政企分开，国有平台公司运 营管理， 相对市场化运作， 体现了“小政府， 大企业” 的原则。 案例：苏州工业园

　　园区所在政府授权园区管委 会/相 关职能部门作为项目 发起方，择优 选择对园区建 设运营有丰富经验和 综合实 力的社会资本，并由政府指 定出资方与社会资本共同出 资组建 PPP项目公司。 案例：华夏幸福开发模式

　　• 结合物流园投资额大，投资回收期较长的特性，建议政府至少在2年内按照年度企业实际上缴增值税地方留成部分的50%作为财政扶持 资金。

　　在该招商模式下，企业不仅需要投入大量资金对物流设施进行建设，还需强大的资金储备维持物流园区的运营。因此政府应配套

　　相应的优惠政策以吸引优秀的大型物流企业入驻。

　　西南地区物流园区案例的增值税优惠政策

　　物流企业自生产经营之日起两年内年度实缴增值税地方留成部分 的50%由财 政奖励给企业。

　　对区内企业在区内加工、生产的产品和应税劳务，免征增值税、 消费税。

　　固定资产投资3000万元以上(不含土地款，下同)的物流项目(或大 型专业批发 市场)，头部年和第二年按实缴增值税县级留成部分的 50%补助企业。

　　信息服务、配送、展 示 交易、仓储、货物 集散

　　仓储、配送、交易、停 车 、信息服务

　　信息服务、停车、配 送、零担专线

　　“整体打包”招商模式指按照政府的统一部署，将秦巴物流园的全部物业整合后统一招商，通过公开招标方式引入一家有实力、

　　下表从建设主体、规划主体、投资主体、运营主体、核心业务、外联业务6个方面对重庆西部物流园、广安远成物流园、新都物 流中心、金家物流园区和传化物流基地等案例进行分析。

　　重庆西部物流园 重庆现代物流产业园区 开发 建设主体

　　建设有限公司 重庆现代物流产业园区 开发 规划主体

　　遂宁市政府、遂宁市船 山区政府、企业、社会

　　铁路综合物流、多式联 运、 仓储加工、货运配 载、城市 配送、保税物 流、新型物流 社、物流 装备产业发展、商

　　普通货运、国内国际货 运代理 、货运信息咨询、 仓储、配送 服务、物流 方案策划、物流园

　　西南地区物流园区案例的所得税优惠政策

　　（1）高新技术物流企业减按15%的税率征收企业所得税；

　　（2）工业企业资产总额不超过3000万元的，减按20%的税率征收企业 所得税； （3）新办软件生产企业自开始获利年度起，头部年至第二年免征企业 所得税，

　　• 组织投资者募集资金, 收购地产,设立基金, 由普洛斯作为基 金经 理管理基金以及基金旗下的地产,从而获取基金管理费 收入和 基金分红收益

　　• 普洛斯地产基金主要通过向地产开发部门收购或是向第三 方 收购获取地产。

　　在该招商模式下，企业不仅需要投入大量资金对物流设施进行建设，还需强大的资金储备维持物流园区的运营。因此政府应配套 相应的优惠政策以吸引优秀的大型物流企业入驻。

　　获取收益,；或者将交付给地产运营部门用于出租。

　　• 将 物流地产开发业务部门开发建成的 物流地产 或是 零 售地 产 出租给客户使用从而取得租赁收入。

　　除了华夏幸福基业以外，国内有许多有实力的产业园提供商和服务商，如远成、宝 湾、嘉民、安博、易商红木、宇培等，可以实现物流园区的整体开发和运营。

　　• 仓储配送型盈利模式 • 转运型盈利模式 • 流通加工型盈利模式 • 综合型盈利模式

　　政府主导模式即经济开发区 模式，由 地方政府规划并组 成开发机构，通过 招商引资 等方式来开发建设。 案例：苏州高新区

　　企业主导型开发模式即政府 通过招投标等方式择优选择 民营企业作为园区的一级开 发主体，政府仅负责开发前 期城市规划的颁布、土地利 用规划的编制和土地利用政 策的制定等宏观事务。 案例：天安数码城

　　有经验、知名度高的单位整体开发和运营。

　　收益来自三大业务部门: 地产开发部门、地产运营部门和地产 基金管理部门

　　•物流设施开发 •定制开发 •收购与回租

　　普洛斯解决方案 建设—租赁—管理

　　• 经营地产开发业务, 将把地产建设成可以使用的物流中心 • 将开发建成的物流中心：出售给普洛斯地产基金或是第三 方

　　固定资产投资5000万元以上的物流项目，企业实缴的税收地方留成部分 前两年由财

　　政等额安排资金扶持企业发展，第三、四、五年每年按照 50%的比例安排财政资金

　　广安远成物流园 远成集团 远成集团

　　新都物流中心 新都物流中心管委会 新都物流中心管委会

　　金家物流园区 金家物流园区管委会 金家物流园区管委会

　　传化物流基地 成都传化物流基地有

　　重庆市沙坪坝区政府、重庆建 投资主体

　　成都市政府、新都区 政 府、企业、社会

　　物流园区建设模式分析 物流园区建设模式

　　• 经济开发区模式 • 主体企业引导模式 • 物流地产商模式 • PPP(公私合作)模式

　　• 管理委员会模式 • 行业协会模式 • 股份公司模式 • 租赁模式 • 业主委员会模式

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