华夏深国际REIT亮相：物流新星闪耀公募REITs市场

葛毅明135246785151年前 (2024-09-12)仓库出租信息234

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　　6月17日开始，华夏深国际REIT(180302.SZ)正式启动发售，发售价格2.49元/份，计划发售6亿份，预计募集资金总额14.94亿元，这意味着华夏深国际REIT从启动申报到认购过程正式拉开帷幕。

　　在仓储行业蓬勃发展以及公募REITs市场日趋成熟的背景下，作为深国际、中信证券和华夏基金联合推出的公募REITs产品，华夏深国际REIT在启动申报过程中，得到市场的广泛关注和支撑。

　　截至目前，公募REITs市场已经有36只基金上市，其中仓储物流作为底层资产的只有3只，分别为中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT。华夏深国际REIT将成为第四只仓储物流公募REITs。

　　此外，华泰紫金宝湾REIT也已通过注册，目前正在筹备发行相关事宜。随着这些基金陆续完成发行工作并上市，公募REITs市场的仓储物流队伍日渐壮大。

　　2023年12月7日，华夏深国际REIT正式向深交所递交申报材料。同时，在交易所指导下，基金管理人及会计事务所、律师事务所等专业机构帮助下，对底层资产的合规性进行全面审查和改进，以实现完全符合上市要求。

　　据多位参与公募REITs发行的人士透露，公募REITs上市最艰难的环节就是底层资产合规审查。审查内容涵盖了底层资产的产权、规划、建设等相关手续完整性，以及项目内部管理决策体系、财务制度等合规性。

　　前期合规审查及完善通常需要几个月甚至超过一年时间。2024年4月3日，华夏深国际REIT正式注册生效，并于6月6日启动询价工作。至此，意味着整个上市前期工作已经全部完成，进入上市准备阶段。

　　根据发售公告，华夏深国际REIT发售由战略配售、网下发售和公众投资者发售三个部分组成，其中初始战略配售基金份额占比80%，网下发售的初始基金份额占比14%，公众投资者认购的初始基金份额占比6%。

　　根据发售公告，华夏深国际REIT共有14家战略投资者，战略配售环节的4.8亿基金份额中，深国际旗下的深国际资本(深圳)有限公司作为此次项目发起人的出资方认购1.8亿份，占基金总份额30%；关联方深圳担保集团有限公司认购3.33%，深圳市高新投资集团有限公司认购2%。深圳市深圳港资本有限公司认购8400万份，占比14%，明湾深汇通私募股权投资基金(深圳)合伙企业(有限合伙)认购7998万份，占比13.33%，中国人寿认购3000万份，占比5%。

　　此外，华夏深国际REIT的战略投资者还包括深圳誉惠管理咨询有限公司、上海机场投资有限公司、中信证券、杭州和达高科技发展集团有限公司等多家机构或企业。从战略投资者构成来看，战略投资者主要为物流产业头部企业、产业协同方、大型保险公司及其他金融机构。

　　截至6月12日，华夏深国际REIT的基金管理人通过深交所网下发行电子平台共收到有效认购数量总和1.3842亿份，为初始网下发售份额数量的1.65倍。

　　12个配售对象报价在2.49元/份到2.51元/份之间，最终确定的配售价格为2.49元/份。其中招商信诺人寿拟认购数量为4000万份，为网下拟认购份额最大的配售对象；国开证券、华金证券、创金合信等投资者拟认购份额也均超过千万份。

　　一位仓储物流行业人士表示，深国际旗下的深国际物流发展公司(以下简称“物流发展“)作为原始权益人和营运管理方，在物流领域拥有显著的专业优势、国资股东优势及综合竞争优势，这些优势为华夏深国际REIT顺利发行及未来投资者收益保障奠定了坚实的基础。

　　第一，物流发展凭借其在物流行业的长期积累和经验，形成了专业的运营管理能力。这种能力对仓储物流REITs的收益具有长远影响，能够为投资者提供稳定的回报。

　　第二，深国际的国资背景使其在资源整合、政策支持、资金保障和风险管控等方面具有显著优势。这种优势使得深国际能够在物流领域实现更大规模、更高质量的发展，进一步提升了该基金的吸引力。

　　第三，深国际通过“集团—物流发展—区域”三级专业经营团队，实现产业链可视化、数字化，为客户定制化专业服务，形成了综合竞争优势。这些优势不仅提升了公司的服务质量和客户满意度，也增强了公司的市场竞争力，为该基金的成功发行和运营提供了有力保障。

　　华夏深国际REIT底层资产为杭州的深国际华东智慧城一期项目和贵州龙里的深国际贵州综合物流港项目，两个项目合计可租赁面积约35.35万平方米，总估值14.88亿元。两个项目均为高标准仓库及配套设施。

　　杭州项目于2017年至2021年陆续投入运营，项目有单层库、双层坡道库、三层电梯库及配套办公、宿舍楼、办公楼等单元组成，可租赁面积20.65万平方米，估值10.09亿元。

　　杭州被誉为国际电子商务中心，对于高标仓的需求非常旺盛。截至2023年底，杭州项目共有21个租户，综合出租率为88.91%，其中仓库出租率93.27%，配套宿舍出租率99.15%。

　　贵州项目两期分别于2018年和2019年投入运营，由8栋仓库、2栋配套楼及门卫等物业用房组成，可租赁面积14.74万平方米，估值4.79亿元。仓库主要为单层库，配套楼主要为宿舍。

