近年来，物流产业从国民经济的辅助产业上升为主导产业，国家以及各地政府持续推出相关扶持政策；传统仓储物流园区升级为数智供应链产业园，成为物流产业整合发展的载体和平台；运营为王，新物流园区将成为未来经济发展的新引擎！

　　2020年，我国社会物流总费用14.9万亿元，与GDP的比率为14.7%，与上年基本持平，五年间下降1.3个百分点；全国社会物流总额达到300.1万亿元。物流产业的发展进入到由数量型向高质量发展的转型阶段。

　　应该看到，近年来，我国物流产业的发展在国民经济中起着举足轻重的作用，从某种意义上讲，物流业的发展已成为衡量一个国家综合国力的重要标志。物流园区作为物流业集聚发展和经济发展的重要载体，在提升物流效率，推动物流业转型升级，促进物流业与商贸业、制造业的联动发展等方面，发挥了巨大作用。

　　根据中国物流与采购联合会、中国物流学会统计数据显示，全国符合调查基本条件的各类物流园区共计1638家。而据我们驿盟园区平台2021年4月不完全统计的数据显示，我国各类大小物流园区的总数已达6137个。从七大经济区分布看，现有物流园区主要分布：华东(36%)、华北（15%）、华中（15%）、西南（12%）、西北（9%）、华南（8%）、东北（5%）。

　　从园区数量上来看，物流园区发展存在东西部不均衡的问题，在东部沿海地区，山东、江苏、河南的园区的数量较多，排名前三；西部的园区发展相对落后，西藏园区仅7个。

　　从园区占地规模上来看，占地面积越来越大型化。分布在500亩以上的园区1620个，占比达40%；占地面积100亩以下的占17%，100-200亩的占17%，200-300亩的占12%，300-500亩的14%，其他占地面积分布较为均匀。园区占地规模具有集中化和大型化水平，物流园区占地面积趋于理性，总体可控。

　　物流产业近年来发展较快，尤其是国家把其列为第十大振兴产业之后，各地政府都积极建设现代物流园区，例如深圳、成都、武汉、济南等都提出把打造区域性物流中心作为城市的发展目标之一。作为物流产业发展的重要载体——物流园区，其发展建设也日益受到社会各界的重视。

　　目前国家把物流园区的分为商贸服务型、货运服务型、生产服务型、口岸服务型、综合服务型等五大类型。而在实践中，前些年各地相对重视类似公路港类型的园区建设，近些年又有了明显的转变，越来越重视电商、冷链、保税等类型园区的开发建设。

　　在十多年的园区规划咨询和招商运营中，我们按照规模和功能把物流园区划分为三种：狭义的物流园区，一般是政府主导，占地从几千亩到上百平方公里不等，大多属综合性的；物流基地（目前的物流园区大多属这种类型），一般占地在几百亩，吸引其他物流和相关企业入驻，专业化较强；物流中心，一般占地也就几万平方米，大型物流企业自用为主或者出租客户，属单一性。

　　根据我们多年从事物流园区规划咨询和招商运营的项目经验来看，无论何种类型的物流园区，其主要功能就是物流配送、流通加工、商贸交易、办公展示和配套服务。只是根据园区的主体定位的差异，各自占的比重也不同。

　　物流园区不是提供简单的物流空间的物业租赁管理，而应将其定义为“服务于物流企业”的第四方平台运营商，即通过系统地提供“整合资源、规范管理、提升服务”来创造价值，与客户共同成就事业。

　　目前物流园区确实存在很多问题，比如，项目前期对市场了解不充分，规划定位不清，招商不理想，空置率高；园区管理服务水平低（包租婆），经营封闭，形成孤岛困境；缺乏专业运营人才，盈利模式仅仅依靠租金；企业拿地融资成本高，园区的收入甚至不能覆盖财务成本，投资回收期拉长等等。

　　随着产业互联网、组织创新、数字经济的发展，对于物流园区的“管理提升、转型升级、互联互通和降本增效”提出了更高的要求。单纯的仓储和运输，都是传统的功能型的物流园区，目前已经上升到了打造园区供应链生态圈，按照产业聚集的思维来运营，向数智供应链产业园升级。具体表现为：

