720亿资金来抢！这家基金和京东的跨界之作火了到底有何魅力？

葛毅明135246785152年前 (2024-09-12)仓库出租信息148

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　　一天之内，公募行业“双喜临门”，两只爆款基金成为市场焦点。

　　1月9日晚间，2022年首单REIT基金——嘉实京东仓储基础设施披露认购结果。公告显示，战略投资者、网下投资者和公众投资者总认购份额204.37亿份，认购价格为3.514元/份，因此本基金蕞终发行累计吸引了近720亿元资金参与。

　　虽然REITs“上新”的节奏加快，但市场追逐的热情持续火热，新品爆款频出。有业内人士分析，目前公募REITs产品均如期完成分红，对投资者具备吸引力。且REITs底层资产满足优质投资标的要求；与股票相比，REITs具有一定抗跌属性，受投资偏好稳健的投资者青睐。未来，保险和偏好长久期产品的银行理财子或将越来越多地把REITs纳入投资组合。

　　新年首单公募REIT引720亿资金认购

　　京东与嘉实基金的“跨界”之作，也是首只民企仓储物流公募REIT——嘉实京东仓储基础设施披露认购申请确认比例结果的公告。

　　该基金认购分为战略配售、网下认购以及公众认购三个部分。

　　战略配售方面，截至2023年1月6日，《发售公告》中披露的32家战略投资者皆已根据战略配售协议，按照网下询价确定的认购价格认购其承诺的基金份额并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为3.50亿份，占基金发售份额总数的比例为70%。

　　据公告披露，本次募集的战略配售基金份额与《发售公告》中披露的拟募集的战略配售基金份额一致，即战略投资者有效认购申请确认比例为100%。

　　网下认购方面，截至2023年1月6日，《发售公告》中披露的69家网下投资者管理的192个有效报价配售对象已按照《发售公告》的要求进行了网下认购并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为103.7亿份。

　　据公告披露，募集期间，网下投资者有效认购申请份额总额超过《发售公告》披露的拟向网下投资者发售的基金份额数量，本基金对有效认购且足额缴款的网下投资者及其管理的有效配售对象的认购申请采用“全程比例配售”的原则予以部分确认。本基金网下投资者配售比例为1.01256546%。

　　公众认购方面，截至2023 年1月5日，公众投资者的有效认购基金份额数量为 97.17亿份

　　据公告披露，募集期间，本基金公众投资者的有效认购申请份额总额超过《发售公告》披露的拟向公众投资者发售的基金份额数量，基金管理人对公众投资者的认购申请采用“全程比例配售” 的原则予以部分确认。根据本基金登记结算机构业务规则，本基金2023年1月5日（公众投资者募集期）公众投资者配售比例为0.46397260%，这意味着投资者认购一万元仅能获配46元。

　　据了解，基金发行当日便提前结束募集并进行比例配售。从发售情况来看，嘉实京东仓储基础设施REIT面向公众投资者募集总额为0.45亿份，认购价格为3.514元/份，公众认购金额超341亿元。从配售比例来看，蕞终公众发售配售比例为0.46%。从战略配售、网下认购以及公众认购三个部分综合测算，而本基金蕞终发行累计吸引了近720亿元资金参与。

　　此外，1月9日盘后，中庚基金发布公告称，决定提前结束中庚港股通价值18个月封闭股票基金的募集，据记者获悉，截至1月9日15时左右，该基金的募资规模接近首募上限20亿元，一日之内诞生两只“日光基”，2023年公募行业开门之作颇为亮眼。

　　有业内人士分析，基金的认购火爆现象充分显示投资者对该产品投资价值的认可。嘉实京东仓储基础设施REIT底层资产为京东在重庆、廊坊、武汉的三处高标准仓库，招募说明书显示各项目历史运营情况良好，近三年及一期项目总体保持盈利，投资回报良好，年均经营性净现金流为正，疫情期间也未发生减租、免租情况，现金流稳定，市场风险更低。

　　具体来看，重庆项目所在的重庆市经济发展迅速，项目的建造品质较好，区位位于物流集聚区，租金单价与周边可比物业相近，资产价值为6.24亿元，由于2016年2月建造之初成本较低，因此当前市场价值较高。武汉项目所在地武汉市呈现全面恢复、快速增长、质效提升、稳中向好态势，极大提升了物流行业景气度，截至去年上半年项目评估价值较账面价值增值幅度高达130.91%。

