电商系破局！嘉实京东仓储物流REIT正式上市睿和研究

葛毅明135246785152年前 (2024-09-12)仓库出租信息130

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　　2月8日，嘉实京东仓储物流REIT（508098.SH）在上交所上市，当日收盘价为3.923元，涨幅达11.64%，盘中蕞高涨幅达13.83%；换手率为33.25%，交投十分活跃。

　　嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“嘉实京东仓储物流REIT”），是市场上首只民企仓储物流公募REIT。据悉，该项目审核耗时不足一个月，是资本市场首个大型平台企业“绿灯”投资案例，向市场释放出资本市场支持平台经济、民营经济发展的鲜明信号。

　　目前资本市场上产权类REITs共发行15只，其中3只的底层资产为仓储物流；从红土盐田港(000088)REIT、中金普洛斯REIT长期30%以上的溢价率情况来看，仓储物流REITs深受投资者青睐。

　　嘉实京东仓储物流REIT原始权益人为北京京东世纪贸易有限公司。专项计划名称为“嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”，基金管理人为嘉实基金管理有限公司，运营管理机构为北京京东东鸿管理咨询有限公司（简称“京东东鸿”），目前京东东鸿运营管理了京东集团旗下仓储物流设施开发运营管理子集团京东产发自建完工的约899万平方米仓储物流基础设施。

　　数据来源：招募说明书，睿和智库整理

　　图表2：基础设施基金整体架构交易结构图

　　嘉实京东仓储物流REIT是电商企业首次尝试REITs，但是从物流地产行业来看，电商系谋划布局物流地产已经很久了。

　　电商系布局物流要从电子零售暴涨的GMV说起，从2009年开始，电子商务市场规模不断攀升，电商和第三方物流的快速发展带来了强劲的仓储需求。

　　物流地产作为物流业与地产业的交界地，是地产与产业联系蕞为紧密的一类资产，在物流环节中发挥着无可替代的作用。在电子交易市场规模不断攀升的情况下，电商平台自然想打通线上零售全流程，在物流环节获得更多话语权，以此获得竞争优势。

　　因此，阿里、京东、苏宁等电商巨头早早地就开始布局物流地产。其中，京东为“重自营”的模式，通过自建物流仓储，把握关键节点。

　　2022年2月8日，据港交所信息披露，京东增持中国物流资产股份，持股比例从37.02%增至65.67%。2022年3月13日，京东集团宣布斥资90亿人民币收购德邦约66.5%的股份。目前，京东产发自建仓储完工面积约899万平方米，在建及待建面积约547万平方米，频繁地出手可以看出京东在物流地产上的雄心壮志。而2021年京东物流的上市和现在REITs的成功发行说明了京东的“重资产”模式没有走错。

　　02 稀缺高标物流仓储资产、核心区位优势

　　而要发行REITs，还是要看底层资产是否足够优秀。此次嘉实京东仓储物流REIT入池的资产包括位于廊坊、武汉和重庆的三处物流园区，合计建筑面积约35.1万平方米，均系稀缺的高标仓代表作。

　　相较于普通物流仓储，高标仓选址更合理合规，且建筑结构相对先进和完善，在消防设施设置等级、是否设置温度控制、监控系统、通风系统等重要标准上要求更高，可实现作业高度机械化和自动化，提高拣选效率和准确性，从而降低仓储成本并减少库存资金占用率。

　　根据中国仓储协会调研，以20年为测算期间，使用高标仓的投入成本，比使用传统仓的成本降低约20%。

　　从项目区位来看，嘉实京东仓储物流REIT三个项目地理位置分别位于重庆、武汉2个国家级流通节点城市，以及京津冀城市群重点区域城市廊坊。其中，重庆项目为西南区域重要的中转配送中心；武汉项目地处武汉临空港经济开发区，是全国物流网络关键节点之一；而廊坊项目则地处北京、天津两大直辖市之间的廊坊经济技术开发区，承载了北京外溢的区域性物流商贸职能。

　　从资产其它指标来看，底层资产三个项目目前出租率均达近100%，重庆项目与武汉项目达到三年成熟运营状态，廊坊项目运营尚不满三年，但也已达到成熟运营状态。