写字楼市场变天！企业扩张停滞 租金承压空置率走高

一、企业租赁需求收缩的五大原因

头部，降本增效成为企业经营首要任务。当前许多企业仍面临经营压力，扩张意愿减弱。租赁决策从"要不要多租几层"转变为"能不能少花一点"。续租、缩租、办公场地整合成为主流趋势，新增扩租需求明显不足

第二，混合办公模式削弱了传统工位需求。远程办公、线上协作已常态化，企业不再需要为每位员工保留固定工位。人均办公面积需求下降，企业对空间的要求从"面积越大越好"转向"够用、灵活、成本可控"

第三，传统主力行业扩张节奏放缓。互联网、部分金融、专业服务、商贸服务等曾经的写字楼租赁主力租户，近年来扩张步伐明显放慢。部分企业选择退租、整合办公场地，或迁往成本更低的产业园区、乙级楼宇。外资企业和中小企业租赁活跃度同样偏弱，市场缺乏足够的新增支撑

第四，产业园区和灵活办公分流了部分客户。不少新兴产业更倾向于选择产业园区、独栋办公或研发载体，这类物业在配电、承重、层高、散热等方面更能满足特殊需求，传统标准化写字楼难以适配。与此同时，小面积精装空间、联合办公也分流了一部分中小企业客户

第五，供应维持高位，租户议价能力增强。过去几年部分城市写字楼集中交付，存量面积较大。2026年上半年，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.49元/㎡/天，环比下跌0.48%，上半年累计下跌1.01%。以北京为例，2026年三季度末甲级写字楼平均有效租金约200元/㎡/月，全市空置率维持在17%左右。整体市场仍处于"以价换量"格局，租户更容易通过搬迁、续租谈判压低租金

二、市场正在发生哪些深刻变化？

租金整体承压。多数城市写字楼租金仍处于下行通道，业主需要通过租金折让、免租期、装修补贴等方式提升成交概率。如何在租金让利与资产保值之间找到平衡，成为业主面临的核心课题

空置压力维持高位。全国甲级写字楼整体空置率仍处于较高水平，部分新一线、二线城市新区压力更大。如何盘活存量资产、提升运营效率，是行业共同面对的挑战

成交结构从扩租转向搬迁与续租。目前很多成交并不是新增扩租，而是企业为了降低成本、优化办公条件而进行的搬迁或续租重组。这意味着业主需要重新审视客户结构和产品定位

K型分化愈加明显。核心城市、核心商圈、高品质楼宇相对更有韧性；非核心区、老旧楼宇、配套不足项目则持续承压。市场正在从"普涨普跌"走向更加精细化的分化格局

三、机会仍在——需求并未消失，只是更挑剔了

需求并没有完全消失，而是变得更加挑剔。AI、硬科技、TMT、专业服务、新能源等行业仍在释放一定租赁需求，尤其在产业集聚度较高的板块表现更为活跃。对于业主来说，真正稀缺的不是客户，而是能够匹配企业成本、效率和产业需求的优质空间。谁能率先完成从"出租空间"到"服务产业"的转变，谁就能在下一轮竞争中占据先机

四、行业参与者的应对方向

短期来看，写字楼租赁需求偏弱的态势还将持续一段时间；中长期来看，市场正在从"规模驱动"转向"产业驱动、运营驱动、资产分化"。谁能更快适应企业降本增效和灵活办公的新逻辑，谁就能在下一轮竞争中先稳住出租率、赢得发展空间

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来源：商办选址情报局 2026-10-26