仲量联行：2022年金融业成深圳办公楼租赁需求主力

葛毅明135246785152年前 (2024-09-12)仓库出租信息113

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　　近日，仲量联行发布数据报告显示，2022年深圳经济保持韧性，持续恢复向好；甲级办公楼市场全年新增供应约145万平方米，总部项目自用需求和金融行业租赁需求成去化主力，前海子市场表现亮眼；过去一年全市共有7个优质零售物业项目入市，新增供应约56万平方米，轻食餐饮类保持热度不减并获资本加持，户外运动品牌加速门店扩张。

　　仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示：“随着金融十六条的颁布和中央经济工作会议的举行，稳经济和提信心将成为2023年经济发展的主要基调。针对房地产行业，政府加码金融支持房地产软着陆，通过‘保交楼’帮助恢复市场信心，从而提振经济复苏动力。深圳将遵循经济发展坚持以稳字当头，稳中求进，充分提振市场信心释放需求，进一步促进高质量发展。

　　深圳全年甲级办公楼的净吸纳量约83万平方米

　　2022年深圳全年甲级办公楼的净吸纳量约为83万平方米，其中超50%为总部自用需求。与此同时，深圳办公楼市场需求格局也发生改变。大型互联网企业持续结构性调整，租赁策略也相应调整，有整合零散的老旧物业，集中搬迁到性价比更高的新楼宇。而作为办公楼去化主力之一的金融行业租赁需求则相对稳健，其中银行、证券、基金和保险等传统金融业租赁成交表现坚挺。另外，半导体芯片、新能源汽车和游戏等新兴高科技行业在租赁市场的表现也较为亮眼，成交量占比均有显著上升。

　　新兴子市场方面，前海成绩较为突出。逆周期下，前海的进出口额，特别是前海跨境电商关区进出口额同比增长迅猛。截至2022年12月5日，前海已吸引了80家风投创投、私募证券投资、国际资管等机构进驻，在多个产业领域实现了快速发展。前海全年净吸纳量近23万平方米，在深圳新兴子市场中遥遥领先。

　　2022年深圳共录得新增供应约145万平方米，其中约七成供应来自南山区，近两成位于福田区。深圳多个科技、金融类企业总部项目相继落成，如安信、深创投及大疆等企业纷纷搬迁回新建成的总部大厦，这些自用项目一定程度上支撑了办公楼市场的有效去化。四季度新增供应压力仍在，共三栋楼宇约41万平方米入市，分别是位于南山区的时间广场和华海金融创新中心以及位于福田区的中洲湾。

　　2023年办公楼净吸纳量有望上升预计超过100万平方米

　　仲量联行深圳商业地产部总监李文杰表示：“展望2023年，经济的复苏以及高质量发展，将有效支撑深圳办公楼市场长期向好，保持稳健复苏。企业租赁需求将有效释放，助力办公楼市场恢复活力，净吸纳量有望较2022年上升，预计超过100万平方米。”

　　再则，随着香港与内地全面通关，人员、资金、商业贸易等交流活动也将逐步恢复正常。李文杰指出，这将有利于跨境业务的重启，对前海等区域的跨境金融和服务业合作平台业务起到积极作用，并拉动相关区域和相关行业的办公楼需求。另外，“全面通关”将有利于提高外资投资营商便利，推动来自外资的办公楼需求。

　　2023年将有超过200万平方米的新增供应入市，创有记录以来历史新高。其中约70%为可租赁型项目，供大于求的现象将持续。不同楼宇间分化走势明显，核心地段的优质项目由于配套设施完善、产业成熟聚集，往往在经济恢复时将优先重启对租金的线年深圳全市新增供应零售物业将突破90万平方米

　　零售物业方面，2022年全市共迎来7个优质零售项目入市，新增供应约56万平方米，其中包括美国铁狮门及新加坡仁恒置地在深圳的首个商业项目。具体到细分领域，咖啡茶饮、中式简餐、面包甜点位列全市餐饮类子业态租赁成交数量的前三位。三者合计租赁成交占餐饮行业整体租赁成交数量的比例同比增长近10个百分点，达到50%以上。服饰业态整体受大众消费模式转变影响，利润率下滑导致租赁需求有所缩减。然而，随着滑板、滑雪、露营等户外运动逐渐成为潮流生活方式。

　　随着防疫措施调整、香港内地恢复正常通关，区域内外人员出行和经济活动的有序恢复将显著带动商场客流回升，预计2023年深圳商业活动将渐回正轨。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“消费作为内需蕞重要的组成部分，提振消费也将被放在优先位置。随着就业及收入预期向好，消费信心增强，深圳全市零售物业租赁需求将整体向暖。”

　　2022年度华南物流仓储市场总净吸纳量合计约85万平方米

　　2022年全年华南非保税物流仓储租赁市场需求亦有小幅波动。2022年华南五个主要非保税物流仓储市场（包括广州、深圳、东莞、佛山和惠州），总净吸纳量合计约为85万平方米，同比下降约13%。与此同时，租赁需求结构也出现了较为明显的变化。首先，此前表现相对活跃的生鲜电商对非保税物流仓储租赁市场的需求减弱。这些企业更倾向于配置社区型、靠近终端门店及客户的配送中心，以提升自身在“蕞后一公里”社区配送环节的灵活性，对于区域性的、高标准配送中心的需求有所降低。另外，个别国内头部电商也优先将其仓储配送中心从外部租赁型项目迁至其已竣工的自建项目中，上述因素均一定程度上影响了非保税物流仓储市场的租赁需求。

　　从市场供应来看，2023年华南非保税物流仓储市场的新增供应预计将逐渐抬头。物流资产投资市场方面，预计短期之内，外资投资者依然会持续重点关注华东、华南地区的投资机会；部分外资机构在近期完成了资金筹备、制定了未来相关资产的投资规划。因此，资本对于华南地区物流资产的追捧有望继续推动物流资产价值走高。