　　廊坊项目虽运营不满三年，但符合发行条件，廊坊市属于环京主要物流节点城市，凭借天然的区位优势承载了北京外溢的区域性物流商贸职能，成为了地区性物流中心和全国物流节点区域，因而对于仓储物流尤其是高标仓的需求较为旺盛。项目京东物流自租的租约长度为6年，高于业内平均水平的3年，且运营至今出租率为100%已进入稳定运营阶段。

　　三个项目均可实现长期稳定收益，从需求角度来看，京东物流对于高标仓需求是长期持续的，综合搬仓成本和业务需求因素，京东物流持续以符合市场价格水平租赁的可能性较高，项目出租率大概率可保持稳定，具备持续运营能力。从所属行业来看，运输、仓储和物流平台管理是物流的三个核心环节，项目公司所持有的仓储物流基础设施在物流领域中发挥着关键性作用，未来发展空间巨大。

　　公开资料显示，该基金拟由王艺军、魏晨熙、孙磊、张卓共同管理，四人均具有5年以上基础设施投资管理经验。其中王艺军现任嘉实基金基础设施基金投资管理部负责人，现兼任国家发展和改革委员会PPP专家库入库专家、中国基金业协会资产证券化专业委员会委员。魏晨熙现任嘉实基金基础设施基金投资管理部副总监，曾负责基础设施及不动产项目的证券化、REITs 及私募投资。孙磊拥有货运物流实业工作经验，现任嘉实基金基础设施基金投资管理部高级经理，曾负责多个城市的基础设施的运营管理相关工作。张卓拥有物流园运营管理经验，现任嘉实基金基础设施基金投资管理部高级经理。

　　机构：公募REITs市场仍将持续扩容

　　资料显示，截止1月9日，我国已有公募REITs 25只，已上市24只，项目涵盖收费公路、仓储物流、产业园区、污水处理、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型，募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域。其中仓储物流共有2只，分别为中金普洛斯REIT与红土盐田港REIT，而从走势来看，市场无疑对这类资产相当认可，两只产品上市后分别上涨28.2%与24.19%。

　　展望2023年，中金基金认为，在政策支持力度持续提升、各领域试点项目加速落地的背景下，公募REITs市场仍将持续扩容。其底层逻辑在于以下三个方面：

　　头部，价值回归与价值发现。随着二级市场情绪理性回归，公募REITs逐步开始价值回归与价值发现过程；投资者对REITs项目的认可，有助于资产价值的提升。整体来看，REITs市场表现出与权益、债券市场低相关性的特点，在2022年震荡行情中表现良好，是具备一定投资价值的资产配置标的之一。

　　第二、项目分红带来更高吸引力。REITs产品具有强制分红的要求，投资人的收益来源为投资REITs的资本利得及股息收益；目前公募REITs产品均如期完成分红，对投资者具备吸引力。

　　第三、未来投资者多样性不断丰富。REITs底层资产满足优质投资标的要求；与股票相比，REITs具有一定抗跌属性，受投资偏好稳健的投资者青睐。未来，保险和偏好长久期产品的银行理财子或将越来越多地把REITs纳入投资组合。

　　而在扩容的同时，市场对于基础设施REITs产品的认识理解也在不断深化迭代。无论是首发还是二级市场，不同产品的表现出现了较为明显的分化。这体现了投资者对于单个基础设施资产价值认知不断清晰完善。未来对于基金管理人的主动管理运营能力及成果的要求将会不断提高。

　　平安证券研报指出，REITs后期需要看具体资产类型的基本面修复程度。不同资产类型的贝塔系数不同、收益波动性不同，不同资产之间的基本面修复的股性有一定差异。向后看：受此前疫情影响蕞大的高速公路、产业园板块的修复弹性可能相对更大，保障房、仓储物流这类本身出租率相对较高的板块次之，能源基础设施板块重点关注其盈利的持续性，生态环保板块当前估值仍不便宜，建议等估值便宜的时候逢低配置。