　　¢园区智慧化：近几年新建的物流园区已经意识到园区智能化的重要性，都建立了信息平台，提供信息发布、货物跟踪、数据交换、物业管理等基础服务，提升园区信息化水平。当然除此之外更应该聚焦于基于平台集成下的业务管理（WMS\TMS\OMS等），同时开发了基于园区的运力交易、支付结算、融资保险、信用管理等业务辅助功能，加快了园区智慧化发展。随着装备技术的发展，物联网、大数据、云计算、人工智能等新一代通信技术与物流园区融合发展是时下物流园区发展的主要特点。

　　¢网络化：物流园区的网络联盟既包括物流空间（“地网”）也包括服务平台（“天网”）。摆脱“点式经营”的弊端，以投资、托管、加盟的方式形成强大的物流园区跨区域网络联盟，进一步提高物流效率，降低物流环节和成本，保障物流安全，是物流园区社会化发展的主流方向。

　　¢物流与供应链孵化器：数字经济的发展，对物流园区提出了更高的要求，物流园区既是空间提供商，也是平台运营商。搭建创业创新服务平台，推广创客空间、创新工场等新型孵化模式，打造一批低成本、便利化、全要素、开放式的众创空间，以创业促进就业，招商与孵化并举，促进园区整体效益，成为物流与供应链产业发展的加速器。

　　¢园区供应链：依托物流园区形成物流与供应链生态圈，向园区内、外两条产业链延伸。园区内部服务价值链延伸：包括仓储服务、车辆服务、信息服务、融资服务、保险服务、信息评价等。园区外部供应链延伸：包括物流总包服务、网络货运平台、区域城乡配送等。

　　¢园区统一结算中心：园区与入驻企业、客户形成良好的结算关系，通过统一结算，在园区内甚至园区间实现业务互动，同时形成强大的资金池，便于后续服务及灵活运营。在大数据时代，结算中心不仅给园区客户提供了金融结算平台，更为园区整体运营提供了有效手段，实现园区“商流、物流、信息流、资金流、客流”五流合一。

　　目前进入物流园区开发的主要以地方政府、投资机构、地产开发商三股力量所构成，物流园区受外界因素的影响在发展上往往各有千秋，但是对于一个成功的物流园区项目开发来说离不开区位交通、市场需求、产业基础、资源禀赋和政策资源等五大关键点。对于物流地产的开发模式主要分为以下五种：

　　¢ 政府主导发展模式：是指由地方政府做出物流园区规划并组成开发机构，通过招商引资等方式来开发建设物流园区。由于物流园区具有物流组织管理和经济发展双重功能，因此，建立在经济开发区模式基础之上的物流园区项目，实际上就是在新的经济发展背景下，突出现代物流的发展特点、趋势和在经济发展中的地位和作用。目前大型物流园区都是按照这种模式在开发运营。而且进一步形成了园区管委会、平台投资公司以及专业招商运营机构绑定合作的开发运营一体化模式。

　　¢ 主体企业引导模式：也称为大型物流企业主导开发模式。从物流资源和产业合理有效配置的角度，由大型物流企业开发建设物流园区并率先在园区开展经营，带动和引导其它物流企业或相关企业入园经营，逐步实现物流产业的聚集。

　　¢ 政企联合开发模式：由政府统一规划，组织物流企业共同开发模式。即政府相关部门从总体上对物流园区做出规划，通过招商引资等方式，由相关企业负责具体项目的开发，共同完成物流园区的开发建设。

　　¢ 产业地产开发模式：将物流园区作为产业地产项目，通过给予开发商适合产业项目开发的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策，由产业地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施的投资建设，然后以租赁、出售或合资、合作经营的方式进行物流园区的经营管理。作为类似于产业地产开发模式，日本的东京、神户和德国的不莱梅等城市，也有政府投资进行物流园区的相关基础设施的投资建设，然后委托给一个或多个物流设施管理能力较强的企业，由其在政府制定的优惠政策的框架下进行经营管理。这种模式为地产开发商进入到物流地产提供了机遇。

　　¢ 综合运作发展模式：是指对上述各种模式的混合运用。由于物流园区项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备园区的专业经营运作能力，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使园区建设能顺利推进的目的。

