第一太平戴维斯：仓储物流及产业园区成为地产市场热点

葛毅明135246785151年前 (2024-09-12)仓库出租信息160

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　　李淳报道国内首批9只基础设施公募REITs于今年6月21日在沪深交易所正式上市，其中仓储物流及产业园区为底层资产的产权类REITs占到了5只，多因素使得产业地产正成为市场关注的热点。在7月8日，第一太平戴维斯在沪举行了2021半年度房地产市场回顾及展望暨中国产业及物流地产市场分析。

　　第一太平戴维斯中国区产业及物流地产部负责人罗瑾介绍：尽管贸易紧张局势叠加疫情影响，但中国作为生产能力全面复苏的国家，出口量持续稳步的增长，并保持了巨额的贸易顺差。而随着网上零售市场份额占比的逐步扩张，在线平台（例如社交电子商务、直播等）、以及更广泛的产品类别（例如快消品、跨境电商等）正在以更为迅速便捷的方式扩张，促使物流仓储市场蓬勃发展。

　　电子商务、先进制造业、房地产信托投资基金及其它政府扶持力度驱动着产业物流市场的增长，但另一方面，优质地块稀缺、税收要求、专业操作团队、土地使用年限等也是存在的挑战。

　　近一年以来，市场发生多宗涉及物流资产的资产包或股权交易；投资人活跃的关注一定程度上压低了一线城市的资产收益率，目前维持在5.0%至5.5%之间。在产业及物流地产部分，数据中心、冷链物流、产业园区及生命科学产业正日益成为投资者关注的投资热点。

　　目前公募REITs主要聚焦在基础设施领域，除广义基础设施外，还包含产业园区、物流园区、IDC数据中心等，一方面降低了个人投资门槛，另一方面为工业地产提供了新的退出渠道。

　　分析会上，还介绍了商业地产和零售市场的分析。

　　二季度，甲级写字楼净吸纳量环比翻一番，共计41.1万平方米，为过去三年以来最高季均水平，因疫情被搁置的市场需求于本季度得到充分释放。其中值得一提的是，占比全市存量约1/3的非核心商务区贡献了51%的吸纳量。

　　2021年前5个月，上海实到外资金额同比增长21.5%，印证上海对于外商投资的吸引力持续加强。近期更多跨国公司地区总部和研发中心获证，包括ABB集团、沙特基础工业公司、百事食品等。

　　2021年前五个月，上海零售总额同比上涨35.2%。其中5月单月零售总额较去年同月增长15.7%。全市购物中心首层租金较上季度增长0.3%，为每平方米每天人民币26.3元，较去年同期上涨0.2%。

　　上海零售市场在第二季度迎来四个新项目开业，项目包括啦啦宝都、普陀绿地缤纷城、博荟广场和漕河泾印象城。共为市场带来32万平方米新增供应，推升外环内购物中心和百货存量至1400万平方米。

　　2021年下半年上海市区购物中心预计仍有12个新增项目入市，总建筑面积约126.4万平方米。其中第三季度预计将迎来多家较为成熟的开发商旗下项目开业，包括北外滩来福士广场、瑞虹天地太阳宫、前滩太古里等优质购物中心。

　　第一太平戴维斯分析认为：机构买家慢慢回归市场，意图在价格较有优势的市场中，踩准基本面复苏的节奏。6月底，市场上披露多笔大宗成交，其中包括黑石以人民币195亿元收购SOHO中国55%股权，博枫以89亿元从麦格理收购包括五项零售资产的资产包以及平安保险以人民币330亿元收购六项来福士中心部分股权。这几个资产包收购中均包括一项或多项位于上海的核心或次核心资产。

　　众望所盼的中国基础设施不动产投资信托基金在6月21日上市，共募集资金达人民币300亿元。作为中国房地产市场的一个里程碑，中国基础设施不动产投资信托基金的上市将为市场带来新的资金，也将会提高整个市场的透明度。（本文图片由第一太平戴维斯提供）

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