无锡市梁溪区运河汇项目“TOD+工业遗存活化利用”节地模式

葛毅明135246785159个月前 (08-16)仓库出租信息189

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　　梁溪区运河汇项目位于无锡古运河风光带内，紧邻大运河世界文化遗产清名桥沿河历史文化街区。项目前身是原无锡钢铁厂，占地面积约3.5公顷。2007年锡钢厂签约整体搬迁，使得古运河旁遗存大量厂房构架。2020年无锡地铁联合华侨城集团、梁溪文旅集团对锡钢厂工业遗存实施改造，以地铁5号线建设为契机，按照“且利用、且保护”的思路，创新通过“拆除复原+新建结构”、TOD+文旅等方式，打造形成建筑面积约6.2万平方米“高颜值”城市会客厅，涵盖剧场、购物中心、街区、旅游集散中心等多重功能区。2023年下半年运河汇正式开业，店铺出租率达85%，客流量150万，工业旧厂房摇身转变为文旅新地标。该项目荣获2021年省级重点文化和旅游产业项目、江苏省2021年度城市特色风貌塑造奖、2021江苏文旅消费新场景等重要奖项。

　　（一）留改结合，提升节约用地水平。

　　运河汇项目在保存原有空间肌理的前提下，对部分建筑适当拆除和原址重建恢复，对厂房的建筑形态进行了重塑和提升。改造后，老厂房变身成为6.2万方城市会客厅，规划地下室面积1.8万㎡，建筑密度提升至50%（含保留建筑），预期地下机动车停车位472辆，非机动车停车位2108辆，采用集中地下车库将有效解决机动车停车需求，促进了土地资源节约集约利用。

　　（二）旧物新用，工业遗存活化利用。

　　运河汇项目将绝大多数的厂房结构蕞大限度保留下来，实施差别化改造，其中1号厂房改造为地上3层游客集散中心，3号厂房作为整个项目中尺度蕞大的建筑，改造为地上4层商业楼，打造“天际艺术馆”“漂浮盒子”“悬挂书屋”以及“文化山谷”的建筑美学空间，蕞终实现厂房到商业，大尺度到小尺度，严肃到活泼的三重转换。

　　（三）TOD+文旅，打造文旅新地标。

　　无锡地铁5号线规划在运河汇设立清名古桥站点，串联无锡各个景点，构建以地铁为中心的地上地下立体化古运河商业服务中心。通过“TOD+文旅”，激活了与钢铁厂遗存、大运河、清名桥历史文化街区等文旅资源的交互，一站式满足了市民轨道交通、公共服务和消费需求，促进了区域城市功能结构优化完善。

　　（一）规划先行，创新开发利用模式。

　　为了传承运河历史文化，充分利用老旧厂房实现新功能。在项目用地出让前，无锡市自然资源和规划局进行反复研究，确定了1号和3号厂房保留要素，并将其纳入地块规划图及条件中，作为国有土地出让合同组成部分，实现规划控制先行。在规划设计时，以原厂房作为轴，形成一横（3号厂房）一纵（1号厂房）的空间十字轴，形成了沿街商业区、保留改造区、滨水街区3个基本分区，分别打造城市型综合配套、特色商业文创IP集群、小尺度滨水商业街。同时依托运河汇项目位于地铁5号线上方的区位优势，在规划上大胆突破，以站城融合开发建设为抓手，规划时综合考虑到地铁5号线的辐射作用，采用了规划线路区间TOD开发模式，将地铁5号线和工业遗存改造工程进行系统规划设计，以“站城融合”科学协调地铁开发和城市建设。

　　（二）存量焕新，注重文脉传承。

　　坚持“留改拆”并举，深入挖掘历史建筑的历史内涵和文化要素，以古运河为中轴、清名桥为中心，通过空间梳理、肌理抽疏，在保存原有空间肌理的前提下，结合一号和三号厂房的差异化特征，实施差别化改造方式。1号厂房采取“拆除复原+新建结构”方式，拆除了原厂房外墙的标准红墙常规砌筑墙体，保留并复原洞口的镂空砖砌筑手法，将其变为新墙体的设计元素，加入玻璃砖，与红砖进行虚实结合，形成一种“新旧互映”。3号厂房在充分保留两百米长的巨构空间和立面横向遮阳板的基础上，又植入室内、半室内和室外的各种尺度、材质和功能的空间，打造“天际艺术馆”“漂浮盒子”“悬挂书屋”以及“文化山谷”的建筑美学空间。通过探索工业遗存的保护、再生、与新型商业的注入结合，打造独有的运河工业记忆。

　　（三）品牌建设，打造文化地标。

　　运河汇项目通过引进一城一店的“蔚来中心”、无锡市首家“华为智能生活馆”、江苏区域首签无锡首进的复合式文化体验空间“几何书店”、以茶为 IP 的综合文创平台“渡口”茶空间、首进无锡的“一尺花园”及南京标杆餐饮“No worries”无锡首店，联合星巴克、Wagas、M Stand、棒约翰等打造非典型品牌矩阵。设计改造后的厂房从冰冷钢厂，变成包含品质餐饮、时尚零售、特色市集等业态的商业空间，加之在密集的城市楼群中开辟出一方漫步式公共空间，让水泥建筑散发出浪漫温情的气质。

　　为支持梁溪区推进城市更新，无锡市陆续出台了《关于支持梁溪区更新焕新高质量发展打造现代化精彩城区的意见》、《市政府办公室关于推进轨道交通场站及周边土地综合开发的实施意见》等文件，为全力打造现代化精彩城区、“轨道上的城市”提供重要政策支撑。

　　无锡运河汇项目主要是基于工业遗存改造开展的城市更新行动，在项目前期多方开展现状调查分析，结合拆除与保留的逻辑合理全面编制规划方案，以详尽系统完善的规划设计方案为支撑，打造形成游客集散中心、集盒购物中心、高街、文化山谷、水岸新里五大空间，充分满足了古运河畔新的功能与空间需求。

　　坚持“留改拆”并举、保留保护为原则，在延续工业文化的同时，探索以“TOD+”模式的商业公共空间建设，统筹推进了5号线轨道交通场站及周边土地综合开发利用，实现新旧融合、生命力再造，推进梁溪运河汇更新焕新。

　　采取带地上建筑物挂牌方式出让地块，支持蕞大限度保留原有的厂房建筑，为工业遗存活化利用提供了路径。