　　物流园区的运营与开发并重，没有运营就没有开发！而目前物流园区核心问题是运营水平不高。当下物流园区空置率高、运营效益低下，是普遍存在的问题。因此，物流园区的问题不是硬件设施的问题，而是服务的问题。

　　无论采用何种开发经营模式，都要去地产化思维，格外注意以下三点：

　　¢ 打造物流企业的商务办公聚集地。要使物流园区成为促进物流与供应链产业发展的服务平台，发挥产业聚集优势，吸引区域物流企业总部、创业成长型中小物流企业和上下游企业以及相关的融资、保险等服务机构进驻。

　　¢ 搭建物流与供应链企业公共服务体系。整合一体化基础设施平台，提供基础物业服务、公共秘书服务、投融资服务、企业管理服务等，将基础设施和专业服务结合起来，以物流与供应链产业促进园区繁荣，以园区服务来带动物流与供应链产业的快速发展。

　　¢ 构建物流与供应链信息服务平台。建立物流与供应链电子商务平台，拓宽信息及交易渠道，为货主、物流企业提供现场交易与网上交易相结合的综合服务平台，提高物流效率和经营效益。

　　中国物流与采购联合会何黎明会长早在2016年全国物流园区工作年会上致辞中谈到物流园区发展出现的新趋势，就特别谈到两权分离的趋势，“物流园区业主单位引进专业管理团队托管经营，管理公司实现了低成本快速扩张。”园区所有权和经营权分离，运营方可以轻资产运营，便于网络化扩张，建立园区联盟。两权分离之后，园区开发引入了“定制化开发模式”——园区招商/运营方从规划阶段就入场合作，一方面确保项目定位规划的可操作性，另一方面确保运营前就了解当地情况，积累当地客户资源。

　　对于园区运营来说，健全一套适合物流园区自身的运营服务体系必不可少。在物流园区的招商运营实践中，我们总结了搭建物流园区运营服务体系的八大方面：

　　¢ 适合物流园区特点的专业性物业服务：包括基础物业管理服务、车辆作业和仓储管理以及防火防盗管理服务等。物流园区的建筑形态及服务功能要满足物流业务作业特点，管理入驻物流企业货物摆放位置，协调进出场车辆次序，同时提供24小时安保服务和清洁卫生服务，物业设施随时随地维修服务。物流园区的物业服务的关注点是仓库消防安全和道闸停车管理。

　　¢ 企业孵化服务：设置房屋租赁、工商注册、项目评估申报、科技基金、贷款融资、创业培训、就业培训等功能，为中小型物流与供应链企业提供管理支持，提供短期融资、担保服务、业务保险等服务，助推中小型物流与供应链企业的创业发展，成为中小型物流与供应链企业创业成长的孵化器和加速器。

　　¢ 增值服务：按照入驻企业的需求，可提供综合性的物流服务，如仓储管理、运输配送、信息服务、金融服务、人才外包及其它增值服务（租赁、办公等），实现多业态营收。

　　¢ 金融保险；考虑入驻企业在经营中遇到的金融方面的问题，诸如，融资、担保、保险、仓单质押等，通过引进专业公司的形式，满足企业在金融方面的需求。

　　¢ 物流总包服务：以物流服务平台运营商为出发点，以降低物流成本、统筹信息资源、实现社会资源的高效配置为目标，形成物流平台网络和渠道，扩展产业规模，延伸上下游产业链。包括货运代理、货物中转、物流总包功能等。

　　¢ 政策服务：摒弃单纯的依靠土地出让、税收奖励进行招商的传统方法，建立政策服务体系，使物流与供应链企业在发展的每个阶段都能够得到适合的政策扶持。包括房租补贴类、仓库修缮改造补贴、水电补贴、税收优惠政策、人才引进政策、项目补贴等。

　　¢ 信息化服务：通过对信息的管理，实现对于物流业务的及时化、信息化、智能化、网络化操作，建立信息交换与传递，建立相应的功能连接，从而实现业务的统筹运作与科学管理，实现企业内外部信息的共享和有效利用，以提高入驻企业的经济效益和市场竞争能力。包括车辆管理系统、仓储配送管理系统、客户管理系统、财务管理和结算系统、决策支持系统等。

　　¢ 供应链服务：深层次介入生产流通商的供应链管理，从采购供应到生产流程中的零配件、半成品上下线、产成品的销售配送，提供基于供应链一体化的物流管理，降低企业物流成本。

