根据我们多年从事物流园区规划咨询和招商运营的项目经验来看，无论何种类型的物流园区，其主要功能就是物流配送、流通加工、商贸交易、办公展示和配套服务。只是根据园区的主体定位的差异，各自占的比重也不同。

　　物流园区不是提供简单的物流空间的物业租赁管理，而应将其定义为“服务于物流企业”的第四方平台运营商，即通过系统地提供“整合资源、规范管理、提升服务”来创造价值，与客户共同成就事业。

　　目前物流园区确实存在很多问题，比如，项目前期对市场了解不充分，规划定位不清，招商不理想，空置率高；园区管理服务水平低（包租婆），经营封闭，形成孤岛困境；缺乏专业运营人才，盈利模式仅仅依靠租金；企业拿地融资成本高，园区的收入甚至不能覆盖财务成本，投资回收期拉长等等。

　　随着产业互联网、组织创新、数字经济的发展，对于物流园区的“管理提升、转型升级、互联互通和降本增效”提出了更高的要求。单纯的仓储和运输，都是传统的功能型的物流园区，目前已经上升到了打造园区供应链生态圈，按照产业聚集的思维来运营，向数智供应链产业园升级。

　　园区智慧化：近几年新建的物流园区已经意识到园区智能化的重要性，都建立了信息平台，提供信息发布、货物跟踪、数据交换、物业管理等基础服务，提升园区信息化水平。当然除此之外更应该聚焦于基于平台集成下的业务管理（WMS\TMS\OMS等），同时开发了基于园区的运力交易、支付结算、融资保险、信用管理等业务辅助功能，加快了园区智慧化发展。随着装备技术的发展，物联网、大数据、云计算、人工智能等新一代通信技术与物流园区融合发展是时下物流园区发展的主要特点。

　　网络化：物流园区的网络联盟既包括物流空间（“地网”）也包括服务平台（“天网”）。摆脱“点式经营”的弊端，以投资、托管、加盟的方式形成强大的物流园区跨区域网络联盟，进一步提高物流效率，降低物流环节和成本，保障物流安全，是物流园区社会化发展的主流方向。

　　物流与供应链孵化器：数字经济的发展，对物流园区提出了更高的要求，物流园区既是空间提供商，也是平台运营商。搭建创业创新服务平台，推广创客空间、创新工场等新型孵化模式，打造一批低成本、便利化、全要素、开放式的众创空间，以创业促进就业，招商与孵化并举，促进园区整体效益，成为物流与供应链产业发展的加速器。

　　园区供应链：依托物流园区形成物流与供应链生态圈，向园区内、外两条产业链延伸。园区内部服务价值链延伸：包括仓储服务、车辆服务、信息服务、融资服务、保险服务、信息评价等。园区外部供应链延伸：包括物流总包服务、网络货运平台、区域城乡配送等。

　　园区统一结算中心：园区与入驻企业、客户形成良好的结算关系，通过统一结算，在园区内甚至园区间实现业务互动，同时形成强大的资金池，便于后续服务及灵活运营。在大数据时代，结算中心不仅给园区客户提供了金融结算平台，更为园区整体运营提供了有效手段，实现园区“商流、物流、信息流、资金流、客流”五流合一。

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