【财经分析】乘跨境电商“东风”仓储物流行业谋求发展新机遇

葛毅明135246785151年前 (2024-10-30)仓库出租信息140

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　　新华财经上海10月24日电受存量供给持续增长影响，近年来，全国仓储空置率有所提升，那么仓储物流REITs今年以来的表现如何？其能否在保持稳健经营的同时最大限度保障投资人利益？

　　纵览已公布的仓储物流REITs中期报告，大部分原始权益人交出了一份不错的成绩单。

　　在上海证券交易所上市的中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施投资基金（简称“中金普洛斯REIT”），2024年上半年，基金实现总收入约2.37亿元；实现可供分配金额约1.79亿元，持续达成预期。不仅如此，中金普洛斯REIT于2024年内已完成两次分红，累计分配金额约1.94亿元，分红比例近100%。

　　嘉实京东仓储物流封闭式基础设施投资基金（简称“嘉实仓储基础设施REIT”），2024年上半年，实现可供分配金额4018万元，同比增长6.48%；发行至今，基金共完成了四次分红，累计分配金额达1.1261亿元。

　　“作为国内首支民企仓储物流公募REITs，自上市以来，项目始终保持了良好的租赁情况。”嘉实仓储基础设施REIT基金经理于金行介绍称，“具体来说，三处基础设施项目均保持了100%的满租状态、EBITDA利润率达71.92%、时点末的租金收缴率为100%——2024年上半年，承租人京东物流业绩保持高增长，为基础设施项目的收入提供了保障。不仅如此，项目时点末的加权平均剩余租期为557天，长期稳定的租约，可以在一定程度上避免市场环境波动带来的负面影响。”

　　“嘉实京东REIT2024年已进行了三次收益分配，后续仍然会按照法规要求，考虑产品运营情况，适时进行分红安排。”于金行说。

　　尽管近年来新增供给的持续增多（截至2023年末，全国营业性通用仓库面积达12.5亿平方米，在过去十年年均增长了0.39亿平方米），使得国内物流地产市场的空置率进一步攀升，但记者注意到，今年的新增供给已有所放缓——2024年上半年，全国仓库竣工面积为1064万平方米，同比下降了5.7%。

　　当然，利好市场表现的因素远不止于此。

　　“就仓储物流行业的驱动因素来看，当前进出口、工业品库存、快递量均保持了相对稳定增长。”中信建投房地产和建筑行业首席分析师竺劲指出，“进出口数据方面，2024年前8月，全国进出口总金额达到28.6万亿元，同比增长了6.0%，略高于GDP增速；工业品库存方面，前8月工业产成品库存规模达6.5万亿元，同比增长5.1%，与GDP增速相当；快递量方面，前8月规模以上业务快递量为1088亿件，同比增长22.5%，继续保持较高增速。”

　　显然，物流业规模与经济增长正“同频共振”，而需求端的复苏，为仓储的整体规模增长提供了有力支撑。

　　戴德梁行和瑞思不动产金融研究院联合发布的最新《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》显示，在一线城市周边区域的比较中，目前大湾区的物流资产因其稀缺性而备受青睐，紧随其后的是环沪区域，环京区域与成渝区域接近。

　　“截至今年6月底，在仓储租赁的需求中，电商（含跨境）租赁面积占比达48.8%，较去年同期上升了2.2个百分点。”竺劲称，“就区域来看，相较于东北及华北地区，华南地区的跨境电商新增租赁面积有所增加，广深地区的仓储景气度更高。”

　　记者在线下走访普洛斯华南区域部分物流园区时亦发现，电商零售客户占据了其华南区域的“半壁江山”，其中既包括传统电商客户，也涵盖了、冷链（食品及医药）、生活时尚等业务主体。

　　值得一提的是，2024年第二季度，在物流地产市场传统需求来源持续承压的同时，表现却相对亮眼。

　　业内专家认为，在跨境电商企业积极深耕海外市场、拓展全品类布局的大背景下，其整体租赁需求将持续增长。

　　根据仲量联行统计，今年上半年，华南五市非保税物流仓储市场共录得近80万平方米的净吸纳量，其中，各家跨境电商企业贡献了绝大多数的成交量。此外，为满足管理层对于工业用地的达产税收等要求，在越来越多的城市中，可以观察到高标仓赋能制造业的趋势，特别是先进制造业。

　　展望2024年下半年，业界普遍预计，跨境电商企业将持续扩展全球、建立差异化竞争优势，并不断优化供应链与物流仓储网络，这意味着优质仓储资源的需求有望保持增长格局。得益于此，短期内华南各城市的租金表现大概率将优于其他区域，并保持基本稳定趋势。

　　面对机遇与挑战，针对行业和项目自身的发展，大部分原始权益人向记者释出了乐观看多的心态。

　　“作为‘首发+扩募’双首批的基础设施公募REITs，下一步，我们将不断精益主动管理能力，适时调整运营策略，为稳健运营打好坚实基础。”普洛斯中国资本运营高级经理张颂悦表示，“例如，我们将持续优化租户和租约结构，提升租户行业分散度、减少单一租户、单一行业带来的集中性风险；系统性分析项目收入和成本细项，进一步优化成本管控；提升租户质量，对AR(Accounts Receivable)欠款较高的租户进行‘腾笼换鸟’；深挖区域特色租户，挖掘有升级需求的客户。”

　　值得一提的是，伴随REITs市场整体回暖，目前仓储物流领域已有多单项目正准备“排队入场”，如中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金、汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金、南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金、华安外高桥仓储物流封闭式基础设施证券投资基金……

　　物流是实体经济的“筋络”，联接生产和消费、内贸和外贸，仓储则是物流的必要载体，是支撑实体经济的重要基础设施。

　　在普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪看来，作为支撑实体经济的重要基础设施，中国物流仓储行业一路伴随中国经济成长，将持续深度服务生产型、生活型、进出口贸易三条供应链。