新冠疫情的爆发和随之而来的防疫封锁对中国物流市场造成广泛的影响，工厂的劳动力短缺，仓库运营的中断以及实体零售商的倒闭影响商品流通和配送需求。随着疫情得到控制，中国高速公路的货运量有所回升，大多数仓储物流园已恢复运营。即使在疫情爆发高峰期，中国物流地产显示出了一定程度的韧性和抗风险的能力。自疫情爆发以来，存量物流资产的租金现金流依然表现稳定。同时，大部分新增租赁只是有所延迟，并未取消。疫情下一些已有的新兴需求实现加速发展，尤其是生鲜电商、医药类租户以及冷链物流租户或将迎来新的发展机遇期。资本市场方面，ESR宣布与新加坡主权基金新加坡政府投资公司GIC建立战略合作关系，双方同意组建合资公司，拟在中国开展物流项目，承诺股权投资总额为5亿美元。

　　疫情进一步加速生鲜电商脱颖而出，第三方物流需求稳定

　　本季度，虽然受到疫情对需求的影响，但是一线城市空置面积有限，市场需求总体平稳，拥有更强的抗压能力。生鲜电商在本季度一线城市的租赁市场上表现相对亮眼。比如，在疫情爆发期间，一家头部生鲜电商是上海市场中为数不多的几家仍在积极扩租的公司之一。在二线城市中，净吸纳量表现分化，部分租约到期的空置面积在春节假期与新冠疫情的双重影响下，原有租赁节奏被迫打乱，需求接替出现短期空档；在昆山和成都本季度个别电商出现部分较大面积退租，大型电商租赁需求转移到自建库。

　　从行业角度来看，第三方物流依然为本季度主要需求来源，需求主要集中疫情爆发之前。尽管在疫情影响下，短期内的市场不确定性导致部分零售业，制造业的决策产生延迟，而新兴需求实现进一步发展：第三方物流企业持续扩租，特别是在全国物流核心节点城市扩租布点；生鲜类电商在疫情下市场需求保持旺盛，衍生仓储需求，在华西和华东的扩租速度明显提升；医药及医疗器械类租户在疫情中表现瞩目，在华北和华东租赁较为活跃；由于线上消费扩容以及周转难度的增加导致货物囤积，来自零售商，电商及提供配套服务的第三方物流的短期租赁需求出现。

　　2020年头部季度全国新增供应与去年同期相比下降21%，本季度供应达到63万平方米，新增供应主要集中于华西区（50%）和华南区（35%）。绝大多数项目于疫情爆发前竣工入市，其他原计划一季度入市的新增项目较原计划推迟2-3个月交付。疫情的蔓延和经济下行压力夹击，总体来说业主采取更为谨慎的租金策略。在一线城市和卫星城，租金在疫情中保持平稳，个别项目位于供不应求的热门市场依然录得小幅增长；在二三线城市，疫情导致需求未能及时补充，加之原有的阶段性供需不平衡，给部分城市带来较大的去化压力，开发商的租赁策略进一步调整以适应市场，租金走势或继续下探。

　　我们预计2020年全年全国非保税市场将新增1030万平方米供应量，较2019年全年高出70%。一线城市和热门卫星城枢纽的整体供应有限，市场仍将保持供不应求的局面，预计空置率将继续保持较低水平，租金也将伴随经济和消费的逐步复苏平稳增长。在一些供应较为集中的城市，如嘉兴，武汉，重庆，西安，沈阳等，空置率预计继续上升，租金则面临更大的下行压力。国内疫情得到控制后零售市场逐步缓慢恢复，全球疫情蔓延加重出口贸易和制造业的压力，市场前景取决于整体需求的恢复速度和经济的长期恢复状况。

　　受疫情和宏观政策刺激，医药类和生鲜电商类租户活跃度提升，也将进行供应链的调整和升级以适应消费需求的演变。这或将加速冷链物流网络在全国范围内的开发建设。鉴于这一趋势，有越来越多的传统物流开发商开始将部分高标库面积出租或者整库定制给冷链运营商。此外，生鲜电商供应链环节的“蕞后一公里”配送取决于前置仓模式，这将为相应的区域配送中心带来发展机遇，也将转化为推动高标库的租赁需求。通过本次疫情，各方主体进一步认识到周转效率、人员健康安全等需求的重要性，市场对于科技物流需求更为迫切，仓储物流的数字化进程有望加速实现。

　　物流地产投资者持续追踪投资机会。相比其他商业地产类型，物流地产显示出的韧性和抗风险能力使得投资者整体上保持投资热情。内资保险机构、开发商积极挖掘投资窗口期，外资投资者在短期内相较而言采取谨慎观望的态度。

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