庞树东：物流地产如何走好疫后路？

葛毅明135246785151年前 (2024-09-12)仓库出租信息161

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　　中新经纬5月18日电题：物流地产如何走好疫后路？

　　作者庞树东仲量联行中国区投资及资本市场部负责人

　　当前，疫情持续反复，物流已成为关乎国计民生的关键行业，物流地产作为物流行业的“空间载体”也扮演着重要角色。

　　仲量联行调查显示，在疫情“非常时期”，物流地产各方参与者也遇到了“非常挑战”。

　　受本季度新增供应回落、疫情反复等多因素影响，2022年第一季度，全国物流地产市场净吸纳量同比下降了64%。但短期震荡并未撼动投资者对物流地产的信心，市场整体表现出一种审慎乐观的情绪。

　　在仲量联行追踪的25个主要物流市场中，2022年第一季度共录得净吸纳量33万平方米，与2021年受益于消费快速反弹的第一季度相比下降了64%。一季度的需求放缓主要是源于同比新增供应回落，以及多地疫情反复导致管控等影响。

　　随着管控的逐渐放开，“后疫情”时代的物流地产怎么走？我们有以下多个建议。

　　建议一：坚定行业长期信心。目前，国内经济基本面企稳，高韧性需求或造就物流地产“强者愈强”投资格局。

　　当前，疫情反复下国内宏观经济承压，国外地缘政治、全球通胀压力等不确定性引发了资本避险情绪；但得益于国内稳定的经济基本面，以及市场对物流地产的高韧性需求，投资者情绪在保持审慎同时，对物流地产依旧保持了高度关注。大量资金注入和强韧的市场需求将会抵消行业收益紧缩，在全球通胀预期下甚至仍有上涨空间。

　　物流地产依然是大宗交易市场上的热门标的资产。就在上周，亚洲最大的REITs公司领展完成了一项长三角物流资产组合收购；本周，新创建集团发布公告收购Goodman China(Western) 股份，从而获得六项分别位于成都和武汉项目的物流仓储物业权益，这都再次印证了物业地产的投资“魅力”。

　　建议二：项目区位布置尽量多元化，非一线物流中心城市有土地成本优势。

　　在不确定性“常态化”背景下，投资者与开发商在项目区位选择上宜多元化，以规避疫情防控带来的系统性风险。就具体区位而言，长三角的合肥、南京及周边的一些城市，大湾区的花都、肇庆，中山，以及中西部地区的西安、郑州等非一线物流枢纽城市都值得纳入考虑范畴。

　　此外，由于一线物流枢纽城市的供地政策趋于收紧，且部分地方政府对新项目提高了准入门槛，因此，二线市场以及当前处于“价格低洼”的子市场(如广东江门)值得关注。

　　建议三：餐饮、零售、第三方物流后劲待发，政策利好使需求保持在高位，

　　第一季度，餐饮、零售与第三方物流受疫情管控等影响，使得高标库的去化速度放缓，但中长期来看，全国一线城市供应量依旧紧张；此外，从基本面看，中国消费需求与消费者行为并未出现扭转性变化，市场需求稳中有升；从政策面看，4月10日印发的《中共中央国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》中，明确提出“促进现代流通体系建设，降低全社会流通成本”，在基本面与政策面双重利好背景下，物流地产需求将依然保持旺盛。

　　建议四：供应链策略“弹性”至上，谨慎“零库存”。

　　疫情以来，供应链弹性逐步取代成本优化因素，已成为企业供应链考量的第一因素。

　　供应链弹性是指企业在面对突发事件时，供应链能够恢复的程度与速度。以某车企为例，其无法顺利复产的原因与其采取的“零库存”模式有关。非常时期，该企业上游供应商以及再上游供应商面临原材料断供、物流不稳定和延交付延风险，没有稳定的供应端，“零库存”模式就此失效。

　　此外，该企业零部件供应商多位于江苏、浙江等疫情外溢风险较高的长三角区域，且缺乏备选供应商，这进一步降低了该企业供应链的弹性。

　　后疫情时代，“零库存”策略可能不再长期有效。我们建议客户重新审视库存目标，以及工厂与物流仓库的需求面积。此外，我们鼓励企业对供应商进行分类，对“强关系”的供应商形成战略联盟，共同商讨选址位置，长期共建；对“弱关系”供应商则须引入竞争和替代方。

　　此外，公司的规划选址策略还需考虑替代供应商位置布局以及供应链上下游集群情况，以确保企业在应对突发情况时留有备选。

　　建议五：企业选址要有前瞻性，提前考量物流园区周边环境、当地政府规划。

　　后疫情时代，传统的区位优势也成为不确定性因素。部分物流园区在早期选址时，所在地区尚未成熟开发；随着市政规划演变，一些企业周边人口密度不断增长，有了商务区、住宅区。由于防疫政策片区化管理，变相增加了企业园区的关停风险。

　　因此，我们建议仓储设施选址时，要充分了解园区附近环境以及未来规划，及早规避相关风险。除此，在异地选址时，企业还要了解自身所在行业在当地政府规划中的定位，以方便优先复工复产。

　　以上海为例，4月16日，上海市经信委出台首批复工复产企业“白名单”，666家企业中，37%的企业属于汽车及配套行业，29%的企业则属于医疗卫生行业。

　　建议六：物流地产要积极拥抱智慧物流。

　　本轮疫情中，“仓库自动化”与“端到端的数据可视化”这两种技术将助力企业适应“新常态”。

　　作为自动化物流科技，仓库自动化在有效提升高标库的空间利用率和作业效率之余，还可实现以机器替代人力，进而降低不确定性，最大程度确保运营；这一优势在疫情当下人员被管控、劳动力供应不充足的情况下更为凸显。且从长远来看，仓库自动化的平均成本要低于人工。

　　疫情的不确定性给企业物流带来的还有数据整合的挑战。在外部不确定性剧增的大环境下，企业端到端的数据可视化能力将愈发重要。比如针对消费者热衷的“海淘”，就需要企业整合打通国际、国内多种数据场景。

　　总体来看，物流地产一改外资背景为主的旧局，境内核心资本也愈发关注其投资价值。我们预测，未来国内的养老金、保险资金以及国家主权基金会将更多地参与物流地产开发，这将进一步提升行业流动性；此外，这些机构参与者在资产持有、投资与运营层面，呈现出明显整合趋势，长期看，物流地产也将出现“强者愈强”的发展新格局。(中新经纬APP)

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