7月18日，中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下称为“中金普洛斯REIT”）发布了2024年第二季度报告。报告期内，中金普洛斯REIT实现总收入约1.17亿元，可供分配金额约9004.37万元，达成预期。

　　中金普洛斯REIT是2021年首批上市的我国首批基础设施公募REITs之一，去年完成了首次扩募。目前其底层资产覆盖全国多个活跃产业带。自2021年6月上市以来，中金普洛斯REIT已完成7次分红，累计分配金额达到约7.67亿元。

　　中金普洛斯REIT只是这一市场的缩影之一。当前，基础设施公募REITs进入平稳发展的阶段后，还在持续捕捉新的市场机遇，进一步培育优质项目。这两年备受关注和政策支持的跨境电商就是其中一例，并成为推动基础设施公募REITs成熟运营的利好因素之一。

　　乘跨境电商“东风”，仓储物流谋求新机遇

　　普洛斯青岛前湾港国际物流园，作为中金普洛斯REIT首批扩募资产之一，该园区在2024年第二季度的时点出租率达到89.22%。

　　普洛斯青岛前湾港物流园距离青岛前湾港集装箱码头只有500米，这样的区位条件以及适配进出口贸易企业客户的高标仓，为普洛斯青岛前湾港物流园吸引了诸多客户，既包括面向全国市场的跨境电商，也包括储运大宗商品的国际物流企业。

　　“目前在这个仓库，我们的货值大概是3亿元左右，日均大量大约2、3万单。像618、双11这种大促节点，日均单量可以达到10万单以上，单场直播十几万单的操作能力也没有问题”，一家租赁普洛斯青岛前湾港国际物流园的跨境电商企业告诉界面新闻。

　　2020年该商家便入驻了普洛斯青岛前湾港国际物流园，2021年开始在抖音做跨境业务，首选的也是这个位于青岛口岸附近的园区。该商家的业务主要是跨境电商保税进口备货，通过淘宝、天猫、拼多多、有赞、小红书、抖音等平台，依托青岛口岸的优势，对接日韩市场。

　　跨境电商是近两年颇有发展潜能的商业市场。商务部的数据也显示，今年一季度，我国跨境电商进出口额达到5776亿元，同比增长9.6%，其中，出口额高达4480亿元，同比增长14%，跨境电商已成为拉动我国外贸增长的新动能。在这一趋势下，TEMU、‌SHEIN、‌AliExpress和TikTok Shop“跨境电商四小龙”的发展给其他相关市场也带来了机会，仓储物流便是受益者之一。

　　界面新闻从普洛斯方面获得的数据显示，在服务跨境电商高标仓租赁需求方面，普洛斯大约占40%-50%的市场份额，并计划在5年内更大力度服务这一市场。尤其在华南地区，当地跨境电商的发展更加迅速，截至今年一季度，普洛斯在华南地区服务跨境电商新兴企业的园区总面积已经超过130万平方米，同比增长164%。

　　普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪介绍，国内跨境电商主要集中在口岸类的城市，华南地区主要面向三大空港，山东则主要面向日韩市场，这些都是跨境电商愿意聚集的区域。

　　山东省青岛市的前湾港区是中国大陆最大的集装箱中转港、冷藏箱进出口港，承担了青岛港80%的吞吐量。这几年跨境电商的发展契机下，青岛港也捕捉到了新的机会。2023年，青岛市跨境电商进出口整体规模超850亿元，同比增长约36%，占青岛市外贸进出口总额比重约9.8%。伴随着直播经济的火热，当地跨境电商业务进一步加速拓展。

　　但也需要关注的是，商业机遇总是随时变化，而仓储作为固定资产，有相对较长的建设周期，与客户的商业模式之间存在一定的时间差，这对仓储企业来说是一个不得不面对的挑战。对此，赵明琪表示，一方面要选好仓储园区的位置，另一方面则要不断根据新的时代要求和客户需求，迭代仓储物流产品。

　　赵明琪举例说，当前中国的物流企业在自动化方面的投入力度，远大于其他任何国家，而普洛斯需要在主要的物流节点上，采用新建或者重建的方式，更新仓储产品，匹配客户需求。

　　她进一步解释称，“普洛斯的PE（私募股权投资）平台投资了自动化设备厂商，与我们的业务之间存在很大的协同机会。得益于从这些被投企业那里及时地了解自动化仓储的发展趋势，我们便知道仓储空间怎么和自动化设备方案做嫁接，以适应客户需求的变化。”

　　公募REITs规模突破千亿，底层资产直面资本市场

　　从在优势区域服务当地特色产业，到作为优质资产成为基础设施公募REITs（房地产投资信托基金）涵盖的项目，仓储物流成为基础设施REITs产品之后，形成了相对完成的链条。如今，市场对公募REITs有了更深的认识，扩募动能逐渐形成。

　　2021年，中国首批基础设施公募REITs上市，但由于问世时间较短，这类产品在过去三年多也经历了不同的市场周期，如今市场对其认知更加理性。而作为公募REITs底层资产品类之一，仓储物流园区也更直接地面对资本市场的审视。

　　“总体而言，REITs价格从2021年6月21号上市的第一天的100点基点，经过三年的时间，当前落在的位置基本上还是100点，整体上经过先扬后抑并最终在今年初取得了修复，此后进入一个相对平稳的阶段。”中金公司研究部REITs执行小组负责人、分析师孙元祺介绍了当前公募REITs的发展情况。

　　孙元祺认为中国REITs的整体规模潜力还远远没有被释放，将来三年应该可能是一个利率环境较为友好的时段，规模扩张预期比较高。

　　中金普洛斯REIT是2021年首批上市的我国首批基础设施公募REIT，又于一年前完成首次扩募，目前底层资产包覆盖5大区域、7个城市，布局在粤港澳大湾区、长三角、成渝经济圈、京津冀、环渤海经济区等全国多个活跃产业带。

　　从这些物流园客户结构来看，中金普洛斯REIT所服务的租户数量约80个，其中来自跨境电商、食品冷链、新能源汽车、生物医药等新兴行业的客户需求相对旺盛。

　　在今年二季度，中金普洛斯REIT期末平均签约出租率为89.58%，不含税有效平均租金单价为38.19元/平方米/月，环比稳中有升。

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