超级大鳄正大举抄底房地产

葛毅明135246785152年前 (2024-09-12)仓库出租信息203

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　　2022年险资还在卖卖卖；2023年却开始大举加仓。

　　过去一年，不动产行业受经济形势及疫情反复的影响，市场表现并不乐观。众多房企为保现金流集中出售资产，市场呈现出“供大于求”的局面。百万亿规模的险企们此时接盘，资产议价空间较大，是个抄底的好时机。

　　中国保险行业协会披露的信息显示，截至2月8日，今年已有7个险资大额不动产投资项目发布，这7个项目由三家保险公司投资，涉及资金超过600亿元，是去年同期金额的10倍以上。

　　而近日平安人寿一笔大额投资落地，引发业内关注。其拟投资北京、上海4个产业园区不动产项目，金额预计不超过73.33亿元，成为近一年来险资投资不动产的蕞大笔交易。此外，平安人寿在1月9日至1月30日期间先后发布5份公告，披露了包括商业办公、产业园区等在内的17个地块或项目，相关项目遍及北京、上海、杭州、成都等地，累计出资金额557.8亿元（含协议签署阶段的项目），是三家险企中投资项目蕞多、力度蕞大的。

　　从项目所处的阶段来看，除平安人寿四个产业园项目目前处于协议签署阶段外，其他均处于实际出资阶段。整体来看，累计涉及投资金额609.7亿元（含协议签署阶段）。

　　而友邦人寿和泰康人寿方面分别于1月5日、1月29日披露了1份大额不动产投资公告。其中，泰康人寿出资1200万元投资北京燕园养老社区项目，友邦人寿合计出资约51.81亿元拿下上海市虹口区北外滩89街坊项目，据悉，这也是自友邦人寿成立以来蕞大的一次资产收购项目。

　　总体来看，与去年同期相比，今年险企布局不动产项目的数量增长显著。据中国保险行业协会披露，去年1月份，建信人寿、泰康人寿和太平人寿三家险企共披露3份大额不动产投资公告，累计涉及金额53亿元。

　　险企此举或向外界释放出重返不动产的信号。上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，经过三年疫情的冲击，很多不动产的估值已经进入谷底，投资的性价比非常高。同时，相关险企享受到了2022年房地产金融政策放宽的红利。

　　险企频频加码不动产项目投资，首要原因是不动产投资“长期持续回报”属性较为契合险企资金长期属性，整体来看，优质的不动产长期投资有助于险企增加另类投资标的选择，丰富险企投资组合的投资品种，不动产投资加码是险企根据市场情况及时调整投资组合的体现。在宏观经济修复的预期下，相关不动产投资项目有望为险企带来较好的长期投资收益。

　　对于商业办公楼宇、工业园区、物流仓储等收租型物业，险资一直保持着浓厚的配置兴趣。

　　中国传统房地产市场从辉煌走向落寞，但新经济不动产却迈入了快速成长期。过去几年，外资频频加码。去年，诸如黑石高盛、博枫之类的外资巨头，抄底的也大都是中国的新经济不动产。

　　经历过多轮周期的外资，已经看得很透彻。以华平投资（目前其在全球管理逾850亿元美元资产）为例，早在2008年，国内商业地产发展尚属多元组合初期之时，华平投资地产投资的资产管理规模中有44%属于商业地产，至2013年占比达到81%。亦是同年，华平地产投资结构得到进一步丰富，新经济地产（包括物流基础设施、产业园区、城市更新与数据中心等）占比达到10%，2020年这一比例则达到了70%。

　　伴随房地产市场的相继暴雷，行业与资本开始重新审视物流基础设施、数据中心等资产的机遇，投资者络绎不绝。而华平投资长期加码，早在10年前就开始把握机遇，在物流地产、高科技产业园区领域深入布局，而且于2015年之前完全退出了在零售和商业地产领域的投资。

　　新经济不动产有几个典型的特征：一是政策支持，其与实体经济的联系更紧密，而且代表新的经济方向。二是它们都是具备发行公募REITs 的资产。