2022年的疫情影响下，生活用品、生鲜食品等此类的需求激增，使得物流和仓储在日常生活中的重要性得到前所未有凸显，更暴露出了当前物流地产的些许短板。

　　头部太平戴维斯中国区产业及物流地产部主管、高级董事罗瑾日前表示，疫情之后，物流地产会发生不少变化，包括增加冷链仓库、提升自动化水平、减少损耗、布点选址更靠近大城市等，促进行业升级。

　　在产业和消费升级两大驱动力下，物流地产正成为我国房地产市场中发展蕞快的领域之一。巨大的市场需求、相对可观的投资回报率及谋求转型等诸多因素的叠加，更使得近年来包括房企在内的各路“玩家”频繁抢滩物流地产市场。

　　得益于内需消费的韧性与活力、第三方物流的稳步发展、电子商务领域的拓展和传统零售及制造业的坚实支撑，我国物流地产在过去若干年获得了巨大发展。

　　1998年至今，我国物流地产主要经历了起步期、高速发展期、成熟发展期三个发展阶段。而所谓物流地产，是指投资商根据物流企业客户需要选择合适地点，投资和建设的物流设施。包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等。

　　近些年来，消费者依赖线上消费的态势愈发明显。相关数据显示，去年全年我国快递包裹数量约1080亿件，同比增长29.9%。物流系统的有序运转，成为了当下社会生活的基本保障，也助推着物流地产的迅速发展。

　　“但目前我国物流地产市场整体并不均衡，由于物流仓储土地市场还未完全市场化，诸如长三角等区域的后续需求还将呈现出强劲的趋势。”仲量联行中国区工业地产部物流地产总监黄晖表示，华北、华南地区也将延续供不应求态势。

　　在诸多业内人士看来，相比于其他国家，我国物流市场仍拥有广阔的市场前景。

　　据头部太平戴维斯近日发布的《2022中国物流地产报告》显示，目前我国人均拥有甲级物流设施0.06平方米，与国外多个重点城市相比面积较低，未来仍存广阔的增容空间；此外，我国物流仓储成交额（仅包含超过人民币1亿元的仓储物流及冷链物流成交）也已由2015年的50亿元左右升至2021年超过300亿元。

　　逐年递增的数据，反映出持续增长的市场需求；而物流地产市场表现出的蓄势而发，也成了包括房企在内众多投资者关注的焦点。“目前物流地产的参与者主要为物流商、房地产开发商、基金机构及电商企业四类。”克而瑞研究指出，当前物流地产受到各路资本青睐，热度不减。“在市场环境波动下，不少房企开始转做物流行业，试图打开新蓝海。”

　　克而瑞研究中心从进入模式及参与程度的不同，将房企布局物流地产分为四种模式。

　　“头部种是由房企主导运营的，通过设立独立的物流地产板块开发运营；第二种是房企通过收购参股物流企业，布局物流地产；第三种和第四种分别是房企与物流企业、电商企业达成战略合作。”一位不愿具名的克而瑞研究员举例称，万科集团推出的独立物流品牌——万纬物流就是头部种模式，而去年6月远洋资本通过关联公司收购红星美凯龙旗下7家物流子公司则是第二种布局模式。

　　物流地产相对稳定、长期、低风险的回报，许是其近年来颇受青睐的原因之一。

　　自2020年疫情暴发后，物流仓储一度成为了业内公认的“蕞具韧性的地产板块”，房企也纷纷迈入该赛道。头部太平戴维斯中国区产业及物流地产部负责人罗瑾表示，当下已有越来越多的房企选择以物流为切入口，进入人们的日常生活细节。

　　据悉，目前万科、远洋、碧桂园、融创等房企已入局该板块，物流地产行业的新晋竞争者逐渐增多。究其原因，业内人士认为主要有三点。

　　“一是来自政策层面的支持。”世邦魏理仕相关负责人称，自2021年以来，国家政策持续大力支持物流发展建设，推动现代物流逐步向智能化和自动化发展。房企也随之加快投入仓储机器人等新兴技术以实现“科技赋能物流地产”。

　　其二，房企洞察了物流地产板块存在的巨大发展空间，制造业与服务业的融合也进一步推动了仓储物流的发展。业内普遍认为，未来物流地产行业将从“散乱差”逐步走向规模化、标准化、产业化。

