来源：中国经营报 张孙明烁 张家振

　　“加快发展外贸新业态新模式，充分发挥跨境电商作用，支持建设一批海外仓。”“加强县域商业体系建设，发展农村电商和快递物流配送。”2022年《政府工作报告》重点聚焦发展农村电商和快递物流配送。

　　在物流仓储的巨大需求和发展机遇面前，正在房地产新周期中寻求转型破局之道的房企也开始将目光聚焦到物流地产这一“新蓝海”。

　　据了解，自2021年下半年以来，房企已开始在物流地产领域频频加码布局。另一方面，物流地产相关资产也成为部分房企为回笼资金而列入优先出售的的选项之一。

　　对于房企在物流地产领域的腾挪动作，中城仓储董事长周建成日前在接受《中国经营报》记者采访时表示，房企进军物流地产领域原因各异。“部分房企是为了寻求突围创新，在物流地产、商业办公甚至机器人等领域做尝试；部分房企是为了在工业用地出让市场中‘分羹’，也有部分房企仅将物流地产作为投资和投机的工具。”

　　克而瑞研究中心企业研究总监房玲也告诉记者，整体来看，目前物流地产仍不能完全满足房企的转型需要，更多房企布局物流地产仅作为城市运营商诸多业务中的一环来看待。

　　2021年，黑石集团、凯德集团和ESR集团等一众外资机构在国内物流地产市场频频出手并购。

　　其中，黑石集团以50余亿元接盘富力地产旗下的广州国际机场综合物流园；凯德集团旗下凯德中国信托首次进军中国物流市场，便以16.81亿元收购了位于上海、昆山、武汉和成都的4项优质物流资产。

　　外资机构密集加码折射出中国物流地产市场的发展潜力。仲量联行近日发布的《2022亚太区房地产市场展望》报告预计，在物流地产市场中，2021年至2022年间，亚太区优质物流地产总存量将增长17%，有望打破年增速纪录。

　　“大量开发商正在扩展开发渠道，通过提高运营能力及设施设备的更新迭代，以满足新经济形态下租户日益增长的需求。此外，城市化及电商发展的推动促使城区物流需求大增，冷链物流也将继续受到追捧，吸引越来越多的投资者加入到该赛道。”仲量联行在上述报告中表示。

　　对于近年来各路资本持续看好物流地产的主要原因，房玲分析认为主要有三大原因，其中包括：电子商务蓬勃发展，使国内市场对物流地产的需求不断增长；优质物流资产的回报率也较为可观；房地产信托投资基金(REITs)以及私募基金都为企业在后期退出物流地产提供了可能性。

　　按照戴德梁行的统计，国内总的高标库存量基本上是按照每年30%的速率在往上增长，同时高标库的租金也在2014年开始与厂房租金形成“剪刀差”，平均租金全面超越了厂房租金。

　　近年来，随着国家不断加大物流基础设施投入力度，尤其是重点推进冷链物流产业发展，房企加速布局物流地产的势头也开始愈加明显。

　　万纬物流是万科集团2015年正式推出的独立物流品牌，也是房企转战物流地产赛道绕不过的案例。从其近几年的扩张速度也可以一窥物流地产行业的趋势变化。

　　记者梳理发现，在冷链物流方面，万纬物流目前在全国运营管理的冷链物流园达30个，已是2019年的3倍。这也是万纬物流自2018年并购太古冷链后显露出的扩张节奏。

　　此外，万纬物流也正在通过对外合作不断实现突破。例如，除生鲜冷链和医药物流领域的合作伙伴外，2021年9月，万纬物流还与危化品供应链龙头企业密尔克卫达成了合作。

　　据万纬物流官方信息，公司主要提供高标准仓储设施和多元化冷链物流服务，核心业务覆盖全国47个主要城市，拥有146个物流园区，30个冷链物流园，仓储规模超过千万平方米。

　　万科集团高级副总裁兼万纬物流董事长张旭曾表示，万纬物流近几年实现了高速发展，形成全国仓网布局，业务不仅限于物流地产，更延伸到仓配一体化和供应链服务。

　　事实上，房企在物流地产领域的扩张路径各有不同。较早涉足物流地产赛道的绿地，近两年在物流和供应链领域的布局版图也已变得更加清晰。

　　记者查询了解到，绿地打造的专业高标准仓储投资运营及供应链服务平台“G攸仓”，目前已在天津、武汉和成都等国内重要的交通枢纽城市投资了10余个物流园区项目，布局的物流设施面积达到400万平方米。

　　此外，远洋集团旗下投融资平台远洋资本正通过对外收购不断加速布局物流地产，也是房企加速拓展新赛道的代表之一。

　　2021年3月，远洋资本完成了规模5亿元的物流地产基金募集，主要投资于国内的高标仓库、冷链仓库等现代物流设施。当年4月，远洋物流开始作为独立品牌形象运营，主要从事物流地产投资，以及物流地产的建设和资产管理。同年6月，远洋资本通过关联公司从红星美凯龙手中收购了7家物流子公司。

　　资料显示，在收购完成上述公司后，远洋资本运营及开发中的高标准仓库规模将超过400万平方米，资产总价值将超过200亿元。

　　完成一系列的投资动作后，远洋集团在2021年11月正式将远洋资本注入到了上市平台。对此，房玲在研究报告中也指出，远洋集团将远洋物流注入上市平台，后续或会选择将远洋物流出售给私募基金，以实现蕞终退出的目的，不仅可以将回流资金用于进一步发展，同时也实现了轻资产化，可在地产寒冬下增强企业风险抵抗能力。

　　对于近年来房企在物流地产领域的投资动作，周建成向记者坦言，当前，房地产行业面临着很多困难，转型物流地产的尝试会越来越少。周建成认为，从房企的表现来看，部分房企进入物流地产领域抱有投机心态。

　　“物流地产其实是一个相对单纯或者说简单的行业。很多房企提出了不少新概念，大多是出于包装题材的需要。物流地产的基本要素不过是仓储设施、物业管理、运输和上下游，房企具有包装渲染的惯性。”周建成进一步表示。

　　房玲也向记者表示，未来房企运作物流地产的模式，将更多转向“基金+城市运营”的运作方式，即“项目开发—运营管理—基金管理”。

　　随着多元业务的不断细化，同时也对房企提出了更高要求。在商业、物管、长租和物流等各赛道中，房企遇到的竞争对手会越来越多，这也将考验房企们在投、融、管、退各环节中的实力。

　　克而瑞研究中心发布的研究报告也指出，虽然物流地产需求旺盛，未来发展前景宽阔，收益回报可观，还能够实现资本闭环，但对于房企庞大的业务收入而言，仍难以起到支撑作用。

　　对于物流地产赛道的发展问题，远洋资本董事总经理张煜华曾在一次题为“物流地产正当时”的演讲中表示：“物流地产是个小江湖，是细分的、比较窄的小众市场。拥抱资本，才能一路相随相伴；目标明确，才可互利共赢。”

　　“当前，物流地产受到各路资本青睐，热度始终不减，尤其在地产行业面临寒冬的背景下，已有不少房企开始转道物流地产行业，试图打开‘新蓝海’。”克而瑞研究中心表示。

　　然而，在资本市场，投入与收益、谋略与布局、运营与创新从来都不容易，如何把握特殊窗口实现实现从资产到资本的跨越，如何在投资周期中实现价值提升，需要市场丰富的经验和适合自己的一套解题逻辑。

　　在发展的风口之上，中国物流资产成为国内外投资者共同关注的重点，市场竞争将更为激烈。在强强比拼之中，企业如何才能突围而出？

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