　　项目位于贵阳市东大门，紧邻沪昆高速和厦蓉高速，距离贵阳龙洞堡机场仅有20分钟车程，项目定位主要包括快递快运分拨仓、储服务、综合服务等，共有17个租户。截至2023年底，贵州项目综合出租率为87.39%，其中仓库出租率91.21%。

　　为了应对宏观经济等因素对出租率下降的影响，华夏深国际REIT的项目营运管理人采取了多种措施。

　　第一，提前6个月与即将到期的租户商谈续约事宜。对于不同阶段租期到期的租户，提前详细了解续租意向，针对不同意向的租户采取不同的应对措施。

　　第二，与储备客户洽谈新租约。对于明确没有续租意愿租户，提前从储备客户中确定续租租户，实现新旧租户之间的无缝衔接；对于未明确续租意愿的租户，提前准备多套应对方案。比如杭州项目储备客户涉及租赁面积覆盖倍数达到2.33倍。

　　一位从事仓储物流的人士表示，物流园属于产业园一个细分领域，其客户类型、结构与一般产业园有一定区别。对于物流园租户，租户要有一定的分散度，既不能太集中，也不能太分散。如果过于集中甚至是单一客户，一旦出现退租等情况，将会给基金和项目营运管理人短期造成极大被动，在产业园公募REITs领域，类似情况已经有前车之鉴。但物流仓储行业的规模效应也比较明显，物流行业的头部企业需要仓储面积大，履约信誉好，是行业内公认的优质客户，客户过于分散或中小客户比重大，说明项目对头部企业的吸引力不足，营运可能面临压力比较大。吸引行业的头部企业，并保持园区客户合理的分散度，合理平衡好客户结构与类型，是仓储物流园区招商的关键。

　　截至2023年底，华夏深国际REIT的底层资产租户中，交通运输、仓储和邮政行业的租赁面积占比43.4%，信息传输、软件和信息技术服务业租赁面积占比20.1%。两个项目中，杭州项目关联租户占比仅有0.2%，贵州项目没有关联租户。

　　根据发售公告，华夏深国际REIT存续期将长达44年，未来随着电商行业继续保持迅速发展势头、制造业供应链整合需求进一步加剧以及冷链物流发展等趋势的推动，预计华夏深国际REIT的底层资产将保持稳定并有一定增长潜力，为投资者带来稳定可期的收益。

　　同时，华夏深国际REIT的基金管理人和托管人具有丰富的专业经验，致力于基金的安全、合规和高效运作，为投资者提供优质的服务和保障。

　　公募REITs作为一种创新的金融工具，正在推动我国资本市场的多元化发展。通过公募REITs的发行，有效地盘活了物流行业的重资产，提高了资产流动性，同时也为企业提供了更多的融资途径，促进了行业的良性循环。在此背景下，华夏深国际REIT的发行无疑为投资者提供了一个新的投资渠道。

　　2021年4月，国内推出首批公募REITs试点项目，截至目前，经过三年多发展，共有36只公募REITs上市，总市值超过1000亿元，华夏深国际REIT作为这一市场中的新成员，具有其独特竞争优势。

　　华夏深国际REIT的底层资产为两个位于杭州和贵州龙里的高标准物流仓储项目。两个项目均已成熟运营超过三年，凭借其优越的地理位置和先进的物流设施，吸引了众多知名企业入驻。这不仅为项目提供了稳定的租金收入，也为投资者带来了可观的回报。

　　华夏深国际REIT上市后，深国际物流发展募集的资金主要将用于新项目的投资和建设。

　　从行业发展的角度看，现代物流已经成为了经济发展和民生保障的重要支柱。它通过高效、精准的货物配送，连接了生产者与消费者，极大地促进了商品流通和市场繁荣。与此同时，随着电商、制造业等行业的快速发展，物流行业也迎来了前所未有的增长机遇。华夏深国际REIT正是站在了这样一个行业风口之上，其前景不言而喻。

　　华夏深国际REIT凭借其优质的物流资产和专业的运营管理团队，显示出了独特的竞争优势。其发起人深圳国际控股有限公司在物流领域有着深厚的积累和广泛的布局，这为REIT的长期发展提供了坚实的支撑。

　　作为深圳市属国企中唯一整体境外上市、以交通物流为主业的重点骨干企业，深国际已在深圳、佛山、上海、北京等粤港澳大湾区、长三角和京津冀等核心经济带的高能级城市投资运营的高标仓项目达37个，总运营面积超470万平方米，逐步进入稳定成熟运营期；此外，还有在建、待建项目21个，累计获地面积超900万平方米。预计至2025年，营运面积约800万平米，跻身行业的头部企业。这些项目均具备扩募的潜力，为华夏深国际REIT的未来发展提供了强大的支持。

　　园区运营管理方面，深国际提出了打造“水陆空铁+智冷”全景物流生态的战略构想，并通过与国铁集团、国货航、多家省级港口集团及万纬等央地国企、细分领域龙头企业深度合作，重点打造“枢纽+通道”的国家级多式联运物流体系，充分发挥国企资源禀赋优势，筑高筑牢竞争壁垒。

　　2023年，华夏深国际REIT旗下两个项目合计收入11345.42万元，实现净利润3311.7万元，运营净收入合计8244.48万元，运营净收益率72.67%。2024年度预计可供分配金额7027.4万元，净现金流分派率为4.70%；2025年度预计可供分配金额7196.6万元，净现金流分派率为4.81%。

　　华夏深国际REIT的发行得到了市场的热烈响应。多个知名投资机构表达了投资意愿，这不仅体现了市场对华夏深国际REIT投资价值的认可，也反映了投资者对物流行业未来发展前景的信心。