　　第三，在谋求转型的基础上，房企将自身多元化发展的需要重新定位，将目光聚焦于物流地产板块。“随着目前我国房地产市场进入存量时代，一些拿地能力与土储规模较为领先的房企开始注重自身转型与旗下多元业务的拓展，将目光瞄准到物流地产这片仍待开发的‘土地’上。”一位业内人士如是说。

　　当下，随着房地产市场面临更多的不确定性，物流地产的重要性及优势也随之凸显。一方面，物流地产不仅有各项业务产出收益，同时还有土地增值及其他来源收益；另一方面，该板块的利润回报可观，相关资料显示，一线城市物流地产的回报率达6%-8%。

　　物流地产是个“小江湖”，也是细分的小众市场。拥抱资本，才能一路相随相伴；目标明确，才可互利共赢。

　　放眼未来，业内人士表示，物流地产或将存在四大趋势：多领域持续支持布局高标仓、供应聚焦关键消费枢纽及卫星城市、智慧仓储及可持续方向是改造重点、多元投资机会来临。且伴随着国内外经济的不断复苏，物流需求将会不断升级，物流地产板块将迎来全新的发展格局。

　　近来的投资流向，亦反映出当下市场对上海及周边物流地产的态度。

　　2021年第四季度，凯德首次进军中国物流地产市场，旗下的凯德中国信托以约16.834亿元收购了一个物流资产包，其中包括位于上海、昆山、武汉和成都的四个优质物流资产。

　　2022年2月，esr（即易商红木集团）宣布与一家机构投资者合作收购55万平方米资产组合，而该资产组合共有11个已竣工的物流及工业资产，集中于长三角地区，覆盖上海、昆山、苏州、太仓及杭州等华东地区。

　　另据esr年报显示，该公司2021年在上海推进了青浦雨润头部期的建设开发，该项目即为高标准物流设施，并配备冷库空间，总建筑面积约34万平方米。

　　加上2022年初收购的资产包，esr在大上海都市圈新增管理面积达到约89万平方米。另外，上海青浦雨润第二期的建设也在持续推进中。

　　投资者向上海及周边城市集聚的趋势不会改变。罗瑾认为，在2020年疫情后，资金对物流地产的投资稍显谨慎保守，特别是外资基金，会更倾向于成熟市场，比如上海、北京等，这样的市场更能保证其资产价值。

　　长远来看，上海及周边的物流资产价值有望上扬，因为越来越多的玩家加入到这个市场中，资源本身却是有限的。

　　“核心城市的土地供应有限，获取门槛也很高，这就将大部分投资者推向了二手项目市场。”罗瑾透露，之前dlj出售的华东资产包中，上海资产占比近50%，而对这个资产包有意向的企业有五六十家，出价的也有三四十家，“二手项目资源如此紧张的话，足以明资产价值的稳健。”

　　事实上，上海物流地产市场在当前的疫情中保持了充分的韧性。仲量联行发布的报告显示，一季度上海物流地产租赁活动仍保持平稳，净吸纳量录得8.4万平方米，整体非保税物流仓储市场的空置率也从9.7%下降至8.5%；租金亦环比上涨0.7%，达到1.54元/平方米/天，同比上涨3.8%。

　　疫情来袭，物流受阻，保供需求迫切，大量生活物资的仓储成为必须，相应的需求量大增。这在2020年初的疫情中已有所显现。

　　需求激增的产品之一是生鲜和速冻类食品。华创证券研报显示，2020年受疫情影响，生鲜电商交易规模同比增幅达64%。这进而推动了生鲜与冷链爆发式增长，据世邦魏理仕统计，2020年疫情后冷库相关的季均租赁面积为2019年的3倍。

　　“生鲜、水果、肉类的产品对保温保鲜的要求很高。比如，在运输过程中使用的如果不是冷链车，而是普通车辆的话，会发生很大的损耗率，”罗瑾分析，“上海的冷库整体而言还是稀缺的，”所以上海这波疫情过后，对冷链物流的需求会升级，市场会进行相应的补充。

　　硬件设施的达标只是一方面，人力是另一项重要而又不可控的因素。例如，仓库的操作人员出现阳性病例，或者所在小区被封控，导致仓库装卸或分拣的人手不足，对运输活动的周转效率、商品进入配送环节的效率形成掣肘。

