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南山控股获17家机构调研：宝湾物流公募REITs预计可为公司实现归母净利润约49亿元（附调研问答）

admin9个月前 (09-12)仓库出租信息120

　　南山控股002314）12月29日发布投资者关系活动记录表，公司于2022年12月28日接受17家机构单位调研，机构类型为保险公司、其他、基金公司、证券公司。

　　问：公司房地产开发业务收入和销售情况？能否完成年度经营目标？

　　答：今年计划结转项目主要分布在深圳、上海、武汉等地，项目平均去化率超过八成，能够对经营业绩的实现起到良好支撑作用。

　　2022年疫情反复、限水限电等因素导致部分项目工程建设进度相比预期有所延迟，公司全面加强工程管理、抢抓工期，努力实现经营目标。从短期来看，房地产销售市场已经筑底，但根据以往经验，供需双方的预期调整和恢复仍需要时间。当前房地产市场仍处于政策传导期，还需耐心等待预期修复、需求端改善，市场筑底回升。

　　问：公司房地产开发业务2023年的拿地、销售计划？

　　答：公司始终保持战略定力，希望保持房地产开发业务的稳健增长。房地产业务坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，统筹考虑宏观形势、市场环境及公司业务实际，加强对重点区域城市的研判，合理制定土地储备计划，适度拿地，严控风险，保障业务稳健发展。

　　问：近期房地产行业面临多项利好政策，公司是否考虑扩张地产业务？

　　答：我国房地产行业经历了深度调整，今年1-11月全国房地产开发投资规模同比下降，但仍是支撑我国经济稳定发展的支柱产业，引导其良性循环和健康发展是政策导向的核心基调。公司将通过优化城市布局，推动开发与持有双轮驱动，探索长租业务，通过开放合作、精耕细作，提升产品力和服务力等措施，实现项目溢价，促进房地产开发业务可持续发展和效益提升。

　　问：房地产行业股权融资政策放开，公司有没有定增等资本运作计划？

　　答：证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，从政策层面支持改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。公司将持续关注并积极研究相关政策，为企业发展提供支持。如有应披露事项，公司将及时做好信息披露工作。

　　问：宝湾物流公募REITs的发行进展？收益什么时候能得到体现？

　　答：宝湾物流已与各地发改委进行项目沟通和事项审批，同时沟通国资委审批。该事项须经过国资委、发改委、证监会等多个相关部门的审批审核，并经证券交易所完成上市认购环节，待全部交易事项完成后，公司可获得处置股权投资收益，时间上存在一定的不确定性。

　　问：宝湾物流公募REITs的投资回报情况？募集资金的用途规划？

　　答：公募REITs预计可为公司实现归母净利润约4.9亿元。宝湾物流拟发行公募REITs的底层资产，包括天津宝湾物流园、廊坊宝湾物流园、南京空港宝湾物流园、嘉兴宝湾物流园4个仓储物流园区项目，上述项目于评估基准日所对应的股东权益评估值合计约18.43亿元，相对于账面值5.75亿元，评估增值约12.68亿元，增值率220.29%。本次交易宝湾物流作为原始权益人，取得的款项将继续用于宝湾物流在全国重点物流节点城市的战略化、规模化布局，主要为仓储物流设施开发、建设及运营提供资金。

　　问：宝湾物流资产证券化会形成常态吗？未来如何控制出表节奏？

　　答：宝湾物流拥有丰富优质的物流仓储资源，截至2022年上半年运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积达900万平方米，后续也将保持一定的投资增速。公司目前全力推进首单公募REITs发行工作，未来将结合政策要求、资产本身的情况，合理设定后续资产证券化产品的发行节奏，确保业务长期、可持续发展。

　　问：对于公司而言，发行类REITs和公募REITs有什么区别？公募REITs发行成功后如何规划该平台？

　　答：公募REITs和类REITs均是不动产的证券化，是原始权益人盘活资产、降低账面杠杆的有效融资方式，对上市公司的财务报表影响差异不大。对比类REITs，公募REITs信息披露更为透明，投资者参与范围更广，二级市场活跃度亦较高，具有资产品牌效应。根据规则要求，基础设施公募REITs上市需原则性满1年后，方可具备扩募的要求。公司综合权衡政策环境与自身发展要求，针对业务需求、资产特性适时选择合适的金融工具。

