以及菜鸟等在物流地产领域重点发力……仓储用地在资本的抢滩和加持下快速火热了起来。

　　事实上，2013年以前，由于仓储地产投资时间长，收益率不高，融资退出困难，我国仓储地产领域一直由普洛斯、嘉民、封树等一众外资主导。2013年后，随着经济转型升级，电商业务逐渐崛起，宇培、宝湾、易商等民营资本效仿普洛斯模式开始进入仓储地产领域。其中以京东物流网络尤其被业界推崇。

　　其一，当重拳调控使住宅市场和商业地产风险开始释放，利润不断压缩时，仓储低廉的土地价格，日益增长的强劲需求和稳定可期的回报率等特有的投资价值成为不确定因素下资本热衷投资的新领域；其二，公募REITs的不断完善和成熟，解决了仓储地产投资时间长，流动性弱的痛点，使得流动性大幅提升的同时，退出通道愈加顺畅，仓储资产估值随之上升；其三，国内产业转型升级、科技、互联网、电商等新经济快速发展的背景下，强劲需求下的仓储用地日渐稀缺，特别是在用地紧张的一线城市，价值更加突出；另外，三年疫情期间，仓储地产依然保持了良好综合收益率，使得外资竞相追捧抄底，将仓储热度推上了一层楼。根据世邦魏理仕《2023年中国投资者意向调查》报告显示，受益于公募REIT市场的快速发展，在所有物业类型中，投资者仍最看好仓储物流的资产价格表现。

　　2023年，仓储用地的风会一直吹吗？

　　2022年下半年，高力国际调研的《中国物流仓储租金地图》显示，全国35个核心物流城市总供应量约9,263万平方米，市场整体出租率82%，24个城市的出租率在80%以上，其中10个城市在90%以上，市场平均租金为人民币1.01元/平方米/天。整体空置率不高。

　　其中，北京以1.76/平方米/天排在第一。北京由于工业用地供应稀缺，近年来市场一直处于供不应求的状态，空置率持续维持低位。但在2022年年底到2023年预计将有超过70万平方米的新增供应计划投放市场，届时应该会迎来一波疯抢潮；

　　深圳以1.73/平方米/天排在第二。在深圳新增物流用地较少的长期背景下，2023年深圳仓储市场预计将迎来深国际黎光物流园的入市，其中包括10万平方米的常温库以及5万平方米的冷库，将一定程度缓解市场长期需求紧张的局面；

　　上海以1.54元/平方米/天排名第四。2023年，电商、快递业、第三方物流等将继续成为上海市场的去化主力，预计上海有超过100万平方米的高标准仓储入市，但是租金不会低。

　　比较意外的是，此次东莞以1.55元/平方米/天第一次进入前三。这得益于疫情防控政策放松后，东莞制造业回暖。

　　因而，随着疫情政策放开，多地重提“制造业回流”，线上消费和工业互联网科技等领域的加速发展，高标准仓储用地供应越来越紧张的前提下，作为外资和各方资本争先看好的新经济不动产之一，仓储物流的风估计还得再吹吹。

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