　　在罗瑾看来，人力的缺席，未来可以通过自动化升级予以解决。“科技升级，提高自动化管理水平，一方面可以减少人工成本，二来也使得运营效率得到保障，不会因为疫情影响而导致配送中断，产生经济损失。”

　　值得一提的是，此前在长三角一体化发展的大背景下，上海物流地产的外溢效应越发明显，越来越多的零售电商等将区域大仓选址于昆山、太仓、嘉兴等周边卫星市场。

　　仲量联行分析指出，这些卫星城市和上海的距离很近，租金又比上海低，布局在此，物流地产的用户可以在不影响履约效率的情况下降低成本。但此次疫情的影响下，货运车辆进出上海受限，省际周转效率受到了不小影响。

　　“在这样的情况下，有条件的零售或电商物流用户或将酌情加大在核心城市市域范围内前置仓的布局，从而降低因省际或城际运输受阻所造成的履约风险。”仲量联行认为，“受益于此，核心城市物流仓储市场的租金和出租率可能进一步上行。”

　　罗瑾亦认为，随着新基建的持续发展，交通网络密度大幅提升之后，物流地产布局选址将会更多的在大城市周边，更靠近消费城市端口的地方。

　　（综合头部财经、上观新闻、北京晚报、中国经营报相关报道）

　　▇ 趋势一：高标仓蕞具潜力投资方向

　　高标仓需求旺、缺口大。双循环发展格局以及我国进入消费新升级时期，零售行业出现新增长，从而为仓储设施的需求带来增量。其中，由于我国网购规模较大，而同等交易规模下电商对物流仓储的需求是传统零售的3倍，这使得在运营效率上有明显优势的高标仓得到行业的广泛关注。高标仓已成为物流地产的发展方向。未来，新建仓库将以高标仓为主，同时原有低端仓库有一部分将逐渐升级转型为高标仓。

　　冷库受政策支持，发展迅速。生鲜电商与社区团购消费会成为我国冷链需求潜在的爆发点，疫情下，消费者对食品质量的要求推动了市场对冷库增量的需求，同时，随着《“十四五”冷链物流发展规划》的落地，国家扶持冷链物流发展，冷链基础设施建设将在较长一段时间处于政策利好环境。

　　高标仓预制冷库值得关注。随着冷链物流需求一路走高，新建高标仓预制冷库成为新趋势，即在普通仓内预留保温材料、管线和设备的空间，该仓可作普通和冷库两用。

　　▇ 趋势三：投资主体多元化，推动行业创新

　　非传统物流机构投资者（如顺丰、京东物流）加快进入物流地产，物流地产投资主体多元化成为当下市场格局的蕞主要特征。主体的多元化必然引导发展模式的改变与创新，促进物流地产行业深层次、多维度发展。例如，民熙的金融物流园、环普的产业物流园以及际链的际享仓等新模式物流地产。

　　在互联网时代，开放、共享、智慧的供应链成为发展方向，实现仓储设施网络化、协同化成为趋势。随着互联网、物联网（IOT）、人工智能（AI）、移动通讯、自动化等技术在物流领域的广泛应用，智慧升级将成为物流地产的发展方向。目前，开发商加快投入仓储机器人等新兴技术，实现“科技赋能物流地产”，提供智能化的仓储服务吸引更多租户。

　　此外，“30·60”目标和绿色经济发展环境下，物流设施作为业内优先实践绿色环保建筑的业态之一，以超前的战略眼光拥抱ESG概念，正积极发展太阳能等可再生能源。

　　▇ 趋势五：第三方物流、电商驱动新功能模式

　　电商行业的飞速发展、供应链效率的不断提升以及第三方物流行业的整合，意味着市场对现代物流地产的功能需求将飞速发展。目前，物流地产除了提供高标准仓储与基础物流作业功能，越来越趋向于布局电商与供应链的相应功能区，通过运营产业生态来打造物流地产价值链的核心竞争力。例如，京东物流的电商直播基地采取“前馆后仓”布局模式，通过与供应链服务平台结合，建立高效智慧的“店+仓+链”一体化电商物流与供应链产业服务体系，打造产业生态、加快培育物流园区发展新优势。（来源：时代经纬）

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