市场回顾与展望》报告。报告指出，商务园市场方面，受新项目入市和教育行业腾退影响，整体空置率环比上升4.3个百分点至21.3%；仓储物流市场方面，近六个季度空置率首次出现环比小幅上升，但仍位于1.5%的低位。此外，第三季度北京物业投资市场共达成11笔，由于全部为20亿元以下的中小体量成交，且其中八笔不足10亿元，交易总额环比回落。

　　教育行业腾退使商务园区空置率上升

　　报告指出，2021年第三季度，北京商务园区市场三个项目共计建筑面积59.4万平方米交付使用，分别位于中关村软件园，亦庄以及丰台科技园子市场，其中，软件园的新项目已接近满租，剩余两个项目则仍处于完全空置的状态，亦反映三个子市场之间的需求面差异。

　　受新项目入市和教育行业腾退影响，商务园区市场整体空置率环比上升4.3个百分点至21.3%。北京全市平均租金同样本比环比下降0.3%，报每月每平方米159.9元。北清路子市场表现突出，带动整个泛区域租金环比上涨0.1%，而电子城、亦庄、丰台科技园和顺义等子市场均小幅下调租金以缓解去化压力。未来六个月，北京商务园市场预计会迎来186.2万平方米的新增供应，还将推升多个子市场的空置水平。

　　报告显示，2021年第三季度仓储物流市场无新增供应交付，现有存量的租户更替是当前主要的市场活动。尽管电商和第三方物流均录得大面积成交，但部分小型租户腾退，而释放的可租面积短期内未敲定新租户，导致近六个季度空置率首次出现环比小幅上升，但仍位于1.5%的低位。

　　年末电商购物节邻近，市场问询量未见明显减退，但近期生鲜电商和社区团购等行业的整合传闻，使得部分项目业主对市场潜在退租风险和新租需求量有所担忧，因而对涨租金持谨慎态度，平均租金同样本比环比仅上浮0.6%至每月每平方米53.4元，涨幅环比有明显放缓。未来六个月预计将迎来顺义及大兴京南两个新增项目入市，带来共计11.7万平方米的可租面积，现有项目业主短期策略更倾向锁定优质稳定的租户，保证入驻率，预计对疫情后租金的快速增长有一定平抑作用。

　　华北区产业地产部负责人李虹表示：“北京物流专项规划近期提出打造‘智慧物流体系’的发展目标，以解决北京物流节点用地稀缺，现有存量使用低效粗放的发展瓶颈。未来大幅提高土地兼容性、集约性、灵活性及智慧性，通过建设多层库、立体库等方式提高仓储效率，以及不断更新和优化租户结构，是北京市场不断上涨的仓储成本下，业主运营策略的发展趋势。”

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