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　　原标题：将新经济地产进行到底 ESR欲分拆昆山仓储物流REITs上市

　　观点网从曾经的物流资产开发商到现在拥有开发能力的实物资产管理者，ESR还在续写新经济地产故事。

　　12月13日，ESR发布公告表示，正考虑透过公开募集基础设施证券投资基金将位于江苏省昆山市的三个高标准物流项目在上海证券交易所上市。

　　这三个项目为江苏富莱德仓储有限公司一期、二期及三期，目前由ESR透过江苏富莱德仓储有限公司全资拥有。

　　公告称，若进行该交易，将构成公司根据联交所上市规则第15项应用指引所述的分拆事项以及第14章所述的出售项目公司情况。

　　针对该事项，IPG中国区首席经济学家柏文喜向观点新媒体表示，将旗下三项位于内地的仓储物流资产作为底层资产来于上交所申请发起设立REITs，对于ESR而言，相当于经过价值重估将此三项资产以市价出售，将能获得较好的资本利得以改善即期表观业绩以及大大提升公司的流动性与现金储备，并大大提升公司的迭代投资能力。

　　据企查查信息，江苏富莱德仓储有限公司成立于2003年8月14日，注册资本约为3.7亿元，法定代表人为王帅，主要从事仓库、堆场的建设及经营并提供物业管理服务。

　　年报显示，江苏富莱德仓储有限公司一期位于昆山市花桥镇新生路718及818号，建筑面积135081平方米，2011年竣工，租赁到期时间2054年；二期位于昆山市花桥镇逢善路516号，建筑面积85508平方米，2013年竣工，租赁到期时间2056年；三期位于昆山市花桥镇蓬青路369号，建筑面积206418平方米，2017年竣工，租赁到期时间2056年。

　　据2019年ESR公开的招股书内容，截至2019年3月31日，富莱德一期估值为1.325亿美元，租用率为100%，WALE（加权平均剩余租期）为3.9；富莱德二期估值为8380万美元，租用率100%，WALE为4.2。

　　另外，富莱德三期为多层坡道配送中心，楼高四层，修建时借鉴了国内外先进发展经验。

　　有报道称，建成后意向是引进以米格国际等为代表的零售类电商企业、易果生鲜以及香港佳德集团等为代表的冷链贸易类企业。

　　据之前的相关报道，一期项目入驻的企业有亚马逊、家乐福、H&M、利丰物流、德莎物流及裕络物流等；二期项目入驻的有京东、H&M、日邮等。

　　彼时招股书中，该公司主要发展亚太区一线线城市的物流地产，战略选址地定位于中国、日本、新加坡、澳大利亚及印度的主要物流枢纽、重要海港、机场、交通枢纽及工业区附近。

　　如今，ESR已成为由新经济驱动的亚太地区最大不动产管理公司及全球第三大上市地产投资管理公司，投资、基金管理以及新经济开发成为了主力业务，企业规模、丰富的产品组合、能力和资源以及可以提供地产开发产品及不动产投资方案成为愿景。

　　ESR联席首席执行官沈晋初曾表示，对于一家资管公司，在实物资产领域，短期看对资产的处理，而长期来看资产规模更为重要。

　　今年年初，ESR以51.92亿美元的总代价完成了对ARA集团（亚腾资产管理公司）的收购，这被认为是ESR具备里程碑意义的交易。

　　ARA是一家亚太地区房地产资产管理公司，截至2021年6月30日，ARA集团及联系人所管理的总资产达950亿美元，其为公共及私募投资基金进行集资、管理及提供意见，基金投资于各种传统房地产资产私募房地产信贷及基础设施。

　　沈晋初在与观点新媒体的访问中表示：“最重要的是ARA做到了一个比较大的规模，收购时差不多有800亿美元的水平，其中大部分都是稳定的资产。”

　　合并完成后，新的ESR资产管理规模按年增长21%至1402亿美元，其中新经济资产管理规模达590亿美元，占总资产管理规模54%，项目覆盖区域扩展至10个国家及地区。

　　乐观预期下，合并ARA将使得ESR可触达市场规模从7500亿美元提升至2.45万亿美元，巨大的潜在市场增量空间被激活。

　　紧随其后，ESR宣布与一家机构投资者合作在收购55万平方米上海都市圈资产组合，该组合共有11个已竣工的物流及工业资产，总建面超55万平方米，覆盖上海、昆山、苏州、太仓及杭州等华东地区人口高度稠密及交通系统发达的主要城市。

　　彼时沈晋初表示：“在新增供应紧缺的上海大都市圈，具备如此规模、地段价值以及增值空间的优质资产组合出现在市场中实属机会难逢。”

　　7月3日，ESR全资附属公司Gamma及GammaI作为投资组合卖方，与买方EG Phoenix IX Limited就出售由9个目标公司的100%已发行股份所组成的投资组合销售股份，正式订立投资组合买卖协议，出售总代价约为人民币18.1亿元的美元等值。

　　该笔交易在将ESR自身开发持有的物业资产成功变现同时，也使其获取到了投资收益，为下一步物色更好的投资目标奠定了资金基础。

　　时间来到下半年，ESR在7月21日公告，全资附属公司Sunrise Victory收到香港政府地政总署的函件，确认接纳其以52.27亿港元地价承投的土地。

　　该宗地位于新界葵涌美青路与货柜码头南路交界，具有优越的地理位置，道路网络四通八达，指定作物流服务及公众停车场用途，地盘面积约59.5万方呎，最高楼面总面积149万方呎。

　　市场普遍认为，该宗地的收购将为ESR带来战略价值，提升在全球主要门户物流市场的战略地位。

　　8月份，ESR与合作伙伴斥资2.68亿元收购了首个生命科学产业园项目——上海张江生命科学研发产业园。

　　该园区总体占地面积6458平方米，总建筑面积8940平方米，其中包括北楼6层、南楼4层，由制药研发实验室和办公室空间组成，超过90%的租户（按租赁建筑面积计算）为领先的生物医药类公司。

　　在今年博鳌房地产论坛上，ESR中国首席运营官周波亦曾提到：“除了物流地产跟数据中心之外，ESR目前也搭上了生物医药产业地产的风口，正在募集一个生物医药的基金，估计第一期规模是7亿美元左右的资本金，也选了7到8个种子资产在进行开发和收购的准备。”

　　近期ESR再扩版图，旗下全资子公司ARA与中国进出口银行11月21日完成了中国—东盟投资合作基金二期的设立。

　　该基金二期规模为10亿美元，由中国进出口银行牵头发起，中国能建葛洲坝海外投资有限公司、中国路桥工程有限责任公司、ARA集团共同参与设立。其中，ARA私募基金的基础设施投资团队ARA Infrastructure将担任投资顾问。

　　“ESR是由新经济驱动为主的，所谓新经济就是主要由新的物流地产和数据中心以及生物医药中心等新经济驱动资产的构成。”周波在博鳌房地产论坛上介绍道。返回搜狐，查看更多

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