5月17日，北京万科宣布进军物流地产，首站选择了京津冀概念下大热的河北廊坊市。世邦魏理仕（CBRE）日前发布白皮书《 前沿电商时代转型中的中国物流市场》指出：工业地产尤其是物流仓储已成为近年中国地产 的热点之一。

　　所谓物流地产，是产业地产的一个分支，指开发商 、建设符合标准的物流仓储和配套设施，并通过专业化的管理来吸引物流企业客户入驻，通过产权有偿转让、租赁及物业服务等方式来获取利润。近年来中国在线零售市场的兴起和蓬勃不仅影响和改变了传统零售市场格局，带动了第三方物流的发展，更对中国现代物流设施市场产生着重大和深远的影响。

　　电子商务整体物流仓储租赁需求旺盛

　　世邦魏理仕认为，电子商务是电商时代下中国现代物流设施市场 重要的两个需求来源之一，而在线零售行业的不断成熟正令电商在是否自营物流的策略选择上逐渐产生分化。

　　一方面自建物流已具备规模效应的中国大型电商将继续坚持其自建自营策略，从而削弱电商对公共型现代物流仓储设施的租赁需求。大型电商从 初的部分自建物流到全方位布点全面自营物流，进而发展到当前个别已规模初具的大型电子商务企业开始尝试向第三方开放物流平台。自营物流在电商的发展过程中已从 初单纯的完善自身配套、保障用户体验逐渐上升到更高的战略意义，开始朝亚马逊美国的经典之路进发：即依靠规模效应提升用户黏性、提供大数据等 服务并将其打造为可持续发展的新的利润增长点。

　　而另一方面自营物流越来越高的进入壁垒令多数电子商务企业，尤其是中小规模电子商务企业对社会化的专业第三方物流的依存度不断提升，从而不断提升公共型物流仓储的租赁需求。专业物流开发商及其他意图进入现代物流设施供应的企业不仅面临着现有大型电商自营物流先发 产生的阻碍，更需要克服土地资源日益稀缺、拿地难度日益增加、开发运营所需资金及学习成本高企、 和地方政府对物流土地开发的政策倾向出现分化等一系列障碍。此外，传统零售商向多渠道及 方向的变革亦将导致其物流需求发生结构性转变，从而产生新的社会化物流需求。

　　据艾瑞研究预测，至2017年中国网络零售额将达4.1万亿人民币。而全球 的工业地产开发商Prologis的市场研究表明在欧洲电子商务发展领先的三国中（英国、德国及法国），在2008-2012年间电子商务市场销售量每增加一百万欧元，带来大约72，000平方米的新增仓储需求。尽管欧美国家的在线零售电子商务市场构成以B2C为主，而中国由C2C占主导的市场对仓储面积的需求很大程度上会再透过第三方物流进行传导。

　　但整体而言，世邦魏理仕仍然相信随着B2C市场份额的扩大以及在线零售市场本身规模的扩大，未来电子商务对物流仓储设施的需求将会继续增加。唯品会从2011年第二季度到2014年 季度在范围内向普洛斯（中国、日本及巴西市场领先的现代物流设施提供商）租赁了近30万平方米的仓库面积，已迅速跃升为普洛斯在中国的第三大租户，即是典型例证之一。

　　民营第三方物流将成市场发展新动力

　　跨国物流企业在中国继续延续轻资产加专业化服务的策略，一直是现代物流仓储的重要租赁来源。而近年来中国在线零售市场的快速发展不仅令电商对现代物流仓储设施的直接需求不断增加，亦透过其与第三方物流市场联动发展的传导作用间接推升了民营物流行业对现代仓储的需求。在物流市场的仓储需求中，又尤以零担快运和快递包裹这两种在线零售活动中 常涉及到的物流种类的需求增长 为突出。世邦魏理仕工业与物流部中国区主管罗瑾认为：“随着市场成熟度的不断提升，中国高标准仓储开发或由此前的更多兼顾通用性逐渐转向标准化开发与定制开发双管齐下。预计未来定制仓库占高标准仓库的比例将会大大提升。”

　　受零售行业发展和其他需求来源的推动，中国物流行业的市场规模将不断扩张。而随着成熟度的提升，行业发展纵向定将日趋精细化、专业化及多元化，逆向物流、冷链物流等将成为物流仓储新的发展议题；横向则呈现从单一业务向综合物流方向发展的趋势，中国民营零担行业及快递行业或将出现相互渗透。

　　例如以零担业务为主的德邦物流已于2013年底宣布进军快递业务。而以快递业务起家的顺丰速运近日开始涉足零担业务。据世邦魏理仕统计，从2013年至今，百世物流和德邦物流与普洛斯的累计签约仓库面积已分别达到近20万平方米及近30万平方米。世邦魏理仕预计未来此类租赁需求将继续放量，中国民营快递企业及新型物流服务企业将成为新的物流仓储租赁需求增长点。

　　对于未来中国现代物流仓储行业的发展趋势，世邦魏理仕预计：未来物流开发商与租户签订“一揽子协议”，高标准仓库的规模化租赁策略将日益成为主流；专业物流开发商的拓点布局将与电子商务的发展趋势更加紧密联动；外资的专业物流开发商获取战略性位置土地的难度将继续增加，通过与大型内资开发或物流企业及电商企业的战略合作实现快速布点或成为其未来出路。

　　这是一家全球 的综合性地产咨询服务公司。具体产品与服务包括物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、 管理、研究与策略顾问等。

　　将进一步细分，快递、电商、医药、生鲜、制造等不同行业用户因其业务特质对仓库设施提出各种专业化的需求，定制化有望成为仓库开发建造中的主流趋势。

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