上海市人民政府办公厅印发的《上海市支持先进制造业转型升级三年行动方案（2026至2028年）》于2026年1月正式发布。方案提出，到2028年新增年产值10亿元以上制造业企业100家、累计超过600家，带动产业链新增规上工业企业500家，同时要求规上制造业企业研发费用占营收比重显著提升。从产业空间角度看，这一目标意味着未来三年上海将持续释放高标准厂房与研发办公空间的需求，浦东作为全市先进制造的主战场，首当其冲。

重点园区分工明确：临港、张江、金桥各司其职

在实施结构调优升级方面，政策进一步引导先进制造业向重点园区集聚，各园区的产业分工也随之清晰。临港新片区重点聚焦集成电路、生物医药与人工智能等前沿产业，目标是打造世界级产业集群；张江科学城依托既有研发底蕴，加速创新药与高端医疗器械的产业化落地；金桥经济技术开发区等老牌园区则通过腾笼换鸟与工业上楼模式，释放更多优质产业空间。

对企业而言，园区定位与自身主营业务的契合度，直接关系到能否享受到实质性的政策红利。落在对口园区内的企业，除了能够对接完整的上下游产业链配套，在厂房租金补贴、税收返还、研发费用支持等方面也更容易获得支持。选址时若只比较租金单价而忽略产业定位匹配，往往会在后续申报环节遭遇障碍。

土地要素改革：弹性年期出让与先租后让降低入门门槛

先进制造业的转型升级离不开土地要素的精准保障。政策明确将持续深化工业用地出让制度改革，全面推行工业用地弹性年期出让与先租后让模式，降低制造业企业的初期拿地成本。这项改革的实际意义在于，企业不必在项目初期就一次性支付50年期的全额土地出让金，资金可以更多地投向设备与研发，现金流压力显著缓解。

与土地改革同步推进的，是存量低效工业用地的盘活。以临港新片区为例，其上半年已处置低效产业用地54公顷，三年累计盘活近2.6平方公里。这些被重新激活的空间，一部分转化为新建高标准厂房，一部分改造为研发办公载体，客观上增加了市场上优质载体的供给量。对于正在浦东寻找厂房的企业，当前是一个供给相对充裕、可选项较多的窗口期；而对于持有存量厂房的业主方，硬件升级与产业定位调整已经成为维持出租率的必修课。

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本宣传资料仅供参考，实际以现场看房为准

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