张江科创中心园5万㎡ 中试楼＋动力中心＋429车位

张江科学城内有复星医药的两个园区，相距不远，用途分开：健康产业科技园4栋楼作研发办公与总部，科创中心园里有一栋四层中试楼、一个动力中心、一座每天80吨的独立污水处理池。两块地都是科研设计用地，也是板块里可环评的生物医药主题园区。做创新药、细胞治疗或CRO的团队，从实验室到中试的多数环节，可在这两个园区内完成

图源：项目方提供效果图；画面内楼栋与企业名称标注为项目方所加，版权归权利人所有，仅作项目介绍。效果图为方案示意，非实景，以竣工交付为准

健康产业科技园在康新公路东侧、紧邻河道，科研设计用地47亩；科创中心园在它西南方向，科研设计用地60亩。两个园区都在中环以内，从园区上中环快速路约2分钟，到市中心城区约20分钟，到浦东机场约25分钟，到虹桥机场约40分钟；虹桥与浦东之间走机场联络线40分钟

图源：项目方提供的区位示意图，路径与时长为项目方标注，仅作示意，实际以导航与当期路况为准

地铁线路要分现状与在建两种情况来看：13号线中科路站距离约1.3公里，11号线罗山路站约2公里，园区配有接驳地铁站的班车；地块旁的21号线军民路站、康南路站，直线距离500米，按官方口径2027年底通车。按目前的通行条件，依赖13号线与接驳班车；2027年底之后，可从园区步行500米进站

周边比地铁更常用的是这几处机构：上海科技大学、上海中医药大学、复旦大学（张江校区）都在三公里上下，上海市检测中心、上海市实验动物研究中心也在板块内，动物实验、样品送检与联合培养不必跨区。园区旁另有上海科技大学附属学校，含幼儿园与12年一贯制

图源：项目方提供的板块区位图，标注为项目方所加，仅作区位示意

一、两个园区并排看：差在给工艺预留的条件

两个园区的关键指标并排列出，差距不在总建筑面积，而在为工艺预留的条件：

注：以上数据为项目业主提供口径，面积、层高、承重、电量均以竣工图纸与现场实测为准

二、健康产业科技园：四栋楼，谁在租、谁能进

园区2021年竣工，四栋楼沿地块排列，中部为围合绿地，南侧临河。单栋体量跨度较大，从一万平米到近两万平米：

注：可入驻段落为业主当期口径，随签约情况变化，具体以现场与合同为准

外立面为石材与玻璃幕墙，局部以铝板收边，这类做法在张江一带常见。影响使用的条件在室内：标准层4.5米层高、楼板300KG／㎡、双路供电约150W／㎡。4.5米的高度让梁下同时容纳洁净区吊顶、风管、纯水管与桥架四套管线；300KG的板面荷载可承担常规实验台、通风柜、超低温冰箱与小型冻干机，若要摆反应釜、大型离心机或成组液氮罐，需按点位逐台核算，签约前把设备清单与重量交业主做结构复核

交付分两档：公区精装、室内毛坯；4#楼3F～5F为精装并配家具，桌椅、隔断、会议设施齐全，进场即可办公。对外地来沪先设办事处的公司，这一档省下两三个月装修期与一笔硬装开支

图源：项目方提供的总平面图，楼栋编号与用地红线为项目方所加，仅作示意，以竣工图纸为准

图源：项目方提供实景照片，拍摄于园区交付后

三、科创中心园：中试楼＋80吨污水池＋蒸汽

科创中心园5万㎡，三栋研发楼加一栋动力中心，新近一期2022年交付。与健康园相比，它多出三样配置：一栋四层中试楼、一座日处理80吨的独立污水处理池，以及动力中心的蒸汽与柴油发电

发酵、纯化、器皿清洗与动物房冲洗都会产生废水，能否在园区内预处理并接入独立管网，关系到环评能否通过；灭菌、冻干与洁净区加湿需要蒸汽，自建锅炉房既不易获批，也未必有位置。这两项由园区作为公共配套建成，租户接入即可使用

图源：项目方提供效果图，为方案示意、非实景，以竣工交付为准

中试楼的参数单独列出。总建面7,352.47㎡，四层，每层1,839.34㎡，层高从一层的6.3米到二至四层的7.2米；上层做了夹层，夹层高2.2米，板下净高5.0米

注：中试楼建筑总面积7,352.47㎡，分层面积与层高为业主提供数据，以竣工图纸为准

7.2米层高与5米板下净高，可容纳发酵罐、层析系统、冻干机等立式设备，设备上方仍有余量做操作平台或布完整的风管系统。单层1,839㎡整层承租，可容纳一条完整中试线；只做其中一段工艺时，单层也能拆给两三家分租

图源：项目方提供的园区总平面图，功能标注为项目方所加，仅作位置示意

图源：项目方提供的体块示意图，功能标注为项目方所加，仅作示意

科创中心园的研发楼部分，层高4.5～7米、承重300／500KG、双路150W／㎡，标准层2,000～4,000㎡，单栋6,000／8,000／24,000㎡，车位429个。空调用的是东芝VRV与麦克维尔离心机组／螺杆机加锅炉的组合，各楼栋配置不同，看房时需按具体楼栋确认

四、标准层怎么切

健康园1号楼标准层，图纸标注较为完整：三层2,225㎡、四层2,221㎡，核心筒居中，研发室沿两侧长边排列，中部为约2.5米宽走廊，端部设设备与辅助用房。两层布局基本一致，四层将部分面积合并为成组大间

按这种划分，单个研发室单元几百平米、设独立门禁，几名研发加两台通风柜即可运作；团队扩张后取相邻单元打通，走廊与核心筒无需改动。整层2,200㎡适合已完成一轮融资、需要研发与办公同层的公司：靠窗一侧布置工位，靠核心筒一侧布置实验室，人员与物流分开

五、邻居是谁：入驻结构互相补位

两个园区的入驻结构互相补位：健康园一侧为上市公司、集团产业板块与产业资本，科创中心园一侧为研发中心、细胞治疗、CRO与器械企业

注：入驻主体与面积为业主提供口径，企业名称与证券代码引自企业公开信息，具体以当期实际签约情况为准

入驻企业之间的关联很具体：安全性评价与毒理可找同园区的益诺思；细胞治疗工艺可参照同区域的复星凯特；融资对接可到健康园2号楼的复健资本。上述三类合作方都在步行范围内，不必跨园区约见

图源：项目方提供效果图，楼体「复星医药 FOSUNPHARMA」标识版权归权利人所有，仅作项目介绍，不构成合作或关联关系；效果图为方案示意，非实景

图源：项目方提供实景照片，画面内企业标识版权归权利人所有，仅作项目介绍，不构成合作或关联关系

图源：项目方提供实景照片，画面内企业标识版权归权利人所有，仅作项目介绍，不构成合作或关联关系

六、配套与服务

配套设施集中在健康园一侧，均已投入使用：茶室、咖啡、会议室、健身房、员工食堂与合伙人餐厅。用得较多的是食堂与会议室，午饭不必出园区，下午评审会也有固定场地；健身房与茶室则多用于晚间与周末

除硬件配套之外，园区向入驻企业开放以下七项服务资源：

信息来源：复星健康科技产业园项目推介资料（《复星医药（张江）健康科技产业园》项目册，含园区总平面、标准层平面、中试楼分层数据与入驻企业信息）；项目方提供的园区实景照片与效果图；上海市轨道交通21号线在建站点及通车时间的公开报道；复宏汉霖（2696.HK）、复星凯特、益诺思等企业公开信息

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