近十几年来，我国物流地产总体发展势头迅猛，增加值与投资额持续增长，各领域物流仓储设施的投资建设和运营管理均已取得长足进步。

　　物流地产行业表现出迅猛发展的势头。就物流运输货物的总价值来看，由2009年全国社会物流总值96.65万亿元增长到2019年社会物流总额超280万亿元。

　　我国营业性通用（通温）仓库面积达10.9亿m。由于我们物流地产行业起步较晚，尚未发展成熟，我国物流地产行业一无明确的政府主管部门，二无完善的标准体系和独立的统计科目，三无明确的战略性、纲领性的产业政策。物流地产作为一个跨部门、跨行业、跨地区的复杂性、交叉性行业，其发展迫切需要各部门、各行业、各地区通力协作。

　　政策法规的相继出台，为物流地产的发展营造了积极的政策环境。

　　盲目的大规模开展物流地产项目的开发建设，无序开发往往导致低水平的重复建设，结果必然是供销不对路，供需不匹配，市场不均衡，有些城市物流仓储设施甚至达到了50%以上的空置率。

　　由于经济全球化的不断深入，我国社会经济的持续增长，电子商务的迅猛崛起，物流业的加速发展，使得我国物流地产市场需求旺盛。目前全部营业性质（常温）仓库的建筑面积已达到10.9亿m，美国仓储设施的建筑面积在2003年就已达到13亿m，目前已经超过了20亿m的规模。就我国人均仓储面积而言，目前我国人均仓储面积不足1m，仅仅接近人均0.7m的水平，而美国人均仓储面积已经超过了7m。物流仓储设施总量得以15%~20%的速度逐年递增。

　　目前我国高品质的国际标准化仓库存量规模较小，且大多集中位于上海、北京、广州、深圳四个一线城市。而伴随物流仓储设施需求者对物流仓储服务质量要求的日渐提升，他们具有强烈的需要从低端的物流仓储设施升级到设备更新、功能更全、效率较高的物流仓库设施。同时，一些陈旧的物流仓储设施被转作其它用途后，原有的租户也会随之需要寻求新的现代化仓储设施。因此，我国高品质的国际标准化仓库市场缺口尤其巨大。

　　近十几年来，诸如普洛斯、嘉民、安博等国外物流地产商和诸如宇培、易商、宝湾等本土物流地产商就已相继进入优质物流仓储设施的投资建设和运营管理领域，但直到目前，我国高品质物流仓储设施总量仍然处于非常匮乏的状态。

　　由于存在强劲的市场需求和较大的市场缺口，近年来，上海、北京、广州、深圳、杭州等许多重要的物流节点城市由于物流仓储设施供不应求而推动租金水平逐年上涨。上海和广州物流仓储设施的租金水平已持续22个季度上涨。上海、北京、广州的优质非保税仓库的租金水平已经达到1.08~1.26元/（天·m）的高位。长三角、珠三角、环渤海地区中心城市的物流仓储设施空置率近年来一直处于较低水平，虽然一些位置较为偏远的新增项目的落成有时会致使一些城市总体空置率短期内上下波动，但总体保持在5%左右的较低水平。尤其是一些城市长期处于供不应求的状态。

　　近年来，伴随着全国住宅市场供求关系的转变，销售速度的放缓，房地产开发企业纷纷谋求转型，追求持续发展，物流地产成为众多房地产开发企业关注的对象。万科、平安不动产、中粮集团、中储集团、和记黄埔、宝供物流、阿里巴巴、京东、腾讯、国药控股、复星集团、中银投资、中国人寿、亚马逊网、当当网等企业纷纷加大了物流地产投资，物流地产领域呈现出百舸争流的局面。普洛斯的市场占有率几乎达到嘉民、宝湾、安博、丰树、宇培五家公司市场占有率总和的的两倍，这对于市场的新进入者来说是巨大的挑战。

　　物流地产行业的发展和物流地产商之间的竞争最终都必然会落实到物流地产的产品和服务层面。产品和服务的提升是企业竞争的砝码。可以将物流地产的产品和服务分为有形的物流仓储设施（产品）和无形的物流仓储设施经营管理（服务）。

　　1999年，普洛斯成立了第一只私募基金———普洛斯欧洲基金，从19位机构投资人处募集了10亿欧元，主要用于收购普洛斯手中的成熟物业。

　　其中，物流仓储用地和工业用地占据主体地位，在许多城市，并没有把物流仓储用地从工业用地中单独分离出来，而是统统归入工业用地的科目下予以统计。

　　目前，主要城市工业用地的成交价格接近750元/m，折合约50万元/亩。长三角、珠三角和环渤海地区每平方米工业用地的成交价格分别为928元、1060元和721元，折合每亩工业用地的成交价格分别为62万元、71万元和48万元。就我国一、二、三、四线城市而言，工业用地的成交价格已经接近70万元/亩，平均溢价率约为3%。

　　在国外发达国家，工业地产的投资规模占据了整个房地产投资总规模的半壁江山。在国外房地产信托投资基金的产品总规模之中，几乎一半的规模投向了工业地产，尤其是投向了物流地产。诸如普洛斯、嘉民、腾飞、丰树、安博等全球知名物流地产商无不依赖房地产信托投资基金的支持。

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