以下文章来源于方升研究 ，作者万山一把锁

方升研究.

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今年，是首批国家级经济技术开发区成立的第40个年头。

从蕞开始的14家到蕞新的229家，从分布于沿海的12个城市到遍布31个省（区、市）……40年来，国家级经开区由东到西、由点到面，承载着推动地方经济发展、促进产业升级的重要使命。

但是，随着产业发展逐步迈入深水区，曾经风光无两的经开区，现在也面临着前所未有的挑战。

现在，摆在经开区眼前蕞棘手的问题，就是园区空置率过高问题。

我们都知道，经开区手里不仅握着大量载体资源，而且还在持续扩充中，每年仍然会有源源不断的各类载体涌入。

如果是产业发展的初期阶段，手中的项目数量自然是越多越好。

彼时，经开区背靠强大的国资作为支撑，再加上当时经济发展好，企业多园区少，就算不用在招商方面投入过多精力，园区也能轻松吸引企业入驻。

可现在，市场情况发生了翻天覆地的变化。

一方面，市场持续萎缩；另一方面，企业在选址上愈发挑剔，在各种主客观因素交织之下，面对如此大体量的园区，经开区根本没有足够的去化能力。

空置率持续攀升，也就成了不可避免的事实。如何盘活数量庞大的存量资产，是经开区亟待解决的关键问题。

如果说空置率高，背后可能夹杂着很多外部因素，那么体制机制导致的招商难，就只能从经开区内部找原因了。

在方升研究的调研中我们发现，国有企业在招商领域的短板，其实不仅仅是技巧或策略上的不足，而是体制机制的束缚导致的。

长期以来，经开区一直采用的是“管委会+公司”的管理模式，但在实际操作过程中，这一模式也暴露出了由体制机制所导致的一系列问题。

在“管委会+公司”模式下，管委会通常负责区域发展的战略规划、政策制定等宏观职能，而公司则负责具体的投融资、开发建设、招商引资和运营服务等市场化职能。

可是，在实践中，两者之间的职能划分往往不够明确，导致权责不清、推诿扯皮等问题，这不仅影响了管委会的决策效率，也制约了公司的市场化运营。

当前，不论是国有园区还是民营园区，无论是超一线城市还是三四线城市，都纷纷涌入到追求高新技术产业的热潮之中。

当生物医药、人工智能等产业被普遍视为香饽饽时，人们就会发现，各地的园区都惊人地相似，产业同质化问题尤为突出。

究其原因，主要还是因为部分园区在规划与发展的过程中，只知道盲目效仿其他园区的成功经验，却忽略了自身的实际情况与独特优势。

这种盲目跟风的做法，不仅导致了园区在产业定位、发展方向上趋于一致，而且还在一定程度上加剧了产业的同质化现象。

此外，一些园区在发展过程中，根本没有深入挖掘和充分利用自身的特色资源或优势，导致园区出现了产业定位模糊、发展方向不清晰等情况。

在竞争激烈的市场中，那些缺乏鲜明特色的园区，往往很难构建自己的竞争优势，这无疑进一步加剧了产业同质化的趋势。

随着园区空置率持续攀升、体制机制效能不足，以及产业同质化问题的日益严峻，经开区正面临着前所未有的压力。

在此背景下，变革成为了经开区当下的必由之路。

就在10月20日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平针对国家级经济技术开发区的工作，发表了重要指示。

习近平强调，要勇当改革开放的排头兵，进一步完善高水平对外开放体制机制；积极参与高质量共建“一带一路”，扩大国际合作，创新招商引资方式，助力打造“投资中国”品牌；巩固提升先进制造业产业基础，推动产业高端化、绿色化、数字化，打造数字产业、未来产业，因地制宜发展新质生产力。

当前，园区载体数量众多，去化艰难，盘活存量资产成为了经开区首要解决的问题。

当然了，想要盘活存量资产，不仅对经开区提出了更高的要求，还需要其不断提升自身的产业服务能力，为区域内企业排忧解难，应对各种挑战。

因为，只有存量资产成功得到盘活，才能让经开区手里的园区资源重新焕发活力。

与此同时，优化内部的体制机制，是经开区招商之路更加顺畅的关键所在。

现在，经开区面临的核心挑战在于“大锅饭”现象盛行，这种氛围逐渐消磨了人们的进取心，使大多数人员趋于保守。

然而，在当今这个市场竞争异常激烈的时代，妄图以“葛优躺”的姿态坐等企业自动上门，就是不切实际的幻想。

为了打破这一僵局，在难以轻易调整人员配置或大幅提升薪资的现实条件下，经开区亟需引入更为成熟且高效的机制与体制，以扭转当前的“散漫”局面。

除了更好适应市场需求之外，还能进一步提升整体的招商效率。

因地制宜，对于推动经开区产业实现高质量发展，同样具有举足轻重的地位。

如今，我们都在追求创新，竞相追逐高精尖产业。然而，放眼当下的园区就会发现，各类园区基本都是一个样。

所以，经开区想要实现创新转型，就应该深耕本土产业，并在此基础上积极探索产业转型升级的可能性，走出一条独具特色的产业发展道路。

其实，对于那些在产业与经济发展上都相对滞后的城市来说，在当前的产业环境下，硬凹产业发展的人设，盲目追求与自身条件不符的产业发展方向，大概率是死路一条。

就目前的情况来看，因地制宜发展产业才是更加重要也更加必要的。

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