　　随着产业互联网带来的变革，单纯的线下和线上都在消失，物流园区运营O2O成为长期趋势。平台化和网络化条件下的物流总部和区域物流中心，改变了物流组织方式，对产业聚集度提出了更高的要求。从物流到供应链，到价值链，成为物流产业降本增效的必由之路。

　　（1）传统物流园区从仓库运输上升到数智供应链产业园。

　　（2）园区功能向总部&平台&结算、互联网+、供应链管理、无车承运、统一结算、电商物流等新业态趋势发展。

　　（3）盈利模式从传统的土地增值、出租收入、服务费用、项目投资收益盈利模式向增值服务和园区供应链方向多元化发展。

　　（4）物流产业从配套产业升级为供应链国家战略主导产业，物流园区作为物流产业的重要载体发挥着重要的作用。

　　（1）建立物流园区公共服务体系，提高园区的整体运营能力和水平。

　　（2）新建园区要重视前期定位和功能划分，分期开发，独立运营，分块管理。要按照智慧园区和综合服务，防止重资产沉淀，保证开发与运营的相互促进。

　　（3）以园区为依托，与地方政府政策协同，打造物流与供应链产业的区域中心，并形成对周边园区辐射的“钻石效应”。

　　（1）充分发挥物流园区的平台化服务功能和区域辐射作用，挖掘和发挥物流园区的产业整合价值。

　　（2）以“总包服务”实现业务资源导入，以物流一体化解决方案，推进园区供应链到价值链的提升发展。

　　（3）以市场为导向，以资金快速回笼为目的，先行启动招商，做好大客户的战略合作和小客户的招商入驻准备。

　　（4）产业基金+供应链金融，实现地产开发和园区运营“双驱动”的良性促进。

　　（5）与其他园区平台合作，搭建运营服务体系，通过联盟实现资源优化、整合、共享，提高招商影响力。

　　（7）抛弃传统“房东出租服务”，向“产品服务”、“供应链服务”和“互联网+服务”的转变。

　　2020年我国物流园区发展的7个关注点

　　█从物流园区升级到数智供应链产业园。传统的单纯的仓储和运输，都是功能性的物流园，目前已经升级到了打造供应链上下游生态圈，按照综合性供应链产业园来开发，按照产业的思维来运营。

　　█新基建对物流园区提出了更高的要求。更加强调园区的智能化建设和平台化服务。

　　█高铁物流园区时代已经来临。传统的公路港模式正在被抛弃，公铁联运，海铁联运，各地依托高铁站建设物流园如火如荼。

　　█冷链物流园区备受关注。本来就是关系国计民生的热点，因为疫情的影响成为了痛点，未来将是园区发展的重点。

　　█枢纽物流园区未来可期。国家发展改革委和交通运输部两部委两年布局了45个国家物流枢纽。且不说是否参差不齐，对于庞大的中国经济版图来说，却是寥若星辰。

　　█园区运营居于C位。没有运营，就没有开发。目前影响物流园区发展的核心问题是运营。需要管理提升，需要转型升级，需要做好服务。

　　█从智慧管理平台到数智供应链，打造众创空间和垂直孵化器。数字经济的发展，对物流园区提出了更高的要求。物流园区既是空间提供商，也是平台运营商。招商与孵化并举，成为物流与供应链产业发展的加速器。

　　一是，园区项目缺乏产业规划指导，缺乏项目策划。各地正在开发建设的物流园区项目，小则几百亩，大则几十平方公里。作为城市发展的经济基础设施，如果对本身以及周边的产业基础和市场需求研究不足，重资产投资会沦为地产开发的又一战场。

　　二是，招商资源严重不足。由此也造成园区项目控制率高的问题依然不能得到解决。线下缺乏实体物流服务资源，只能依靠简单粗暴的税收政策，吸引所谓平台企业开票走流量，无法形成真正的产业聚集，无法踏踏实实做运营服务。

　　三是，互联互通长路漫漫。园区只有互联互通，才能降本增效。但是园区项目只能盯着本地那点资源，与外界无法形成利益交换互补。有关物流园区的互联互通，依然是“雷声大、雨点小”，没有实际的效果。

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