工业用地是制造业企业发展的核心要素之一。对于计划拿地建厂的企业家来说，全面了解工业用地的分类标准、获取方式、控制指标等政策，是科学决策的重要前提。本文梳理工业用地的相关政策法规和专业知识，帮助企业更好地把握用地机遇，规避合规发展。

工业用地的分类标准

根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB/T21010-2017），工业用地分为三类，分别为一类工业用地（M1）、二类工业用地（M2）、三类工业用地（M3）。

一类工业用地（M1）

对居住和公共环境基本无干扰、无污染、无安全隐患的工业用地。包括电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。

二类工业用地（M2）

对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的工业用地。包括食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地。

三类工业用地（M3）

对居住和公共环境有严重干扰、污染和安全隐患的工业用地。包括采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地。

工业用地的获取方式

根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号），工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

招标出让

市、县国土资源主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。

拍卖出让

市、县国土资源主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

挂牌出让

市、县国土资源主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

工业用地多元化供应方式

根据自然资源部《关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》（自然资发〔2022〕201号），工业用地供应方式进一步创新，包括长期租赁、先租后让、弹性年期出让等多种方式。

长期租赁

整宗土地在整个合同期内均以租赁方式使用，并由土地使用权人按合同约定支付年租金的供应方式。长期租赁期限一般不低于5年，不超过20年。

先租后让

供地方供地时设定一定期限的租赁期，按照公开程序确定国有建设用地使用权人，先以租赁方式提供用地，承租方投资产业用地项目达到约定条件后再转为出让的供应方式。先租后让租赁期一般不超过5年。

弹性年期出让

整宗土地以低于工业用地法定出让蕞高年限50年出让的供应方式。

工业项目建设用地控制指标

根据自然资源部《关于发布《工业项目建设用地控制指标》的通知》（自然资发[2023]72号），工业项目建设用地控制指标包括规范性指标和推荐性指标。

规范性指标

包括容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重3项。

容积率是指项目用地范围内地上总建筑面积（必须是项目总用地面积的比值。

建筑系数是指项目用地范围内各种建、构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。

行政办公及生活服务设施用地所占比重是指项目用地范围内行政办公、生活服务设施占用土地面积（或分摊土地面积）占总用地面积的比例。

推荐性指标

包括固定资产投资强度、土地产出率、土地税收等指标。

固定资产投资强度是指项目用地范围内单位面积固定资产投资额。

土地产出率是指项目用地范围内单位面积年产值。

土地税收是指项目用地范围内单位面积年税收。

投资兴业新选择：珠海高新区

珠海高新区作为珠海的核心区，是珠海培育、壮大、应用新质生产力的主阵地和高质量发展的核心引擎。在工业用地方面，高新区出台了系列创新政策，为企业提供优质的发展空间。

自然资源保障政策创新

政府主动作为集中调整存量工业用地规划指标。自然资源部门集中优化调整工业用地规划容积率（不突破3.0）、建筑密度、绿地率、建筑高度（原则不超过70米）等指标，为存量工业用地扩容创造条件。

支持分期缴纳土地出让金。工业项目新出让用地或签订土地出让合同变更协议时涉及缴交（含补缴）土地出让金的，经批准后可在一年内分期缴纳。首次缴纳比例不低于应缴土地出让金的50%，在签订变更协议之日起30日内付清。

提前开展设计方案审查服务。用地意向单位可在正式供地前先行开展地块建设工程设计方案编制工作，自然资源部门提供设计方案技术指导服务并出具技术审查意见。

5.0产业新空间供给

高新区共谋划10个高质量专业产业园区，总占地面积超70万平方米，可为企业提供近300万平方米的生产运营场地。租金蕞高不超过20元/平方米，真正让利制造业企业。

对固定资产投资额在500万元以上的新注册或区外迁入5.0产业新空间入驻项目，在场地交付之日起3个月、6个月内完成厂房建设并投入生产的，可按实际使用面积分别享受30元/平方米、5元/平方米的落户奖补。

主导产业发展政策

高新区重点发展半导体与集成电路、生物医药与医疗器械、新能源与智能电网等主导产业。对在高新区购置生产办公厂房的规上半导体与集成电路企业，蕞高按照实际购置价格的20%给予补贴，单个企业补贴总额不超过200万元。

对首次认定的专精特新“小巨人”企业和国家级制造业单项冠军企业，分别给予蕞高120万元和500万元的奖励。

联系咨询

珠海高新区期待与您携手共创美好未来。如需了解更多工业用地和产业政策详情，可联系：

招商负责人：葛部长

联系电话：135 246 78 515

信源

1、自然资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（部39号令）

https://www.mnr.gov.cn/dt/ywbb/200712/t20071212_2365068.html

2、自然资源部《关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》（自然资发〔2022〕201号）

https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/2022-12/21/content_5732946.htm

3、自然资源部《关于发布《工业项目建设用地控制指标》的通知》（自然资发[2023]72号）

https://gi.mnr.gov.cn/202306/t20230625_2792329.html

4、珠海高新区管委会《高新区进一步优化自然资源保障助力珠西科学城核心区规划建设若干措施》（珠高字〔2025〕7号）

https://www.zhuhai-hitech.gov.cn/attachment/0/418/418197/3848328.pdf

5、珠海高新区《珠海高新区促进半导体与集成电路产业高质量发展措施十条》

http://www.zhuhai-hitech.gov.cn/zhgxkcj/gkmlpt/content/3/3806/mpost_3806397.html

6、珠海高新区《珠海高新区实体经济高质量发展行动计划（修订）》

https://www.zhuhai.gov.cn/zw/fggw/gfxwj/gxq/content/post_3849216.html

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