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终于又有让人心动的REITs要发行了

admin9个月前 (09-12)仓库出租信息49

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　　是的，作为一个从 A 股 REITs 上市迄今，就一直积极参与并Ts 的基金玩家，近期终于又有一个让人心动的产品获批了 ——“嘉实京东仓储基础设施 REIT”。

　　关于 REITs 的分类，其实在首批上市的时候，就结合自身的喜好谈过，当时我偏爱的是高速公路和仓储物流两个类别，两个风格迥异的品类。

　　下面是我做的一张分类图，将目前 A 股四大主流 REITs 的分类和特色都列出了。

　　当然，上述分类是我自己的用法，仅供参考。

　　高速公路和污水处理等，听听名字就知道带有公用事业属性，所以涨价是不能乱涨的，但相对业务也比较稳定，风格上有点像债券，对于偏好长期收息的投资者，比较合适。

　　而产业园区和物流仓储，市场化成分比较强，所以投资这类 REITs 的很大一个憧憬就是出租率的提升和出租价格的提升，属于 REITs 中的 “成长股”。

　　以 A 股的特色，REITs 中依然是成长风格受宠，以首批上市的 9 只 REITs 来看，黄色高亮的就是两只仓储物流 REITs，他们的上市后涨幅（截至 2022 年 12 月 12 日）杀入前三。与之对应，两只高速公路 REITs 则是倒数一二。

　　但很可惜的是，在首批之后，就再也没仓储物流 REITs 获批上市了，今年的发行重点依然在高速公路、产业园区类产品上。

　　下图是今年上市的 REITs 的全名，看看全名也就知道都是什么类别了。

　　正因此，“嘉实京东仓储基础设施 REIT” 的获批，意味着仓储物流 REITs，在 2022 年临近尾声之时，终于要再次上新了。

　　对于今次 “嘉实京东仓储基础设施 REIT” 获批，我是已经听到了许多夸奖之词，比如 “首单民企仓储物流 REITs”、“稀缺高标仓”。

　　但于我而言，这是京东 “亚洲一号”，就已经足矣。

　　我是京东的资深用户，历史可以追溯到易迅时代

　　我更是京东 PLUS 的资深用户，开卡迄今也有将近 5 年了，刚刚查了下京东，光是 PLUS 会员省下的钱就有 8000 多了。

　　人到中年，在购物上，越来越看重 “服务”，而对价格的 “敏感度” 则是不断下降。

　　所以就像买苹果产品，我总是会选择在几乎不打折的官网买，不仅仅是看重激光雕刻这种小增值，也在于 14 天无理由退货的保证、AppleCare 的快速附加以及后续维修服务等的便利。

　　就像寄快递，虽然四通一达价格便宜，我依然偏爱顺丰的 APP 下单，虽然贵一些，但的确服务和安全度高了许多，重要物品必然之选。

　　至于购物，虽然我还是会在淘宝上买各种稀奇古怪的玩意儿，但是比较大路的标准件，我能在京东自营上买，就会首先京东自营。别的不说，早上下单晚上送到这种时效性，就让我这样一旦决定购买就不想等待的人喜欢的很，再加上退换货的免费，缺省价格保护等服务，整体标准化的服务用的是相当顺畅。

　　当然，对于顺丰、京东这样的玩家，要提供优质的服务，是少不了大投入的 —— 比如顺丰买的一堆飞机，比如京东著名的 “亚洲一号”。

　　京东 “亚洲一号”，蕞早指的是 2012 年拿地 2014 年投入运营的上海嘉定智能物流仓储中心，此后便一路伴随京东整体自建起的供应链体系不断扩大规模。可以说 “亚洲一号” 作为京东在境内持有的以高集成自动化为特色的智能现代化物流仓储物业，是中国民营企业物流仓储的蕞高标准代表。

　　根据此次 “嘉实京东仓储基础设施 REIT” 的招股说明书披露：

　　截至 2021 年 12 月 31 日，京东集团自持并运营的亚洲一号智能产业园达 67 个，覆盖了全国多个主要的一、二线城市，且均位于当地主要的物流和交通枢纽地段。

　　京东的 “亚洲一号” 有多先进，诸位只要以 “京东亚洲一号” 作为关键词，在网上能找到一堆的看着极具未来感的视频。下面是我找的两个截图，给诸位一些直观的感受。所谓的 “高标仓”，其实指的就是类似京东亚洲一号这样各方面条件比较高的仓储中心。

　　机器人是不知疲倦，可以 24 小时工作，甚至可以不开灯黑灯瞎火工作的，从入库、存储、包装、分拣的全流程、全系统的高度智能化，不仅可以大幅提升时效性和配送质量，还可应对电商灵活多变的订单业务形态。

　　京东自营的到货速度快，也正是来自于此 —— 虽然从初期来看是比较重的资产投入，但的确也奠定了京东自营在发货速度上的速度，并为后来者所模仿。

　　这次 “嘉实京东仓储基础设施 REIT” 纳入的资产，就是京东在全国的 67 个亚洲一号仓中的三个，合计建筑面积 350,995.49 平方米，总估值 15.65 亿元：

　　以经营数据来看，此次纳入 “嘉实京东仓储基础设施 REIT” 的三个仓储中心，有一个在业内令人惊叹的数字：出租率 100%。

　　要知道，在物流仓储行业，即使是高标仓，普遍也有 10 个多点的空置率，京东亚洲一号竟然可以做到 100% 的出租率！

　　比较，对于一只 “成长” 风格的 REITs，在不增加资金杠杆的前提下，要增加收入不外乎两大手段：①提升出租率；②提升单位租金。

　　对京东这三个亚洲一号仓，都是 100% 出租率了，显然头部招已经解决了；至于第二招提升租金，京东是根据市场化机制进行运营，并由第三方评估机构给出租金的增长率。近年高标仓租金稳健上涨，且入池项目租金是每年 3% 的增长率，符合市场水平。

　　值得一说的是，一方面，对于许多散户或者是纯第三方租赁的仓库，现阶段租期可能较短，如果中途退租，会有空置期以及找到租户后给予的免租期，导致一部分时间无法产生现金流。所以，京东的整租长租（通常是 5—6 年）模式在疫情导致的经济环境不佳的大背景下，对投资人而言，是有利的。

　　另一方面，零售业集中度提升带动联合采购、规模配送、精细管理等方面管理要求日益提高，传统仓由于配套设施不足、管理水平较低等原因已难适应市场要求，高标仓作用逐渐凸显，但是，据中国仓储与配送协会统计数据，截至 2019 年高标仓在仓储总量中的比例不足 5%。随着疫情进入蕞后阶段，未来经营环境更加可期，市场对高标仓的需求也会持续增加。

　　在 “嘉实京东仓储基础设施 REIT” 的招募说明书里，京东设定了一个不低于五年 40% 体系外租户占比的目标，为将来的盈利增长赋能：

　　截至 2021 年末，京东产发在建及待建、自建完工运营仓储物流空间充足，也为该 REITs 提供充足的可用于后续扩募的资产，这也是 “嘉实京东仓储基础设施 REIT” 的成长空间所在 —— 从目前高标仓的市场格局来看，京东介入分一杯羹的空间是相当大的。

　　从此次三个仓库的定价来看，与此前两只仓储物流 REITs 相若，尤其是折现率还算是厚道。

　　从这点来说，无论是京东亚洲一号智能仓储本身技术层面的稀缺性，还是物流仓储 REITs 的稀缺性，都让 “嘉实京东仓储基础设施 REIT” 有了吸引力。这只 REIT 发行定价几何，就要看市场化博弈定价的结果了。