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　　2021年中国物流地产行业市场竞争格局及发展趋势分析 细分市场成为新增长点

　　2021-02-09 18:01:33

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　　物流地产是由美国普洛斯(Prologis)公司率先提出并实践的，开始于上世纪80年代，至今为止已有将近40年的历史。普洛斯对物流地产的解释是：根据客户的需求，选择合适的地点，建设、运营与管理专用物流设施，并且采用本地与全球的专业技能开发物流配送设施，与客户(比如制造商、零售商、物流公司等)建立密切的合作关系，为其在合适的时间与合适的地点，提供合适的现代物流设施和专业的物业管理服务，实现货物从供应地向接收地的流通。

　　物流地产是工业地产的细分领域，也是传统物流仓储功能和服务的延伸业态。

　　1、中国物流地产行业市场竞争格局分析

　　近几年，电子商务蓬勃发展的推动下，我国仓储地产企业快速发展，除了专业的物流地产企业持续发力外，绿地集团、万科等多家传统商业地产开发企业进军仓储地产市场;中外各类财团纷纷注资中国仓储地产企业，进行战略合作，加大对仓储地产的投入。

　　根据戴德梁行资料显示，普洛斯是中国境内最大的现代物流及工业基础设施提供商和服务商，在现代仓储领域具有绝对的领先地位。国内物流地产行业整体呈现出一超多强的企业竞争格局。

　　2018年12月25日，发改委和交通运输部联合印发《国家物流枢纽布局和建设规划》，提出选择127个具备一定基础条件的城市作为国家物流枢纽承载城市，规划建设212个国家物流枢纽。截止到2020年底，国家发改委和交通运输部共公布两批次的国家物流枢纽建设名单，总计45个国家物流枢纽，其中山东和广东分布最多，分别为4个，反映出该地区的区位经济基础和交通优势突出，物流基础设施建设运营条件较好，也是目前物流地产开发建设热点地区。

　　注:颜色越深的地区国家物流枢纽数量越多

　　中国物流地产项目主要分布在经济发达，人口众多，交通便利的地区，其中三大经济圈是物流地产最主要的项目分布地。长三角地区以上海为中心，包括周边的昆山、苏州、无锡、太仓、常熟、南京、嘉兴、杭州等地;

　　珠三角地区以广州、深圳为中心，包括了周边的东莞、惠州、佛山等地;

　　环渤海地区以北京、天津为中心，包括周边的廊坊、保定、青岛、济南、大连等地;

　　此外，西南地区的重庆、成都，中部地区的郑州、武汉等地，也是中国重要的人口聚集区和交通枢纽，具有一定规模的物流地产企业纷纷在此五大区域布局。

　　根据物联云仓公布的资料显示，2020年11月全国32个主要城市仓库平均租金为27.69元/平方米月，平均空置率为12.94%。北京、上海、深圳仓库平均租金领跑全国，均高于40元/平方米月，而苏州的仓库空置率最低，为3.84%，反映出上述地区的物流地产市场需求较为旺盛。

　　2、中国物流地产行业发展问题分析

　　中国经济发展进入新常态时期，为适应新的经济发展需求，国内物流地产发展面临的问题日益凸显。

　　3、中国物流地产行业投资风险分析

　　物流地产投资项目的立项、前期设计规划和建设都是基于对将来情况预测基础上的，在物流地产项目的建设实施以及项目后期运行过程中，环境因素、经济因素和社会因素等都是不确定性的影响因素，而这些不确定性会使得原定的计划、方案受到不同程度的干扰。

　　4、中国物流地产行业发展趋势分析

　　集约化与协同化。物流地产行业的发展趋向于集约化与协同化的发展，集中表现在物流园区的建设，将多个物流企业集中起来，发挥企业整体优势和规模优势，实现物流企业的专业化和科学化。同时，这些企业可共享一些基础设施和配套服务设施，从而降低运营成本，实现规模效益。

　　规模化与网络化。物流地产的规模化与网络化的建设得到越来越多的物流地产投资商的重视，以全球物流地产业领头企业普洛斯为代表，在全球范围内建设物流仓储设施，并实现全球化的物流地产网络，能够实现全球范围内的货物流通。

　　绿色化与低碳化。物流地产行业是经济发展和消费生活的基础支撑，当前绿色经济发展环境下，对物流地产也提出了绿色低碳发展要求，为实现行业的可持续发展，对污染发生源、交通量、交通流等方面提出合理约束。

　　参与主体多元化。除原有传统物流地产商以外，房地产商、电商龙头、快递企业和境外投资机构纷纷下场，主体的多元化必然引导发展模式的改变与创新。

　　基础设施向高标仓转型。高标仓是未来的发展方向。新建仓库将以高标仓为主，同时原有低端仓库有一部分将逐渐升级转型为高标仓。

　　投融资策略多样化。2020年中国物流地产REITs开始试点，企业可通过多样的投融资策略来缓和固定资产投资多、回收期长、运营困难等发展难题，实现盘活手头闲置资源，提高资金周转率。

　　细分市场成为新的增长点。目前物流地产已经进入优化调整阶段，原有的运营模式在新的经济发展环境下有待进一步拓展提升，各方参与者都在关注新兴需求创造的机遇，将注意力重点放在新领域和细分市场，如冷链物流、医药物流、融入国家物流枢纽建设等。

　　目前物流地产已经进入优化调整阶段，基于有限的土地开发资源，行业企业需要关注现有资源的优化组合以挖掘更大的竞争优势，另外，也需要利用自身资金及资源优势，通过多样化的投融资策略和提升运营管理水平来解决行业固定资产投资高、运营困难、资源依赖程度高等难题，盘活手头闲置资源，提高资金周转率。

　　以上数据及分析来源参考前瞻产业研究院发布的《中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资、IPO募投可研等解决方案。

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