直击调研南山控股(002314SZ)：今年竞得3宗土地拟发行公募REITs底层资产包括4个仓储物流园区

葛毅明135246785151年前 (2024-09-12)仓库出租信息210

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　　12月6、7、9日，南山控股(002314.SZ)在电话会议中表示，宝湾物流拟发行公募REITs的底层资产，包括天津宝湾物流园、廊坊宝湾物流园、南京空港宝湾物流园、嘉兴宝湾物流园4个仓储物流园区项目；宝湾物流客户群体主要包括第三方物流企业、电子商务企业、商贸零售企业和制造业企业等；当前阶段，房地产销售市场未见明显回暖，公司将灵活掌握销售策略，保证项目公司的开发节奏和现金流安全，努力实现经营目标；公司今年在公开市场竞得3宗土地，分别位于成都金牛区、上海嘉定、上海闵行，拿地总金额38.3亿元，合计计容建筑面积18.07万平方米；公司完成中国核能科技定向增发认购股份交割后，进一步加强业务梳理和协同安排，已沟通协商拟成立合资公司利用宝湾物流园屋顶开发分布式光伏业务。

　　南山控股介绍，宝湾物流拟发行公募REITs的底层资产，包括天津宝湾物流园、廊坊宝湾物流园、南京空港宝湾物流园、嘉兴宝湾物流园4个仓储物流园区项目，上述仓储物流资产合计土地面积约78.98万平方米，合计建筑面积约41.47万平方米;项目于评估基准日所对应的股东权益评估值合计约18.43亿元，相对于账面值5.75亿元，评估增值约12.68亿元，增值率220.29%。

　　公司产城综合开发业务作为培育性业务，以工业园区和产业园区为发展方向，目前项目成熟运营期较短。公司已与中联基金合作成立投资基金收购工业园区资源，并完成首个上海宝山标准厂房项目收购，未来的退出通道包括公募REITs、并购基金等方式。公司将持续加强相关政策研究，积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，结合政策要求、资产本身的情况多措并举，提升资产的运营水平、周转速度。

　　对于控股股东在赤湾片区的土地情况，南山控股表示，中国南山集团有权对赤湾片区进行开发，该片土地已纳入广东前海蛇口自贸区、粤港澳大湾区发展统一规划范围内，具有良好的开发前景。可开发业态包括产业、商业和居住功能，其中产业和商业将重点发展商务科技、信息服务等生产服务业、文化创意产业及现代物流业，建设科技创新服务区和文化创新聚集区。

　　宝湾园区拓展情况和计划方面，南山控股称，宝湾物流积极深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，通过投资拿地与项目收并购等手段，2019-2021年年内新增获取土地面积分别为982.5亩、1120亩、668亩。今年上半年，受疫情影响新增获取土地面积较少，落实杭州速能、南京高新三期2个项目，共85.6亩用地。仓储物流作为公司战略性主业，公司持续给予更多的资源倾斜，希望保持过去几年较快的项目拓展速度。

　　宝湾物流的客户情况方面，公司客户群体主要包括第三方物流企业、电子商务企业、商贸零售企业和制造业企业等。2021年，公司前五大客户收入占比16.81%，客户较分散、集中风险低。

　　对于宝湾物流在冷链业务上的投入情况和规划，南山控股透露，宝湾物流一直密切关注冷链仓储市场需求及行业发展机会，部分园区已按照客户需求和市场情况进行冷库改造。随着居民消费水平的提高和消费结构的升级，食品冷链、医药物流等行业将得到进一步的推广普及，冷链物流设施的细分市场上或将迎来新的增长点。但在把握行业中长期发展机遇的同时，公司会慎重考量冷链建设投入、运营维护成本与经济效益，以实现业务稳健发展。

　　公司房地产销售情况方面，南山控股指出，2022年上半年，公司房地产开发业务积极应对市场变化，梳理外部机会点，促进项目去化，累计实现全口径销售金额53.3亿元，权益销售金额26.5亿元，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额19.7亿元。当前阶段，房地产销售市场未见明显回暖，公司将灵活掌握销售策略，保证项目公司的开发节奏和现金流安全，努力实现经营目标。

　　公司今年在公开市场竞得3宗土地，分别位于成都金牛区、上海嘉定、上海闵行，拿地总金额38.3亿元，合计计容建筑面积18.07万平方米。随着房地产销售市场降温，叠加房企融资受限，公司采取更审慎的投资策略，在资金平衡基础上，重点布局上海、深圳、成都需求支撑较强的城市，强调项目去化回款速度和净利润水平。

　　公司希望保持房地产开发业务的稳健增长，今年以来拿地端整体保持谨慎的态度，在确保安全的前提下，适当关注优质地块，保障利润贡献的稳定性。

　　分布式光伏业务发展方面，南山控股表示，公司完成中国核能科技定向增发认购股份交割后，进一步加强业务梳理和协同安排，已沟通协商拟成立合资公司利用宝湾物流园屋顶开发分布式光伏业务;并充分考虑地域分布、光照条件、政府补贴、屋面承重、项目耗电量、当地政府政策等条件，选择试点园区开展首批分布式光伏建设。

　　截至2022年6月底，公司运营、管理和规划在建的仓储物流园区面积共900万平方米，规划在建、待建及运营产业园区面积近200万平方米。以物流园区为例，高标仓建设标准较高，屋顶面结构和承重情况较好，能够加装分布式光伏电站的面积大约为园区运营总体面积的六到七成。根据行业经验，每平方米可在地面和平面屋顶安装100瓦左右的组件。未来的铺设面积会根据实践后的运营效果，在保证盈利的基础上，逐步拓展分布式光伏电站建设。