　　问：宝湾物流上半年仓库平均使用率的下降原因是什么？

　　答：2022年上半年受到疫情反复、复杂严峻的宏观环境等多种因素影响，仓储物流市场增速有所放缓，加之宝湾投运园区面积增加导致仓库平均使用率有所下降，公司个别园区部分客户因疫情影响提前退仓导致空置率有所提高。但在2022年上半年，宝湾物流业务依然维持增长态势，实现营业收入8.03亿元，同比增长17.5%，使用率下降对当期收入影响较小。

　　答：宝湾物流2022年上半年成熟园区运营平稳，平均租金约30元/平方米/月，稳步提升。根据物联云仓提供报告，2022年二季度全国通用仓储平均租金为22.91元/平方米/月，空置率为15.58%，宝湾物流租金水平与使用率均保持行业较优水平。

　　答：仓储物流一手用地一直是“稀缺资源”，热点城市土地有效供应不足；二手地或成熟项目因消费加速线上化和疫情期间出色的市场租赁表现，成为蕞受青睐的主流地产类型，资产价格持续上涨。宝湾物流持续加强行业、城市研究，关注政府土地供给端、客户用仓需求端的长期演变趋势，不断完善优质项目的评判标尺；在获取一手用地的同时，宝湾物流密切关注市场动向，充分利用内外部资源，寻求资产收购机会。近期，宝湾与远见资本合作设立基金，投资具有良好发展前景的仓储物流类项目，拓展和完善公司的投资渠道和业务布局，优化创新宝湾物流轻重资产相结合的商业模式，进一步提升公司的核心竞争力。

　　答：公司客户群体主要包括第三方物流企业、电子商务企业、商贸零售企业和制造业企业等。2021年，公司前五大客户收入占比16.81%，客户较分散、集中风险低。

　　问：公司当前的融资结构和融资成本大概是什么样的？

　　答：公司融资利率依据市场利率确定，整体融资成本随市场水平波动；同时，中国南山集团作为公司的控股股东给予了公司全力的支持，持续优化债务结构，加快资金周转水平，实现资金效益的蕞大化。其中，公司仓储物流业务（宝湾物流）已探索并打通了多样化的融资渠道，如2020年票面利率3.17%的资产支持票据的成功发行，同时以物流园区作为底层资产成功发行类REITs及2021年权益资金的引入和中票、永续中票的成功发行等；房地产开发业务绝大部分融资来自银行贷款，上半年银行平均融资成本区间为3.85%-4.99%。

　　问：公司已完成参与中国核能的定增，双方合作能够为公司带来哪些收益？

　　答：公司通过认购中国核能科技定向增发股份，成为其头部大股东，正式布局新能源发电业务。双方可充分发挥各自在资源、产品、客户等优势的方式，开展分布式光伏业务合作。公司拥有丰富的屋顶资源，客户也存在较强的用电需求。公司在现有主业资源基础上增加分布式光伏建设，既响应国家政策，也有益于为客户提供能源供应保障，在增强客户粘性同时增加业务收入，提升资产价值。

　　问：控股股东赤湾片区土地是否继续交给上市公司开发？

　　答：中国南山集团一直秉承有利于上市公司可持续发展、有利于全体股东利益的原则，助力上市公司实现长远规划，提高持续盈利能力。过去几年，中国南山集团在赤湾片区的每宗住宅类土地具备开发条件后，即通过增资扩股形式交由上市公司主导开发。未来公司也会积极协同控股股东，推进赤湾片区重点项目，力争充分把握广东前海蛇口自贸区、粤港澳大湾区建设带来的机遇;

　　深圳市新南山控股(集团)股份有限公司是主营业务一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。主要产品是房地产业务、仓储物流业务、制造业业务、产城综合开发业务。

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